Utvikling i boligbyggingen i Nord-Norge de siste ti årene

Under pandemien har boligbyggingen gått ned. Det skyldes flere forhold, som usikker privatøkonomi hos enkelte og mangel på arbeidskraft og økte råvarekostnader i byggebransjen. Noen kommuner skiller seg også negativt ut med hensyn til å tilrettelegge for boligbygging.

En stabil prisutvikling i boligmarkedet er avhengig av at det er samsvar mellom tilbud og etterspørsel av boliger. Blant forhold som påvirker tilbudssiden er boligbyggers tilgang på kapital, byggekostnader, lover og regler, samt tilgjengelig areal. For etterspørselssiden er forhold som påvirker kjøpernes økonomi, viktige – for eksempel rente, inntekt og arbeidsledighet.

I denne artikkelen skal vi se nærmere på hvordan boligbyggingen har vært i landsdelen de siste ti årene.

Fra vekst til fall i boligbyggingen

Fra 2012 og fram til utgangen av 2021 ble det ferdigstilt 8.156 boliger i Nordland, og 10.857 boliger i Troms og Finnmark. De fleste boligene ble bygd i tidligere Troms fylke.

Ferdigstilte boliger er boliger det enten er gitt midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for. Felles for disse boligene er at de er klar for innflytting, og vi kaller dem ofte for nybygg.

Mellom 2012 og 2018 økte boligbyggingen kraftig i Nord-Norge, med en vekst på 60 prosent. Til sammenligning var den bare 25 prosent nasjonalt.

Siden 2018 har nivået på boligbyggingen falt mye i begge de nordligste fylkene, og i 2021 var den 27 prosent lavere enn i toppåret 2016. I Troms og Finnmark kom det største fallet fra 2018 til 2019, men nedgangen fortsatte også de neste årene.

I årene fram mot 2019 ble det satt i gang bygging av en rekke store leilighetsbygg. Ferdigstillelse av mange av disse prosjektene ga et stort tilbud i markedet, og den tydelige nedgangen kan ha sammenheng med at utbyggere ble mer forsiktige med å sette i gang nye prosjekter, og senere kom også pandemien.

Nye prosjekter under pandemien

Koronapandemien førte til økonomisk usikkerhet som, sammen med en rekke restriksjoner, påvirket byggeaktiviteten.

I Troms gikk aktiviteten ned allerede de tre første månedene av pandemien og var da på et lavere nivå enn snittet for de tre foregående årene. Nedgangen forsterket seg de neste månedene, før den tok seg opp mot slutten av 2020. Økt aktivitet på tampen av 2020 har sammenheng med at leilighetsbygg og studenthjem, som ble påbegynt før pandemien, nå ble ferdigstilt.

Det er nærliggende å tenke seg at nedgangen i aktivitet skyldes restriksjoner som følge av pandemien. Etter hvert førte pandemien til ytterligere utfordringer, som vi senere skal komme inn på. I grafen ovenfor ser vi tydelig hvordan aktiviteten gradvis gikk ned fra måned til måned fra april til desember i 2021.

I Nordland ble den høye byggeaktiviteten i stor grad opprettholdt fra 2014 fram mot slutten av 2020. For 2021 må en tilbake til årene 2012 og 2013 for å finne tilsvarende lave nivåer. I løpet av 2021 falt aktiviteten jevnt og trutt, og gjennom året ble det ferdigstilt 400 færre boliger sammenlignet med perioden før pandemien. I likhet med Troms er det grunn til å tro at pandemien har spilt inn her. Samtidig var byggeaktiviteten i Nordland høy før pandemien og kan ha dekket en stor del av etterspørselen i markedet.

2022 har startet med et lavere aktivitetsnivå enn snittet for 2017-2019.

Det siste året har det vært en kraftig prisvekst på byggevarer og drivstoff, og sammen med tiltakende leveringsproblemer har risikoen økt for at boligprosjekter utsettes eller kanselleres. Det vil i så fall bety færre nye boliger i markedet de neste årene.

Hvilke forhold påvirket byggeaktiviteten under pandemien?

Vi har oppsummert noen sentrale faktorer som kan være med på å forklare utviklingen de siste årene. Samtidig er det viktig å påpeke at det kan ligge andre vurderinger bak hvorfor en utbygger starter eller utsetter et prosjekt.

1. Privatøkonomi og prisutvikling

Pandemien og tilhørende smitteverntiltak førte til økonomisk usikkerhet hos enkelte, som kan ha gjort det mindre gunstig å kjøpe nye boliger som oftest er dyrere enn bruktboliger. Etter hvert førte også stor etterspørsel etter trevarer og mangel på tømmer til at trevareprisene gikk kraftig opp. Det samme gjorde prisen på arbeidskraft (se punkt 2).

Økte byggekostnader kan ha forverret forhåndssalget. I norske boligprosjekter kreves det vanligvis forhåndssalg av 40–60 prosent av enhetene i et nytt bygg før bygging settes i gang.

2. Innreiserestriksjoner og mangel på arbeidskraft

Innreiserestriksjoner under pandemien bidro til knapphet på utenlandsk arbeidskraft. Deler av byggebransjen er avhengig av slik arbeidskraft for å håndtere hektiske perioder og siden det er mangel på norske fagarbeidere innenfor enkelte fagfelt. Dette bidro også til forsinkelser i allerede igangsatte boligprosjekter.

3. Kommunal tilrettelegging

En undersøkelse gjort av Samfunnsøkonomisk Analyse på vegne av NBBL viser at noen av de største kommunene i landsdelen skårer lavt på tilrettelegging for boligutvikling.

Mens Tromsø troner øverst på listen over de 20 største kommunene i landet når det gjelder boligbygging i 2020, kommer de de nest dårligst ut når det gjelder tilrettelegging for boligbygging som er stadiet før boligbygging. Kommunen skiller seg særlig negativt ut på indikatorene «andel private fremmede planforslag som kommunen ikke har villet fremme» og «samlet medgått tid fra privat oppstartsmøte til privat planforslag til endelig vedtak». I tillegg skårer kommunene lavt på «andel innvilgede byggesøknader» og «gebyr for privat planforslag til reguleringsplan».

Også Alta kommer dårlig ut på tilrettelegging og ender på siste plass når både små og store kommuner (til sammen 119) tas med i undersøkelsen. Det dårlige resultatet skyldes i stor grad de samme indikatorene som Tromsø. I likhet med Tromsø skårer Alta høyt på boligbygging og ender her på en 11. plass av totalt 119 kommuner. Totalt gir det Alta 64.-plass på boligvennlighet.

I undersøkelsen med 119 kommuner får Tromsø en 29.-plass for boligbygging, 107.-plass for tilrettelegging og ender på 71.-plass sammenlagt på det undersøkelsen kaller boligvennlighet.

Få kommuner står for mesteparten av byggeaktiviteten

Nærmere halvparten av boligbyggingen i landsdelen i perioden 2012-2021 fant sted i Tromsø og Bodø (25,5 og 22,5 prosent). Alta kom på plassen bak, med 6 prosent.

I ni kommuner ble det bygd færre enn ti boliger i denne perioden. Dette var Moskenes, Vevelstad, Vardø, Loppa, Røst, Måsøy, Træna, Værøy og Gamvik. I de tre sistnevnte var det ikke registrert noen nybygg av boliger i tiårsperioden. Noen kjennetegn for disse er lavt og dels synkende folketall, der netto utflytting er det som bidrar mest til nedgangen. I mange av disse er det også flere boliger enn husholdninger.

Det er ikke overraskende at det er i kommunene med størst befolkning vi ser at boligbyggingen har vært høyest. Men hvordan har boligbyggingen vært om vi tar hensyn til befolkningsstørrelsen i kommunene?

Lurøy troner øverst på listen med 8,4 nye boliger per 1.000 innbyggere per år, tett fulgt av Målselv med 8,3. I den mest befolkningsrike kommunen i landsdelen, Tromsø, ble det bygd 8,1 boliger per 1.000 innbyggere. Det er verdt å merke seg at i disse tallene ligger også boligtyper som studentboliger, bo- og servicesenter, andre bofellesskap, i tillegg til mer tradisjonelle boligbygg. Den høye byggeaktiviteten i Målselv er knyttet til bo- og omsorgssentre.

Det bringer oss over på følgende spørsmål: Hva slags boliger bygges i Nord-Norge?

Kjennetegn ved boligene som bygges

I den videre analysen legger vi vekt på tre hovedformer for boliger: Enebolig, tomannsbolig og rekkehus, og leiligheter. Det vil si at bo- og servicesenter, studentboliger, andre bygninger for bofellesskap er holdt utenfor.

Leiligheter utgjør en stadig større andel av boliger som bygges i landsdelen. I 2021 utgjorde det halvparten av alle nybygg, mot 35 prosent ti år tidligere. Leiligheter bygges først og fremst i de store byene, som også har befolkningsvekst. Fortsatt er det likevel slik at eneboliger er den mest vanlige boligformen i landsdelen. De utgjorde 61 prosent av boligmassen i 2021.

Hele 67 prosent av alle eneboliger i Nord-Norge ble bygd mellom etterkrigsårene og 1990, noe som tilsier en snittalder på om lag 50 år.

At det bygges mer leiligheter på bekostning av eneboliger, har gjort at gjennomsnittlig bruksareal på de fullførte boligene har falt i perioden. 2013 var gjennomsnittlig bruksareal på fullførte boliger på 154 kvadratmeter i Nordland og 145 i Troms og Finnmark. I 2021 var tilsvarende verdier 129 og 107 kvadratmeter. At arealet reduseres, forklares med at det i 2013 var svært få leiligheter som ble ferdigstilt. Siden da har andelen økt jevnt og trutt hvert år. Dette har igjen dratt ned gjennomsnittlig bruksareal, da arealet i leiligheter som regel er mindre enn andre boligtyper. Det nasjonale snittet var på 128 kvadratmeter bruksareal i 2021, så Troms og Finnmark lå godt under dette snittet.

Men det er forskjeller mellom fylkene og innad i kommunene.

I årene 2012-2021 ble det til sammen bygd 3.207 leiligheter, 2859 eneboliger og 2.090 tomannsboliger og rekkehus i Nordland. Det er særlig bygging av leiligheter som har økt i perioden, og hele 68 prosent av disse ble bygd i Bodø. Antall nye eneboliger i Nordland har falt jevnt siden 2016. Året 2021 skiller seg fra tidligere år med en lav andel nye leilighetsbygg, som endte på omtrent samme nivå som for eneboliger.

I Troms og Finnmark ble det til sammen bygd 4.930 leiligheter, 3.448 eneboliger og 2.479 tomannsboliger og rekkehus i perioden 2012-2021. I fylket ble hele 79 prosent av alle leiligheter og 49 prosent av alle tomannsboliger og rekkehus bygd i Tromsø.

Med unntak av 2013 har andelen med leiligheter økt gradvis i fylket, og den utgjorde i 2021 nesten 60 prosent av alle nye nybygg.

Boligbygging i utvalgte kommuner i Nord-Norge

I Nord-Norge som ellers i landet ser vi en sentralisering ved at stadig flere flytter inn mot urbane områder. Det gir økt behov for boligbygging, som i sin tur har gjort at deler av Bodø og Tromsø er fortettet. Det har igjen skapt behovet for å bygge arealeffektive boliger som leiligheter.

Valg av boligtype avhenger også av hvilken livssituasjon du man i, og hvilke behov man har. Mange unge foretrekker å bo sentrumsnært for å dra nytte av det et urbant liv kan tilby – for eksempel nærhet til uteliv, spisesteder og butikker. Det betyr også at betalingsviljen er stor for å få kjøpt seg en bolig i sentrum, hvor det i all hovedsak bygges leiligheter.

I tillegg har utviklingen gått i retning av at stadig flere godt voksne personer selger eneboligene sine utenfor sentrumskjernene når ungene flytter ut, og flytter til lettstelte, leiligheter i sentrum av byene. At de allerede har en enebolig å selge, gjør også at de ofte sitter med høy egenkapital, som gjør det mulig for dem å kjøpe større leiligheter i sentrum.

I Alta er fortsatt eneboliger den dominerende boligtypen. De utgjorde halvparten av alle boligene som ble bygd i 2012-2021. Bygging av leilighetsbygg har økt gradvis i hele perioden, men med store årlige variasjoner.

Alta har hatt jevn befolkningsvekst siden tusenårsskiftet og er den mest befolkede kommunen i Finnmark. Utviklingen på boligmarkedet gjenspeiler både økt sentralisering og at folk har ulike preferanser i ulike livsfaser.

I Bardu ble det i årene 2012 og 2014 bygd mange rekkehus i kommunen, mens bygging av leiligheter tok seg kraftig opp i perioden 2016-2018. Bardu er en 'forsvarskommune', og mange av leilighetene ble bygd av Forsvaret til de ansatte. I perioden utgjorde bygging av leiligheter nesten over halvparten av alle boligene som ble bygd.

I perioden 2000-2021 ble det bygd totalt 274 boliger i Lurøy, og rundt 80 prosent av boligene var eneboliger eller rekkehus. En del av boligbyggingen er knyttet til havbruksbedriften Nova Seas' anlegg på Lovund, der målet er å rekruttere unge arbeidere til anleggene.

Oppsummering

Rundt halvparten av all boligbygging i landsdelen skjer i de to største byene Bodø og Tromsø, og i mange kommuner går det mange år mellom hver gang en bolig blir satt opp.

Fra 2012 til 2018 økte boligbyggingen langt mer i Nord-Norge enn på landsbasis, men fra 2018 gikk boligbyggingen ned i landsdelen. Noe av nedgangen skyldes naturlig nok den store byggeaktiviteten fram til da, men etter hvert påvirket også pandemien byggeaktiviteten negativt. Pandemien førte til at mange gikk en usikker økonomisk tid i møte, samtidig som restriksjoner både her til lands og i andre land bidro til økte kostnader på blant annet byggevarer og arbeidskraft. Enkelte kommuner, som Alta og Tromsø, skårer også lavt på tilrettelegging for boligbygging, som også kan ha gitt mindre byggeaktivitet.

Fortsatt bor de fleste av oss i eneboliger, men stadig flere bor i leiligheter. I 2021 var rundt halvparten av alle nybygg leiligheter. Mesteparten av leilighetene bygges i de største byene, noe som har sammenheng med økt sentralisering, som også fører til fortetting og behov for å bygge arealeffektive boliger.