Boligmarked og arbeidsmarked henger nøye sammen

Mangel på bolig kan bli en flaskehals som gjør at bedrifter, sykehus, skoler m.m. ikke får den arbeidskraften de trenger. Det har mange arbeidsgivere forstått. I lang tid har derfor kirken tilbudt boliger til sine ansatte, og det samme har sykehusene, kommunene, Forsvaret og andre aktører – i offentlig, men også privat sektor.

På noen områder er kompetansemangelen lokal eller regional, mens den på andre områder er nasjonal. Det betyr at arbeidsgiver må rekruttere arbeidskraft fra både inn- og utland. Men hvor skal de bo?

I denne artikkelen tar vi for oss noen eksempler, som illustrerer ulike boligstrategier som arbeidsgivere tar i bruk for å tilby ansatte bolig. Eksemplene viser at flere private bedrifter kjøper boliger for utleie til ansatte, der noen også garanterer for at boligprosjekt kan komme i gang. I eksemplet med helseforetakene ser vi en sektor som over tid har eid ansattboliger, men som nå velger å selge boligene sine helt eller delvis ut.

Til grunn for dette ligger blant annet høye vedlikeholdskostnader, som gjør det mer hensiktsmessig å leie boliger, og behov for å skaffe kapital som kan være med på å finansiere nye sykehusbygg.

Landsdelen trenger arbeidskraft

Nordland og Troms og Finnmark er blant de fylkene i landet som har med lavest ledighet. I april 2022 var ledigheten på 27 prosent og 2,9 prosent i de respektive fylkene. Landsgjennomsnittet var 4 prosent.

Samtidig viser Navs bedriftsundersøkelse for 2021 at offentlig og privat sektor manglet mellom 5300 og 9700 personer i Nord-Norge for å dekke behovene sine for arbeidskraft.

Troms og Finnmark har høyest estimert kompetansemangel i landet (målt ved Navs stramhetsfaktor), og var sammen med Møre og Romsdal og Rogaland de eneste fylkene som økte kompetansemangelen fra 2020. Nordland ligger på tredjeplass i oversikten over fylkene, men med en estimert liten nedgang i kompetansemangel fra 2020.

I Forventningsbarometeret for Nord-Norge for 2021 svarer 61 prosent av ledere i nordnorske bedrifter at de har rekrutteringsvansker, mens 41 prosent av ledere i offentlig sektor svarer det samme.

Innenfor offentlig sektor er etterspørselen etter helsepersonell særlig høy, både på landsbasis og i Nord-Norge. Forventningsbarometeret for Nord-Norge viser at kommuner og sykehus har utfordringer med å rekruttere sykepleiere og spesialsykepleiere, leger og legespesialister, bioingeniører og radiografer. Bakgrunnen for dette er blant annet økt omsorgsbehov som følge av at befolkningen blir stadig eldre, men også at koronapandemien har gjort det vanskeligere å leie inn helsepersonell fra våre naboland, som Sverige og Danmark.

Mange regionale utbyggingsprosjekter gjør også at offentlig sektor mangler personell til teknisk sektor, som ingeniører, arealplanleggere og prosjektledere, i tillegg til at noen virksomheter mangler akademisk personell som jurister og økonomer.

I privat sektor er mangelen særlig stor i bygg- og anleggsbransjen og innenfor industrien. I førstnevnte sektor svarer hele 91 prosent av respondentene at de har utfordringer med å få tak i arbeidskraft, og det gjelder stort sett hele spekteret av fagarbeidere – for eksempel tømrere, murere, elektrikere, maskinførere og betongarbeidere.

Et udekket kompetansebehov kan begrense aktiviteten til bedriftene og hindre vekst og utvikling i landsdelen. I bygg- og anleggsbransjen svarer mer enn 80 prosent at kompetansemangel kan komme til å begrense aktiviteten deres, mens 62 prosent svarer det samme i industrien, der mekanisk industri og næringsmiddelindustrien har særlige utfordringer. Også fiskeri- og havbruksbedrifter melder om betydelige utfordringer, og 67 prosent av respondentene forteller at de mangler arbeidskraft.

Reiserestriksjoner og utfordringer med å få inn utenlandsk arbeidskraft under pandemien er med på å forklare mangelen i bygg- og anleggsbransjen og industrien, men også at det utdannes for å få faglærte sammenlignet med faktisk behov.

Få boliger i distriktene og høye priser i byene

Økt sentralisering har bidratt til at boligprisene i byene har skutt i været de siste årene, noe som både påvirker eie- og leieprisene. Motsatt preges boligmarkedene i distriktene ofte av lavere priser, lav prisvekst og en ensartet boligmasse. Lite nybygg og lav mobilitet begrenser tilgangen til bolig, og det samme gjør bruken av ledige boliger til fritidsformål.

En studie gjort av Samfunnsøkonomisk analyse for Kommunal- og moderniseringsdepartementet viser at boligmangel i distriktene allerede skaper rekrutteringsutfordringer for mange virksomheter i dag. I undersøkelsen svarte 25 prosent av bedriftene at mangel på egnede boliger var den viktigste årsaken til at de hadde hatt utfordringer med å rekruttere nok eller riktig arbeidskraft de siste årene. Også kommunene oppga at boligmangel er et betydelig problem. Bakgrunnen for utfordringene var få boliger til salg og leie, dernest at lokale boligpriser er så lave at det ikke lønner seg å bygge nytt.

Arbeidsgivere tar ulike grep

Mens mangel på tilgjengelige boliger er en utfordring i distriktene, kan byene i tillegg ha utfordringer med høye boligpriser. I forbindelse med større etableringer, som industriprosjekter, forsterkes disse utfordringene, som vi ser nedenfor.

Hvilke strategier bruker så arbeidsgivere for å skaffe boliger i rekrutteringsøyemed?

Prekær boligmangel kunne ha stoppet Melkøya-utbygginga

– Mangel på boliger var en av de største risikofaktorene for etablering av Hammerfest LNG, sier Arne Gilje i Equinor. – Å skaffe nok boliger til veie ble derfor en avgjørende faktor for å komme gang.

I mars 2002 vedtok Stortinget å bygge ut Snøhvit-feltet. Utbyggingen var beregnet å koste 46 milliarder kroner og skulle etter planen stå ferdig i 2006. Planlagt produksjon var 5,7 milliarder kubikkmeter flytende naturgass (LNG) per år, i 25 år.

Etter planen forventet Snøhvit-prosjektet å sysselsette 1.500 personer i anleggsfasen og 500 i driftsfasen. Av sistnevnte skulle ca. 180 jobbe på Melkøya, der gassanlegget og kraftverket skulle ligge. Det store behovet for arbeidskraft, som også omfattet spisskompetanse, gjorde at mange ansatte måtte rekrutteres fra andre steder i landet og fra utlandet. Mangel på boliger viste seg tidlig å bli en betydelig risiko for rekrutteringen.

I Equinor ble Arne Gilje satt til oppgaven med å finne en løsning på boligutfordringene.

– Til sammen var det ti hus til salgs i Hammerfest da jeg kom opp for første gang, og det ble bygd i snitt to boliger per år, forteller han. – Vi hadde et anslått behov for 210 boliger, så gapet mellom tilbud og etterspørsel var stort.

På den tiden var mye av boligmassen i Hammerfest sentrum gammel og slitt, og det var få attraktive sentrumsnære tomter tilgjengelige.

– Dette ønsket kommunen å gjøre noe med, og de var veldig interessert i å få til et samspill med oss, fortsetter han. Samtidig kom utbyggerne raskt på banen.

Kravet om forhåndssalg for at boligprosjektene skulle realiseres, gjorde at Equinor forpliktet seg til å inngå avtaler for en del av boligene. Totalt ble det inngått forpliktende kjøpsavtaler på 81 boliger, fordelt på leiligheter og eneboliger. Resten av de nye prosjekterte boligene ble lagt ut i markedet for salg av eiendomsutvikleren. For å dekke Equinors totale boligbehov ble det også inngått leieavtaler for et betydelig antall boenheter.

– I ettertid kan vi si at samarbeidet mellom Equinor, Hammerfest kommune og eiendomsutviklere ved Snøhvit-etableringen var helt avgjørende for å lykkes med å dekke en potensiell ubalanse i det lokale eiendomsmarkedet ved Snøhvit-etableringen. Realiseringen av nye boligprosjekter bidro til å sikre en god og sunn balanse mellom tilbud og etterspørsel, mener Gilje.

Arne Gilje kjenner ikke til tilsvarende utfordringer ved andre etableringer:

– Ofte etablerer vi oss nær større byer, der boligmangelen ikke er like utfordrende som det vi opplevde under Melkøya-utbyggingen. Eller vi tilbyr hybler i brakkerigger når aktiviteten er midlertidig.

– Vi ønsket å bidra til at ansatte som ønsket å ta med seg familien sin og bosette seg permanent i Hammerfest, skulle få en positiv totalopplevelse med å flytte til byen. I denne sammenhengen var en god bolig ett av flere kriterier, avslutter han.

Snøhvit ga boligbonanza i Hammerfest

– For boligeiere i Hammerfest kan utbyggingen på Melkøya best sammenlignes med det å vinne i Lotto. Det sier Inge Bock i PrivatMegleren Hammerfest.

Bock begynte sin karriere som eiendomsmegler rett før Stortinget vedtok utbyggingen av Snøhvit. Han forteller om et boligmarked som på den tiden var preget av lav omsetning og lite nybygg.

– Lave priser ga folk liten lyst til å investere i egen bolig. Med Snøhvit-vedtaket ble boligprisene så å si doblet over natten. En enebolig, som kostet 800.000-900.000 kroner før vedtaket, kostet opp mot 2 millioner kroner kort tid senere.

Ifølge Bock var det flere forhold som spilte inn på prisstigningen.

– Det mest opplagte var optimismen som utbyggingen skapte, som også gjorde at folk begynte å rydde i hagene og pusse opp husene sine. Dernest skapte prosjektet arbeidsplasser, som førte til økt tilflytting og økt etterspørsel på boligmarkedet. Blant annet var det mange utflyttede hammerfestinger som nå flyttet hjem. I tillegg ga boligprosjektene til Equinor mange nye boliger, som i seg selv presset prisene i markedet opp. Den høye prisstigningen innebar også at investorer lenger sør i landet begynte å kjøpe eiendom i Hammerfest.

Ifølge Bock var det ikke bare Equinor som skaffet boliger til sine ansatte.

– Mange av Equinors underleverandører gjorde det samme. Når de var ferdige med prosjektene, solgte de boligene sine. – Mange gjorde seg gode penger på det, avslutter han.

Kjøper boliger til ansatte

Mangel på arbeidskraft gjør at Haneseth Gruppen ofte må ut av landsdelen for å rekruttere fagfolk. – Tilgang på bolig blir avgjørende for om du velger å flytte på deg, sier konsernleder i selskapet, Per Gårseth.

Haneseth Gruppen har avdelinger i hele Nord-Norge og driver innen elektroinstallasjon, automasjon, rør og høyspent. Selskapet, som i fjor passerte 400 ansatte, opererer i et marked der etterspørselen etter arbeidskraft er stor.

– Vi har utfordringer med å rekruttere fagfolk i alle kategorier. Håndverkere er mangelvare, og det omfatter blant annet elektrikere, automatikere og rørleggere. Det mangler også ingeniører, forteller han.

For å tiltrekke seg arbeidskraft har selskapet kjøpt boliger i Berlevåg, Fauske, Svolvær, Bodø og Steigen som de tilbyr ansatte. I tillegg leier selskapet boliger en rekke steder.

– Mye av ungdommen i dag er opptatt av å ha en sunn livsstil og liker å holde på med friluftsliv. Derfor tror jeg også at det er mange som kan ha lyst til å komme seg ut av Oslo-gryta, men da må de ha et sted å bo. Selv har vi for eksempel ansatt to unge gutter fra Bærum som jobber i Steigen. Vi har masse jobb i distriktene, men utfordringen er ofte boliger, legger han til.

Flere av de som er interessert i jobb hos Haneseth, eier egen bolig i dag.

– Å selge blir ofte uaktuelt før de vet om de trives på den nye plassen. Da må vi som arbeidsgiver tilrettelegge for bolig. – Vi håper likevel at de som pendler, finner seg til rette og kjøper bolig på stedet, legger han til.

Gårseth mener mange kommuner må gjøre en større innsats for både å holde på og tiltrekke seg yngre mennesker.

– Det nytter ikke bare å bygge sykehjem. Vi må ta vare på ungdommen og bygge boliger, etablere ungdomsklubber og bygge fotballbaner. Det må være attraktivt for yngre å bo på stedet, mener han.

Industriprosjekt krever boligbygging i ekspressfart

I takt med det grønne skiftet er flere industriprosjekt i gang i Nord-Norge. Prosjektene vil kreve tusenvis av nye boliger.

På Mo bygger Freyr en battericellefabrikk, i Narvik legges det til rette for en grønn industriell hub, og i Vefsn planlegger Gen2 Energy to batterifabrikker. Behovet for kvalifisert arbeidskraft er stort i disse satsingene og i andre satsinger i nord, og det samme er behovet for boliger.

Lengst har Freyr kommet, som i juli i fjor hentet inn noen hundretalls millioner dollar i kapital etter å ha blitt notert på New York-børsen. I dag bygger selskapet en pilotfabrikk samtidig som de lager layout for en gigafabrikk. Målet er å komme i gang med battericelleproduksjon i 2023.

Freyr planlegger å ansette 1.500 personer, i tillegg til at det vil komme mange nye bedriftsetableringer og ansettelser i kjølvannet av selskapets etablering. Allerede i dag rekrutterer Freyr ansatte fra andre land.

Trenger 2.000 nye boliger

En rapport utarbeidet av Menon på oppdrag fra Nordland fylkeskommune viser at battericelleproduksjonen på Mo vil øke boligbehovet med mellom 1.800 og 2.150 boenheter fram mot 2027. Behovet vil mest sannsynlig bli størst innenfor leiligheter, ettersom etterspørselen etter leieboliger er ventet å bli betydelig. Én årsak til at mange vil leie, er høye boligpriser i Norge sammenlignet med andre land og derfor mangel på egenkapital blant flere som flytter til Rana. I tillegg vil deler av arbeidstokken velge å pendle, mens andre igjen trenger litt tid på å bestemme seg for om de skal bosette seg fast eller ikke.

– Mange av de vi kommer til å rekruttere, er dessuten urbane mennesker, sier Marius Meisfjord Jøsevold, samfunnskontakt i Freyr. – De har ingen erfaring med å eie, men ønsker å leie sentrumsnært og i områder der det er lett å gå på jobb.

Behovet for å skaffe til veie nok boliger har stått på agendaen til Freyr i lang tid.

– Vi har over tid hatt inngående samtaler med ulike boligaktører, og vi har også inngått avtaler med noen boligprosjekter. I avtalene garanterer vi for leie av et bestemt antall boenheter dersom boligbyggeren ikke får solgt eller leid ut boligene. – Vi er helt avhengig av at boligbyggingen kommer i gang, og derfor er vi med og deler risikoen med å bygge disse boligene.

I tillegg har selskapet jevnlig dialog med Rana kommune, Rana utviklingsselskap og med nasjonale myndigheter, for å se på hvilke muligheter de har for å stimulere til boligbygging. Meisfjord Jøsevold ser for seg at Husbanken vil bli en viktig aktør.

– Boligmangelen er noe av den største bekymringen vi har. Rundt 2.000 nye boenheter er voldsomt mye i en by som i dag har 12.300 boliger, og som har hatt en årlig nettoøkning på i snitt 77 boliger i året de siste 15 årene.

– Når vi også vet at mange byggeprosjekter er i emninga i Nordland, som nye flyplasser i Bodø og Rana, nytt sykehus på Helgeland og andre industriprosjekter, skjønner vi jo at kampen om arbeidskraften også framover vil bli krevende. Da er det nødvendig at vi får nok boliger på plass.

Kvitter seg med sykehusboliger

Mangel på helsepersonell har i lang tid vært en utfordring, og boliger har vært et viktig virkemiddel for rekruttering. Nå selger helseforetakene ut boligene sine.

Tidligere i år solgte Universitetssykehuset Nord-Norge (UNN) Åsgårdmarka til Tromsø kommune for godt over 400 millioner kroner. I tillegg til de 126 leilighetene som allerede er på tomta, gir arealet mulighet for å bygge rundt 400 nye leiligheter.

– Salget av Åsgård er en del av finansieringen av klinikk for psykisk helsevern og rus, sier Ragnhild Bjørnflaten Walthinsen, eiendomsforvalter på UNN. I tillegg hadde vi et betydelig vedlikeholdsetterslep på disse boligene, samtidig som noen av boligene sto tomme over tid.

I dag sitter UNN igjen med rundt 400 boliger. Hovedvekten er i Tromsø, men også sykehusene i Narvik og Harstad har ansattboliger.

– Per nå legger vi ikke opp til å selge mer, fortsetter Walthinsen. Å eie bolig er et godt tilbud for ansatte, og med en stadig sterkere konkurranse om helsepersonell er det et veldig viktig virkemiddel for rekruttering.

Selger ut 300 boliger i Finnmark

I Finnmarkssykehuset har styret vedtatt at samtlige boliger skal selges ut. Til sammen dreier det seg om 300 boliger på ulike steder i helseforetakets område.

– Per nå har vi solgt 200 boligenheter, og vi har igjen 100 enheter i Tana og Hammerfest før vi har solgt ut hele boligmassen vår, forteller Ole Martin Olsen, drift- og eiendomssjef i Finnmarkssykehuset.

– Etter dette vil vi leie inn boliger etter behov, noe som også vil omfatte boliger vi tidligere eide.

Ifølge Olsen skyldes nedsalget et betydelig vedlikeholdsetterslep som har hopet seg opp gjennom flere tiår.

– En oppgradering av boligene er beregnet å koste rundt 100 millioner kroner, forteller han. Nå unngår vi disse kostnadene og kan i stedet prioritere investeringer i sykehusbygg.

Eiendomssjefen mener at boliger fortsatt er viktig for å rekruttere helsepersonell.

– Satsingen på nedsalg og leie av nye enheter er en strategi for å øke kvaliteten på boenhetene, forteller han. Forhåpentligvis vil det bidra til økt stabilisering og rekruttering av ansatte. Samtidig er modellen mer behovsdrevet, i og med at vi bare vil leie inn boliger etter behov.

Nordlandssykehuset har de siste årene solgt ut 50 leiligheter av totalt 238 boenheter, mens Helgelandssykehuset har beholdt sine boliger.