Drivkreftene i boligmarkedet

Boligmarkedet engasjerer og er et tema i mange sammenhenger – både faglig og sosialt. Det er ikke så rart når boligen er den viktigste investeringen de fleste av oss gjør i løpet av livet, samtidig som utviklingen i boligmarkedet har betydning for landets økonomiske stabilitet.

Utviklingen i boligmarkedet påvirkes av en rekke forhold. Faktorer som trekker etterspørselen opp eller reduserer tilbudet, vil bidra til å drive prisene på boliger opp. Motsatt vil faktorer som reduserer den samlede etterspørselen eller øker tilbudet av boliger, trekke prisene ned.

Enkelte faktorer, som renten, er av nasjonal karakter, mens boligbygging og inntekt påvirker boligmarkedene lokalt.

I denne artikkelen går vi gjennom renteutviklingen og statistikk for noen av drivkreftene i de nordnorske fylkene, og diskuterer hvordan de påvirker prisutviklingen i det nordnorske boligmarkedet. Det siste er nærmere illustrert ved at vi bruker Bodø og Vardø som eksempler. Dette er kommuner som har hatt svært ulik utvikling, og de representerer på mange måter ytterpunktene i boligmarkedet.

Rekordlav rente for alle

Målene for pengepolitikken til «bankenes bank», Norges Bank, er lav og stabil inflasjon, høy og stabil produksjon og sysselsetting, og å motvirke oppbygging av finansiell ubalanse. Sentralbanken setter styringsrenten gjennom en avveining mellom disse målene.

Styringsrenten har gått kraftig ned de siste 20 årene – fra 7 prosent i 2002 til 0 prosent i deler av 2020 og 2021. Norges Bank hevet styringsrenten to ganger i 2021, og i mars 2022 ble den på nytt hevet til 0,75 prosent. Norges Banks egne prognoser tilsier en ytterligere heving til rundt 2,5 prosent innen utgangen av 2023.

Renten husholdningene får i banken sin, følger i stor grad styringsrenten, men med et påslag fra banken som skal dekke kostnader og marginkrav. Dette gjør at de faktiske rentene ligger noen prosentpoeng over styringsrenta.

Nedenfor er både utviklingen i flytende og fast rente illustrert. At mer enn ni av ti norske husholdninger har flytende rente, gjør også at renteendringene får rask effekt.

Lavere rente gjør det billigere å ta opp lån til å kjøpe bolig, samtidig som det blir lite lønnsomt å la sparepengene stå i banken. En rekordlav rente under koronapandemien har gjort at flere har investert i bolig de siste to årene. I 2019 ble det omsatt mer enn 60.000 boliger i Norge, en økning på mer enn 6.000 fra 2018. Hele 84 prosent av disse boligene var eneboliger og leiligheter. Veksten i antall boligomsetninger fortsatte i både 2020 og 2021, med en særlig økning i salget av leiligheter. Dette bidro mange steder til en sterkere prisvekst enn før pandemien.

Den flytende renten er i all hovedsak lavere enn fastrenten. I januar 2014 lå den flytende renten på 4 prosent, med en fastrente på 0,14 prosentpoeng over dette. Sju år senere var den flytende renten gått ned til 2,03 prosent, og den lå da i snitt nesten 0,5 prosentpoeng under fastrenten.

Antall husholdninger har økt mer enn boligmassen

En stabil prisutvikling kjennetegnes av at tilbudet samsvarer med etterspørselen. I boligmarkedet er det den tilgjengelige boligmassen som utgjør tilbudet. Antall nybygg og boligavgangen bestemmer hvordan tilbudet av boliger utvikler seg. Etterspørselen påvirkes av hvor mange som trenger bolig, og deres preferanser, i tillegg til variasjoner i inntekt, renter og tilgang på kapital.

Dersom tilbudet av boliger i markedet vokser saktere enn etterspørselen, vil prisene øke. En måte å vise dette på er å sammenligne utviklingen i boligmassen med antall husholdninger, der sistnevnte er et uttrykk for hvor mange som trenger et sted å bo uavhengig av hvor mange som er i den enkelte husholdning. Figuren sammenligner den prosentvise veksten i boligmassen og antall husholdninger siden 2014.

Siden 2014 har veksten i antall boliger vært lavere enn for husholdninger både på landsbasis, i Oslo og Troms og Finnmark, og de siste årene har forskjellen økt, Nordland hadde samme utvikling fram mot 2018, men etter den tid har boligmassen økt mer enn antall husholdninger Samtidig hadde Nordland den laveste veksten i boligmassen av alle landets fylker for hele perioden, og den nest laveste husholdningsveksten.

Størrelsen på befolkningen og endringer i husholdningene har mye å si for boligmarkedet. Befolkningsveksten har variert mellom fylkene i perioden. Trøndelag, Oslo og Agder har hatt en relativt sterk vekst siden 2014, mens Innlandet og Nordland er fylkene med lavest økning i befolkningen.

Fra 2014 til 2021 ble gjennomsnittlig antall personer per privathusholdning i Norge redusert fra 2,20 til 2,13. I Nord-Norge var antallet 2,08 i 2021. Noe av årsaken til reduksjonen er at det har blitt betydelig flere aleneboende og par uten hjemmeboende barn. Dette har også drevet opp etterspørselen etter bolig utover det befolkningsveksten alene sørger for. Jo flere personer som etterspør et begrenset antall boliger, desto høyere må prisen bli for at det skal være balanse i markedet.

Utviklingen som er beskrevet, er en av drivkreftene bak prisveksten i boligmarkedet de siste årene. Sterkere vekst i antall husholdninger enn i boligmassen har ført til større gap mellom tilbud og etterspørsel. Samtidig var det fortsatt bare i Oslo at boligmassen var lavere enn antall husholdninger i 2021. Dette er med på å underbygge at Oslo har hatt den sterkeste prisveksten og det høyeste prisnivået over flere år.

Inntektsutviklingen i Nord-Norge

Siden 2012 har medianinntekten i Nord-Norge økt jevnt, og i 2020 var den 675.000 kroner per husholdning. Det var likevel 21.000 kroner under landsgjennomsnittet, men den prosentvise veksten var litt høyere i Nord-Norge enn på landsbasis.

Økte inntekter gir bedre kjøpekraft og er med på å drive opp prisene i boligmarkedet.

Motsatte trender i Bodø og Vardø

Tilbud av boliger og personlige preferanser påvirker boligprisene. Det samme gjør den enkeltes privatøkonomi og bankenes rentenivå. For Bodø og Vardø har motsatt utvikling for noen av disse drivkreftene gitt ulik prisutvikling, noe vi skal se nærmere på i resten av artikkelen.

I 2012 kostet en gjennomsnittlig bolig i Bodø rundt 2,7 millioner kroner, mens den i Vardø kostet 350.000 kroner i Vardø. Ni år senere hadde prisen økt til 4,65 millioner kroner i Bodø og til 735.000 kroner i Vardø. Selv om en bolig i Vardø kostet i snitt 3,92 millioner kroner mindre enn en bolig i Bodø, var den prosentvise veksten størst i Vardø.

Her er det viktig å presisere at omsetningen av boliger i Vardø er langt lavere enn i Bodø, noe som også betyr at enkeltsalg kan gi store utslag på gjennomsnittlig kjøpesum hvert enkelt år.

Ulik vekst i befolkning og husholdninger

Bodø har hatt vekst både i befolkning og i antall husholdninger mellom 2012 og 2021. Det motsatte har vært tilfellet for Vardø.

Mens befolkningsveksten i Bodø var på ni prosent i perioden 2012-2021, gikk den ned med åtte prosent i Vardø. Målt i antall husholdninger økte de med 18 prosent i Bodø, mens antallet falt med tre prosent i Vardø.

Motsatte trender innenfor befolkning og husholdninger er med på å forklare ulik prisvekst. Når det blir stadig flere innbyggere i Bodø, øker etterspørselen relativt til tilbudet, og prisen stiger. I motsatt fall vil prisen synke når etterspørselen synker og tilbudet er uendret, som vist i Vardø.

Økt vekst i boliger i Bodø

Utviklingen i boligmassen i de to kommunene har også vært svært forskjellig.

I Bodø ble det bygd 2.578 nye boliger mellom 2012 og 2021, tilsvarende en vekst på 13 prosent. I Vardø var antall boliger uendret.

Nye boliger har jevnt over en høyere pris enn bruktboliger og har bidratt til å øke prisnivået generelt i Bodø. Det samme har ikke vært tilfellet for Vardø. En annen faktor som også påvirker prisutviklingen, er endringen i antall husholdninger. I Bodø var det sterkere økning i antall husholdninger enn i boligmassen, mens det i Vardø var et større fall i antall husholdninger enn i boligmassen.

Høyere lønninger i Bodø

Kjøpekraften i husholdningene er i stor grad bestemt av inntektsnivå. Et godt mål for å sammenligne kjøpekraften er ved median bruttoinntekt. Figuren nedenfor viser utviklingen i median bruttoinntekt i de to kommunene.

Bruttoinntektene har økt de ti siste årene i begge kommunene, men veksten var sterkere i Bodø enn i Vardø. I 2020 var medianinntekten 727.000 kroner i Bodø og 536.000 kroner i Vardø, og nivået i Bodø var 38 prosent høyere enn i Vardø. I forhold til det gjennomsnittlige nivået i Nord-Norge i 2020 var inntektsnivået nesten 8 prosent høyere i Bodø, mens nivået i Vardø lå 20 prosent under nivået i landsdelen.

Ulik næringsstruktur er med på å forklare noe av inntektsforskjellene mellom de to kommunene.

Hva med framtiden?

Sterk boligprisvekst de siste årene har gjort det svært gunstig å investere i bolig, men det vil ikke nødvendigvis fortsette framover i tid. Behovet for å stabilisere inflasjonen gjorde at Norges Bank hevet styringsrenta i mars fra 0,5 til 0,75 prosent, og sentralbanken har signalisert en rekke rentehopp framover.

Én effekt av økt rente er at etterspørselen går ned ettersom den reelle kjøpekraften til husholdningene synker. Økte priser på drivstoff, strøm og matvarer bidrar også til samme effekten. Det kan bety en lavere prisvekst for boliger enn det vi har sett fram til nå. Samtidig vil økte råvarepriser kunne påvirke byggekostnadene på nybygg og trekke i motsatt retning.

Samtidig vil demografisk utvikling, tilbud av boliger og lønnsnivå være med på å bestemme hvordan prisutviklingen blir framover.