Bolig

Boligbyggelagene: Fra boligsosialt formål til fordelsprogram?

Rundt åtte av ti nordmenn eier i dag egen bolig — én av fem har medlemskap i boligbyggelag.

Heimenjorda borettslag bonord boligrapporten kbnn 2022

Heimenjorda borettslag på Borkenes i Harstad.

Illustrasjon: Bonord

Boligbyggelagene har vært et viktig redskap for at mange eier egen bolig, og modellen har fortsatt stor appell. I dag har én av fem nordmenn medlemskap i boligbyggelag. Til sammen forvalter boligbyggelagene 13.400 boligselskaper og 530.000 boliger, og boligbyggelagene har bygd rundt 20 prosent av alle boligene i landet etter andre verdenskrig.

Når majoriteten av befolkningen i landet eier egen bolig, kan en spørre seg: Hvilken rolle spiller boligbyggelagene i dag?

Med boliger skulle landet bygges

Etter andre verdenskrig sto mange uten bolig i Norge. Situasjonen var spesielt prekær i Nord-Troms og Finnmark, der hele 60.000 mennesker var husløse etter at tyskerne hadde brukt den brente jords taktikk da de trakk seg tilbake fra den nordligste delen av landet. I tillegg ble både Narvik og Bodø bombet og ødelagt under krigen.

Boligbygging og gjenreising av landet ble en av de viktigste oppgavene i etterkrigsårene. Det offisielle målet for boligpolitikken var å skaffe hele befolkningen sosialt forsvarlige boliger til en pris som sto i rimelig forhold til inntektene deres. Eierlinja ble meislet ut, der bolignøden skulle avskaffes gjennom en satsing på selveide småhus i distriktene og kooperativt felleseie i byene.

Boligmangelen skulle løses gjennom et nært samarbeid mellom stat, kommune og boligbyggelagene. Kommunene kjøpte og opparbeidet tomter, og solgte dem billig videre til selvbyggere eller boligbyggelagene. Boligbyggelagene bygde boligene som skjedde i kollektiv regi, og Husbanken finansierte dem. I de første årene etter krigen bygde boligbyggelagene omtrent én tredjedel av alle husbankboliger.

Fram til 1980-årene var borettslagsleilighetene gjenstand for offentlig prisregulering. Det innebar at det var maksimalpriser ved kjøp og salg av borettslagsleiligheter i flere norske kommuner. I praksis innebar dette at en leilighet i et borettslag kunne bli solgt under markedspris. Ordningen med prisregulering ble avviklet i 1990-årene, og boligene ble etter dette solgt til markedspris. I tillegg ble Husbankens rolle som motor i boligbyggingen gradvis redusert.

Boligbyggelag boligrapporten kbnn 2022
Foto: Mats Gangvik

Hva er et boligbyggelag?

Et boligbyggelag er et samvirkeforetak hvor formålet er å bygge, forvalte og omsette boliger for medlemmene. Samvirkemodellen er i sin tur tuftet på sju internasjonalt anerkjente prinsipper, som også kjennetegner boligbyggelagene.

Kjennetegn ved boligbyggelagene
  • De eies og styres av medlemmene. I det ligger det også at de er åpne for alle som ønsker medlemskap.
  • Hvem som helst kan ta initiativ til å danne et borettslag eller et sameie.
  • Overskuddet går tilbake til virksomheten i stedet for å bli tatt ut som utbytte til aksjeeierne.
  • De er demokratisk styrt gjennom et styre og generalforsamling. Større rehabiliteringsprosjekt må vedtas av 2/3 flertall på årsmøtet eller generalforsamlingen.
  • Boligbyggelagene både bygger og forvalter boliger.
  • Boligbyggelaget kan organisere boligene i borettslag, sameier eller andre typer boliger.

Historisk har boligbyggelagene som regel valgt å bygge borettslagsboliger. Etter finanskrisen økte imidlertid andelen boliger som ble organisert som sameier.

Tidlig i 2000-årene tok mange borettslag opp maksimalt med lån, som på den tiden var 90 prosent. Under finanskrisen gikk flere av dem konkurs. Bunnpunktet ble nådd i 2015, da bare 31 prosent av landets igangsatte boliger i regi av boligbyggelagene ble organisert som borettslag. Etter dette økte andelen, og i 2021 var den på i overkant av 70 prosent. I all hovedsak er det småhus som blir organisert som sameier, mens de større boligprosjektene er organisert som borettslag.

Boligbyggelagene kan videre være byggherre selv, eller de kan skaffe til veie boliger med forkjøpsrett for medlemmene. Overvekten av boliger bygges i egen regi. I 2020 og 2021 gjaldt det henholdsvis 70 og 60 prosent av alle igangsatte boliger.

Av samtlige boliger som ble igangsatt i landet i 2020 og 2021, sto boligbyggelagene for henholdsvis 16,5 prosent og 21,3 prosent.

Boligbyggelagene har historisk bygd flest blokkleiligheter, og fordelingen mellom blokk og småhus er nokså stabil fra år til år. Av de igangsatte boligene i 2020 var 78 prosent i blokkleiligheter, mens 22 prosent var småhus.

Hva skiller et sameie og et borettslag?

Borettslag og sameie, eller selveierbolig som mange kaller sistnevnte, er de to mest vanlige måtene å organisere boliger på i Norge. Boligmodellene er regulert gjennom to ulike lovverk: lov om borettslag og lov om sameie. På enkelte områder skiller modellene seg fra hverandre:

Eierform
Eier du en leilighet i et borettslag, eier du en andel, men borettslaget eier hele eiendommen. Det betyr at du ikke er en direkte eier av borettslagsboligen, men at du får bruksrett til din andel. Kjøper du derimot en bolig i et sameie, eier du en ideell andel i sameiets eiendom, for eksempel 1/20 av bygningen og tomten. Du eier hele boligen selv og kan fritt selge, pantsette eller leie den ut.

Finansiering
Andelsleilighetene i et borettslag er finansiert gjennom innskudd og fellesgjeld. Innskudd er den summen du betaler for leiligheten selv; det er en del av totalsummen. Fellesgjeld er et lån som borettslaget har tatt opp, med pant i borettslagets eiendom og der lånet ofte har gått til å bygge og vedlikeholde borettslagets bygninger og utearealer. Fellesgjelden kan i dag ikke overstige 75 prosent av totalkostnadene. I et borettslag må du betale månedlige fellesutgifter som blant annet skal dekke din del av renter og avdrag av fellesgjelden.

Kjøper du en selveierbolig i et sameie, må du normalt stå for hele kjøpesummen selv. Et sameie kan ikke ta opp felleslån med sikkerhet i eiendommen, noe som gjør det vanskeligere for sameier å finansiere felles prosjekter.

Utleie
Det er vanligvis strengere regler for utleie i et borettslag enn i et sameie. I et borettslag er hovedregelen at utleie av boligen krever samtykke fra borettslaget. Det er imidlertid gjort flere unntak fra denne regelen – for eksempel at andelseieren er midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner.

Dokumentavgift

Kjøper du en bruktbolig i et sameie, må du betale 2,5 prosent av kjøpesummen i dokumentavgift. Den samme regelen gjelder ikke for bruktboliger i borettslag.

Nordnorske boligbyggelag

Narvik Boligbyggelag ble, som første boligbyggelag i Nord-Norge, stiftet i februar 1946 etter modell fra OBOS i Oslo. Senere samme år ble også boligbyggelag stiftet i Bodø og Harstad. Etter dette har flere andre boligbyggelag kommet til, der noen har kommet i kjølvannet av industrietableringer som i Rana og Hammerfest. De siste årene er dessuten flere boligbyggelag slått sammen, noe som har vært en ønsket utvikling for å styrke boligbyggelagenes finansieringsevne.

I dag har vi totalt ni boligbyggelag i landsdelen:

  • Boligbyggelaget Nobl (Nordland)
  • Boligbyggelaget Nord (Bonord)
  • MOBO Helgeland BBL
  • Polarlys Boligbyggelag
  • Mosjøen og Omegn Boligbyggelag
  • OMT BBL (Ofoten Midt-Troms Boligbyggelag)
  • Indre Salten Boligbyggelag
  • Nordkapp Boligbyggelag
  • Vadsø Boligbyggelag

Boligbyggelagene i Nord-Norge varierer mye med hensyn til størrelse og geografisk nedslagsfelt. For eksempel spenner medlemstallet fra 25.000 i Bonord til 115 i Nordkapp boligbyggelag. Videre tilbyr Nobl medlemmene sine forkjøpsrett til 5.500 boliger i en rekke kommuner i Nordland. Til sammenligning tilbyr Indre Salten boligbyggelag medlemmene forkjøpsrett til 915 boliger i Sørfold, Fauske og Salten.

Antallet borettslag boligbyggelagene forvalter, varierer også mye — fra Bonords 380 til Nordkapps 5. Flere av boligbyggelagene forvalter langt flere borettslag enn det de selv har bygd.

Økte priser i borettslag

Billige boliger var det som tidligere kjennetegnet boligene til boligbyggelagene. I likhet med prisutviklingen for selveierboliger har prisene for boliger i boligbyggelagene økt mye de siste ti årene, som også figuren nedenfor viser. Samtidig er det store regionale forskjeller, i tråd med boligprisutviklingen ellers.

Indeksert vekst i kvadratmeterpris leiligheter i boligbyggelag (2013=100).

Indeksert vekst i kvadratmeterpris småhus i boligbyggerlag (2013=100).

Høyest kvadratmeterpris har Oslo, som for leiligheter lå på i overkant av 78.000 kroner i første kvartal 2022. Dette var 58 prosent over snittet i Tromsø, og 80 prosent over snittet per kvadratmeter for den øvrige delen av Nord-Norge. De siste ti årene har også den prosentvise veksten vært størst i Oslo med hele 88 prosent, mens veksten i Tromsø og resten av Nord-Norge har vært på henholdsvis 53 og 75 prosent.

Også for småhus er kvadratmeterprisen høyest i Oslo. I første kvartal 2022 var den på litt over 74.000 kroner. Kvadratmeterprisen i hovedstaden var nesten 50 prosent over nivået i Tromsø og 120 prosent over nivået i øvrige deler av Nord-Norge. Fra 2013 til 2022 økte prisen med 91 prosent i Oslo, 76 prosent i Tromsø og 53 prosent i resten av Nord-Norge.

Mangel på sammenlignbar statistikk gjør det vanskelig å si noe om prisutviklingen for boliger i borettslag har vært annerledes enn for selveiere. I tillegg varierer prisen på boliger ut fra blant annet beliggenhet, byggeår og kvalitet, noe som også gjør det vanskelig å sammenligne selveierboliger med boliger i borettslag.

I flere tiår har salg av boliger i borettslag fulgt vanlige markedsprinsipper, og det er av den grunn lite som tyder på at prisutviklingen har vært veldig forskjellig fra selveierboliger.

Høyere fellesgjeld i Nord-Norge

Som nevnt inngår fellesgjelden som del av finanseringen av boliger i et borettslag. Av figuren nedenfor ser vi at den er høyere i Nord-Norge enn på landsbasis.

Andel fellesgjeld per omsetning i de nordnorske fylkene og landet i perioden 2017-2021 (1. kvartal).

Vi har spurt lederne i noen av de største boligbyggelagene i landsdelen om hva som kan ligge til grunn for denne forskjellen. De oppgir følgende som mulige årsaker:

  • Mange borettslag har hatt behov for oppgradering de siste årene, og med det har også fellesgjelden økt. Spesielt har dette vært tilfellet for Tromsø.
  • Byggekostnadene er høyere i nord enn ellers i landet. Mange byggeprosjekter i landsdelen fører til økt etterspørsel etter arbeidskraft, samtidig som prisene presses opp. Det gir høye vedlikeholdskostnader og økte nyboligpriser.
  • Boligbyggelagene eller utbyggere i nord kan ha valgt ulike prismodeller for finansiering av boliger, og innslaget av fellesgjeld i nord er større enn ellers i landet.

Har boligbyggelagene fortsatt en rolle?

Med dereguleringen av boligmarkedet i 1980-årene forsvant også den offentlige prisreguleringen på boliger i borettslag. Lave priser er dermed ikke noe boligbyggelagene nødvendigvis lenger kan skilte med. Kan boligbyggelagene likevel utgjøre noen forskjell for folk i dag?

Ja, mener lederne i boligbyggelagene vi har snakket med, og peker på forkjøpsretten, nye kjøpsmodeller og at boligbyggelagene tenker langsiktig ettersom de både bygger og forvalter boligene. Trygghet og forutsigbarhet er også noe denne boligbyggemodellen gir ifølge dem, blant annet fordi borettslaget tar seg av vedlikeholdsutgifter.

Forkjøpsrett og storbybolig

Forkjøpsrett
Medlemmer i et boligbyggelag har forkjøpsrett på boliger i borettslag tilknyttet boligbyggelaget. I praksis betyr det at du har rett til å kjøpe en bolig til den prisen selgeren har akseptert, uten at du trenger å være med i budrunden.

Flere boligbyggelag samarbeider for å gi medlemmene sine forkjøpsrett i andre deler av landet. I dag finnes det to samarbeid: «Felles forkjøpsrett» og «Storbybolig».

Felles forkjøpsrett
23 boligbyggelag er med i dette samarbeidet, blant annet disse nordnorske boligbyggelagene: MOBO Helgeland, Mosjøen og Omegn Boligbyggelag, Nordkapp Boligbyggelag, OMT Boligbyggelag og Polarlys Boligbyggelag.

Storbybolig

Dette er et samarbeid mellom boligbyggelag i noen av de største byene i landet. I Nord-Norge deltar Bonord og Nobl i dette samarbeidet, i tillegg deltar Tobb i Trøndelag, Vestbo og BOB i Bergen, Bate i Stavanger og Usbl i Oslo.

Flere av boligbyggelagene tilbyr også gratis medlemskap til personer fram til de er 18 eller 20 år. Dette, sammen med samarbeidet mellom boligbyggelagene, skal motvirke ulempen som personer fra distriktene eller mindre byer har, når de skal kjøpe seg bolig i et borettslag i en mer sentral kommune.

Nye kjøpsmodeller

Høy prisstigning sammen med krav om egenkapital har i flere år gjort det vanskelig for mange å komme inn på boligmarkedet. I de siste årene har også andelen leietakere gått opp. I 2021 leide 21,5 prosent av alle husholdningene i Nordland og 27 prosent av husholdningene i Troms og Finnmark.

For å bøte på disse utfordringene har en rekke eiendomsutviklere og boligbyggere utviklet ulike kjøpsmodeller som skal bidra til at flere kommer seg inn på boligmarkedet. Målgruppene er blant annet førstegangskjøpere og enslige som har betjeningsevne, men som ikke tilfredsstiller egenkapitalkravet.

Hos mange boligaktører, inkludert flere boligbyggelag, er modellene tatt i bruk eller de er på utredningsstadiet. «Leie til eie» er modellen som har vært lengst på markedet, og etter hvert er det utviklet flere varianter av den.

I Nord-Norge er «leie til eie»-modellen i bruk i noen boligbyggelag og vurderes av flere. I tillegg vurderer de nordnorske boligbyggelagene blant annet: «deleier» og «kausjonist-modellen».

Muligheten forutsetter at kjøperen er medlem i boligbyggelaget og ansiennitetsprinsippet gjelder også for hvem som kan få denne muligheten.

Ulike modeller

«Leie til eie»
I «leie til eie» får du mulighet til å leie en bolig en periode før du eventuelt velger å kjøpe den. Prisen på boligen bestemmes når leieavtalen inngås, noe som også betyr at verdistigningen tilfaller leietaker og inngår som egenkapital ved kjøp av boligen.

I Nord-Norge bruker MBBL, MOBO Helgeland og Nobl denne modellen.

Tilbudet er nytt, og per i dag har Nobl solgt seks boliger innenfor denne modellen, mens MOBO vil legge inn ti boliger i et nytt boligprosjekt som skal stå ferdig våren 2023. Både Nobl og MOBO opplever stor interesse for modellen.

Deleier
Med «deleier» kan du kjøpe halve boligen eller mer, avhengig av hvor stor egenkapital du har. For resten av boligen betaler du et beløp tilsvarende markedsleie for boligbyggelagets andel av boligen. Senere kan du øke eierandelen din fram til du selv eier boligen.

Boligbyggelaget er kausjonist
Modellen innebærer at boligbyggelaget stiller kausjon for egenkapitalen som kjøper mangler, inntil 15 prosent.

Prisjusterte boliger

Over tid har også boligbyggelag tilbudt prisjusterte boliger. Prisutviklingen er ikke markedsstyrt, men følger konsumprisindeks. Fordelen er at boligprisene gjerne er lavere enn for tilsvarende boliger, men ved salg tar ikke eieren del i den ordinære verdistigningen som øvrige boliger i området har hatt.

Både Nobl og OMT Boligbyggelag opererer med prisjusterte boliger. I Nobl er målgruppen personer under 35 år, og boligbyggelaget opplever stor rift om disse boligene. I OMT er målgruppen personer som mottar pensjon.

Nybrottsarbeid

Flere av modellene er prøvd ut i andre land, som England, men er i Norge å regne som nybrottsarbeid. I startfasen har derfor noen av dem støtt på en rekke utfordringer, blant annet knyttet til boliglovgivningen. En rekke av modellene er kapitalkrevende for utbyggeren fordi salget utsettes og av den grunn ikke frigjør kapital umiddelbart. Det siste kan igjen gi utfordringer for likviditeten i selskapet.

Oslobolig

For å få flere inn på boligmarkedet har Oslo kommune inngått en avtale med blant OBOS, NREP og Bane NOR Eiendom om å etablere et eget boligselskap, kalt Oslobolig.

Målgruppene for selskapet er førstegangskjøpere med en bruttoinntekt under 600.000 kroner, i tillegg til personer som ikke eier annen bolig og har en lavere bruttoinntekt enn 750.000 kroner.

Boligselskapet skal kjøpe prosjekterte og nybygde boliger i Oslo fra utbyggere og selge disse boligene videre til kjøperen gjennom deleiermodellen.

Ambisjonen er å nå 1.000 boliger i løpet av 5-7 år.

Én for alle, alle for én?

Borettslagstenkingen er tuftet på etterkrigstidens fellestanke, men er den i tråd med dagens tidsånd, som kanskje har større individfokus?

Ingen av boligbyggelagene vi har snakket med, ser tegn på at fellesskapstanken er avleggs. De mener tvert om:

  • Det er få konflikter i borettslagene og ikke mer enn tidligere. Der det er konflikter, gjelder det ofte reklamasjoner knyttet til nye boliger.

Ønsket om å bli bedre kjent med andre beboere gjør at mange deltar på boligsosiale tiltak, som dugnad. Samtidig er det slik at stadig flere borettslag kjøper tjenester – for eksempel trappevask, snømåking og plenklipping. Med det er også denne typen arbeidsdelinger borte.

Et bra styre er gull verdt

Flere peker på at det er viktig å ha et velfungerende styre som forvalter verdiene i borettslagene på en god måte, og som bidrar til et godt bomiljø. Det kan videre se ut som beboerne i større grad er oppmerksomme på styrets rolle, samtidig som de ikke nødvendigvis alltid ønsker å være en del av styret selv. Et godt bomiljø er videre viktig for prisstigningen i borettslaget.

Fortsatt interesse for borettslag?

Vi har spurt noen meglere i Nord-Norge om interessen for borettslag, og svarene varierer noe med hensyn til hvor meglerne har sitt nedslagsfelt, og hvor lenge de har vært i bransjen, men hovedinntrykket er dette:

  • Interessen for borettslag er høy, og noen mener den har økt de siste årene som følge av endringer i lovverket knyttet til blant annet tak for fellesgjeld og borettslagenes sikringsordning.
  • De som ønsker å bo i et borettslag, er ofte opptatt av at vedlikeholdskostnadene deles av flere. Dette føles som en trygghet for mange – spesielt for de som ikke har råd til en uforutsett høy vedlikeholdskostnad. Derfor er det også mange førstegangskjøpere som er interessert i å kjøpe bolig i et borettslag.
  • Fritak for dokumentavgift gjør at omkostningene er lavere enn for selveierboliger.

Men det finnes også ulemper med borettslag:

  • Det er alltid kjedelig for de som tror at de har kjøpt boligen, men så får noen andre tilslag på grunn av forkjøpsrett.
  • Bruk av forkjøpsrett kan bety at færre deltar i budrunden, noe som kan gi lavere pris for selgeren enn om flere hadde deltatt i den.

I investeringsøyemed et borettslag mindre attraktive enn selveierboliger, noe særlig utleiebegrensningene bidrar til.

Oppsummering

Boligbyggelagene ble et viktig redskap under gjenoppbyggingen av Norge etter andre verdenskrig og har etter den tid stått for rundt en femtedel av all boligbygging i landet. Opp gjennom årene er enkelte sider ved boligbyggemodellen endret, som da offentlig prisregulering ble fjernet i 1980-årene, og da gjeldstak for fellesgjeld ble satt etter finanskrisen. Flere av endringene har kommet til for å styrke modellen.

Boligbyggemodellen er populær hos mange. Rundt 20 prosent av befolkningen har medlemskap i et boligbyggelag. Boligbyggelagene mener det blant annet skyldes forkjøpsretten, og at modellen legger opp til langsiktighet fordi boligbyggelagene ofte både bygger og forvalter boligene.

I tillegg har flere av boligbyggelagene enten etablert eller planlegger tilbud om nye kjøpsmodeller. Modellene er særlig rettet mot førstegangskjøpere eller andre som ikke har nødvendig egenkapital til å komme seg inn på boligmarkedet. Dette er riktignok ikke eksklusivt for boligbyggelagene, men et tilbud som enkelte private boligbyggere også gir.

At boligbyggelagene ikke har krav til utbytte, sammen med at de nye kjøpsmodellene er kapitalkrevende for utbyggere, er likevel argumenter for at disse tilbudene er enklere å etablere hos boligbyggelagene.

Men er du ikke medlem av et boligbyggelag, kan du fort bli skuffet dersom noen med forkjøpsrett overtar budet ditt. Og er målet å tjene penger på utleie, er det ikke en borettslagsleilighet du fortrinnsvis bør satse på.