Boligen er sparegrisen til folk flest

Nord-Norge er ikke noe unntak; det ligger store verdier i boligene også her. I 2021 ble det omsatt boliger i den nordligste landsdelen for 26,2 milliarder kroner. Det var 144 prosent mer enn for ti år siden. Delvis skyldes veksten økt antall boligomsetninger, som lå 30 prosent over nivået i 2011. Resten skyldes prisvekst. Samtidig varierer boligprisene mye med hensyn til alder og type bolig, og ikke minst hvor boligen ligger.

Hvordan har prisutviklingen vært i Nord-Norge sammenlignet med Norge de ti siste årene, og er det noen regionale forskjeller?

I denne artikkelen vises utviklingen i fylkene sammenlignet med Norge, med og uten den største kommunen i hvert fylke. I tillegg har vi analysert utviklingen i Tromsø, Bodø, Rana, Harstad, Narvik og Alta, som er de seks mest folkerike kommunene i landsdelen. Analysen omfatter også en vurdering av om prisene i disse kommunene har hatt effekt for de nærliggende pendlerkommunene.

Sterk prisvekst i Nord-Norge de 10 siste årene

Boligprisene har økt jevnt og trutt i mange år, både på landsbasis og i de nordligste fylkene. Gjennomsnittlig kjøpesum økte med nær 88 prosent i Nord-Norge mellom 2011 og 2021. For Norge var det i samme periode en vekst på litt over 71 prosent.

Den prosentvise veksten i Troms var sterkest i Harstad og Tromsø fram mot 2019. De to siste årene har veksten tiltatt i Nordland, med sterkest utvikling i Bodø og Rana. I 2021 var gjennomsnittlig kjøpesum høyere i Tromsø og Bodø enn snittet for Norge.

Om Tromsø, Bodø og Alta holdes utenfor Nord-Norge, og Oslo ekskluderes fra Norge, ser bildet litt annerledes ut. Prisdifferansen har minket i Nordland og Troms om man sammenligner med Norge, mens den i perioden har vært mer lik i Finnmark. Det er imidlertid variasjoner mellom årene.

Nytt koster mest, og øker mest i pris

I 2020 var snittprisen per kvadratmeter for en ny enebolig i Norge på omtrent 39.400 kroner. Det var nesten 13.000 kroner mer enn kvadratmeterprisen for en bruktbolig. Tilsvarende forskjeller var det også i Nord-Norge, hvor differansen var størst i Nordland med 16.000 kroner.

Hvordan har utviklingen vært de ti siste årene, og har bruktboligprisene begynt å nærme seg prisene på nye boliger?

Med unntak av noen få enkeltår har prisene for både nye og brukte boliger økt jevnt siden 2011. Unntakene er prisfall på nye boliger i Finnmark i 2017, og Troms i 2018. I Troms kan noe av årsaken være at antall fullførte nye leiligheter økte fra 2017 til 2018, der noe av prisfallet kan skyldes innføring av ny boliglånsforskrift i 2017. Som konsekvens av denne fikk ikke bankene innvilge lån om kundens samlede gjeld oversteg fem ganger brutto inntekt.

Hvorvidt kvadratmeterprisen på brukte boliger har nærmet seg nye boliger, varierer mellom fylkene. I de fleste kommunene er det flest eneboliger, noe som gjør det mest hensiktsmessig å sammenligne prisene på denne typen boliger.

I perioden 2011-2020 var den relative prisveksten høyere for nye boliger enn brukte boliger i Nordland og Finnmark. I Troms var utviklingen motsatt fram til 2015, for så å følge samme trend. Varierende tilbud av brukte boliger i markedet og ulike tidspunkt for at nye boliger ferdigstilles og legges ut for salg, er de mest sannsynlige forklaringene på variasjonene.

Store prisforskjeller på brukte boliger

En sammenligning av brukte leiligheter, småhus og eneboliger viser at det var dyrest å anskaffe en leilighet i 2021, målt i kvadratmeterpris. Samtidig var det størst sprik i prisen mellom Norge og de nordnorske fylkene for denne boligtypen.

Siden 2011 har også bruktprisforskjellen økt mellom leiligheter og eneboliger i landsdelen. Differansen har økt mest i Troms, og i 2019 var kvadratmeterprisen over dobbelt så høy for en leilighet som for en enebolig. Mye av dette kan tilskrives den sterke folkeveksten i Tromsø i perioden. Boligbyggingen der tiltok også kraftig fram mot 2018 før den avtok noe, men allikevel ble det et prispress i boligmarkedet.

Utviklingen i Nord-Norge er i tråd med utviklingen på landsbasis. At kvadratmeterprisen på omsatte leiligheter har økt mer enn for eneboliger, har sammenheng med at mange leiligheter har blitt bygd sentrumsnært, der tomteprisene og konkurransen er høyere enn andre steder. Prisene er også høyere i de største byene, hvor det bygges og omsettes flere dyre boliger enn i resten av Nord-Norge.

Før fylkessammenslåingen i 2020 lå prisene for alle boligtypene i Troms tett opp mot prisene på landsbasis, og i perioder var også kvadratmeterprisene for eneboliger og særlig småhus i fylket høyere enn landsgjennomsnittet. For leiligheter og eneboliger har Nordland og Finnmark hatt en veldig sammenfallende utvikling, mens Nordland har hatt noe høyere snittpris enn Finnmark for småhus.

I Finnmark (fram til 2020) og Nordland lå prisene på de tre boligtypene under snittet for landet i hele perioden.

Bodø og Tromsø rykker fra, men hva med de andre større kommunene?

Utviklingen i de ti mest sentrale kommunene i Nord-Norge viser at prisveksten har vært sterkest i Tromsø og Bodø. Vekst i befolkning og antall husholdninger er med på å forklare økte boligpriser i disse to byene. I Bodø og Tromsø ble det omsatt flest leiligheter i perioden.

Har pendling noe å si for boligprisutviklingen?

Både Tromsø og Bodø er sentrum i hver sin bo- og arbeidsmarkedsregion, med innpendling fra nærliggende kommuner. For Tromsø gjelder det særlig fra kommunene Balsfjord, Senja og Karlsøy, der antallet pendlere har holdt seg forholdsvis stabilt over tid. Spørsmålet er om prisene i Tromsø kan ha «smittet over på» prisene i disse omkringliggende kommunene?

I motsetning til i Tromsø omsettes det mest eneboliger i Balsfjord, Senja og Karlsøy, der tilbudet av leiligheter også er langt mindre enn i fylkeshovedstaden. Av disse har prisveksten vært sterkest i Senja, hvor kvadratmeterprisen økte med 64 prosent på ti år. Fortsatt er både prisveksten og prisnivået for en enebolig godt under nivået i Tromsø.

Ser man på Bodø, er det kort reisevei fra Saltdal og Fauske. Også i disse to kommunene er det eneboliger det omsettes mest av. Selv om prisnivået er forskjellig, har prisveksten i Fauske fulgt om lag samme utvikling som i Bodø. Det betyr at selv om det er vanskelig å gjøre en direkte kobling mellom pendling og boligprisvekst så kan det tyde på at Fauske til en viss grad fungerer som et satellittmarked til Bodø siden det er innen rimelig pendleravstand.

I de neste fire store bykommunene Narvik, Rana, Harstad og Alta har det også vært omsatt flest eneboliger. Med 58 prosent hadde Alta den sterkeste prisveksten de ti siste årene, mens det var svakest vekst i Narvik med 32 prosent. Alta har hatt den nest sterkeste befolkningsveksten av de store kommunene i Nord-Norge siden 2011, og mye av grunnlaget for boligprisveksten kan tilskrives dette, samt at det er høy aktivitet i både offentlig og privat sektor i kommunen. Samtidig er det få som pendler inn til Alta fra de omkringliggende kommunene.

For Narvik kan den svake boligprisveksten skyldes flere forhold, både at kommunen har hatt befolkningsnedgang, og at en del større boligprosjekter er ferdigstilt. Harstad har hatt en prisvekst som er litt sterkere enn landsgjennomsnittet. Det samme var tilfellet i Kvæfjord og Tjeldsund, som er de to kommunene med størst innpendling til Harstad. Prisveksten i Rana var lik som i Harstad, selv om snittet i mesteparten av perioden har vært lavere. Innpendlingen er størst fra de nærliggende kommunene Hemnes og Vefsn, og heller ikke her var det store forskjeller i prisutviklingen selv om prisnivåene er lavere.

Hva så med Sortland og Hammerfest, som er to jevnstore kommuner i to ulike deler av Nord-Norge?

Sortland har hatt en sterkere prisvekst enn Hammerfest, og kvadratmeterprisen for en enebolig var tilnærmet lik i 2021. Der det er lite innpendling til Hammerfest fra nærliggende kommuner, er det mange som pendler til Sortland fra Hadsel og Øksnes. Prisveksten har vært sterkere i begge disse kommunene enn i Sortland, men da fra et lavere nivå. En sterkere prisvekst her kan være en indikasjon på en viss smitteeffekt fra Sortland, også sett i lys av at befolkningsutviklingen har vært relativt stabil i Hadsel og Øksnes, mens Sortland har hatt en vekst på nesten fire prosent. Parallelt har antallet husholdninger økt mer i Sortland enn i de øvrige kommunene.

Mye av prisveksten i Hammerfest kom tidlig i 2000-årene og er knyttet til høy etterspørsel etter boliger under bygg- og anleggsperioden for Snøhvit-anlegget på Melkøya. I driftsfasen av anlegget har etterspørselen etter boliger jevnet seg mer ut, noe som også har påvirket prisutviklingen.

Oppsummert er det få tegn til at de mest sentrale byene påvirker boligprisene nevneverdig i omkringliggende kommuner, hvor det skjer en viss innpendling fra. Årsakene til dette er flere, men det handler nok blant annet om at andelen pendlere er lav sett opp mot for eksempel Oslo, og at den har holdt seg stabil i flere år. Lange avstander og manglende kollektivt transporttilbud er med på å forklare dette. I de fleste kommunene i landsdelen har dessuten befolkningsveksten vært svak eller negativ, noe som er med på å forklare at prisene i de største kommunene ikke har «smittet over» på kommunene rundt.