Flere tror boligprisene vil falle

Andelen som tror boligprisene i Nord-Norge vil falle har økt fra 12 prosent i juni til 20 prosent i september. Samtidig forventer syv av ti stabile eller høyere boligpriser.

Det er også en økning i andelen med flytteplaner: 36 prosent av husholdningene i Nord-Norge sier de planlegger å flytte i løpet av de neste fem årene. Dette er opp fra 29 prosent i juni.

18 prosent planlegger å flytte i løpet av ett til to år, noe som betyr at nesten 41.000 husholdninger i Nord-Norge planlegger å flytte i løpet av den kommende toårsperioden.

Usikkerheten blant boligkjøperne øker også, og nå vil seks av ti husholdninger selge boligen sin før de kjøper ny.

Varierende forventninger

Forventningene til utviklingen i egen økonomi varierer: 24 prosent forventer en forbedring, 28 prosent forventer en forverring, og 43 prosent forventer en stabil økonomisk situasjon de neste 12 månedene. Sammenlignet med målingen fra juni har andelen som forventer en forbedring i egen økonomi økt med seks prosentpoeng, mens andelen som forventer en negativ utvikling har økt med fire prosentpoeng i samme tidsperiode.

De unge fortsatt optimister

Resultatene fra målingene i mars, juni og september viser at aldersgruppen på 45 år eller eldre i liten grad har endret sine forventninger til utviklingen i egen økonomi. I den yngste aldersgruppen, 18-23 år, har den sterke optimismen som hersket i mars gradvis avtatt og blitt erstattet av en overvekt av pessimisme i den siste målingen.

For de øvrige aldersgruppene er det flere som forventer en negativ utvikling i egen økonomi de kommende 12 månedene enn det motsatte. I september-målingen var det kun aldersgruppen 24-34 år som hadde en overvekt av respondenter med positive forventninger til utviklingen i egen økonomi de kommende 12 månedene.

Regionalt finnes det også noen forskjeller. Befolkningen i Finnmark er mest optimistisk i sine forventninger til egen økonomisk utvikling det kommende året, mens befolkningen i Nordland er mest pessimistisk.

Forventer økende boligpriser

Til tross for flere rentehevinger er andelen som forventer høyere boligpriser større enn andelen som forventer lavere boligpriser om 12 måneder. Men: Andelen som forventer høyere boligpriser falt fra 37 til 35 prosent fra juni til september. Samtidig økte andelen som forventer at boligprisene vil falle, fra 12 prosent til 20 prosent i samme periode.

Andelen som forventer at boligprisene vil ligge på samme nivå som i dag, gikk ned fra 40 prosent i mars til 37 prosent i juni, og videre til 35 prosent i september. "Vet ikke"-andelen falt fra 16 prosent i mars til 10 prosent i september.

Figuren nedenfor viser hvor store endringer i boligprisene husholdningene forventer i løpet av de kommende 12 månedene. I juni forventet man i gjennomsnitt en prisvekst på 3,7 prosent blant dem som forventet en økning i boligprisene, og en gjennomsnittlig nedgang på 4,7 prosent blant dem som forventet en nedgang i boligprisene. Tilsvarende beregninger basert på målingen i september viser en økning på 3,2 prosent blant de som forventer prisvekst, og en nedgang på 3,7 prosent blant dem som forventer en nedgang i boligprisene.

Når man vekter mot andelen som forventer økende versus fallende boligpriser de kommende 12 månedene, indikerte svarene fra juni-målingen at boligprisene i Nord-Norge ville øke med 1,6 prosent de kommende 12 månedene. En tilsvarende beregning basert på svarene fra september-undersøkelsen viser en forventning om en fortsatt vekst på 0,5 prosent de kommende 12 månedene. Det siste varselet om ytterligere renteøkninger fra sentralbanken tilsier at en slik vekst er lite sannsynlig.

De yngste og eldste forventer økende boligpriser

Det er fortsatt betydelig flere som forventer at boligprisene vil øke enn som forventer at boligprisene vil falle i løpet av de kommende 12 månedene.

Figuren nedenfor viser at mer enn halvparten i aldersgruppen 24-34 år forventer økende boligpriser det kommende året, mens kun 18 prosent forventer at boligprisene om 12 måneder vil være lavere enn i dag. Også i den eldste aldersgruppen er det en høyere andel som forventer at boligprisene vil øke i løpet av det kommende året, enn det motsatte.

Vi registrerer også at befolkningen i Nordland i større grad forventer boligprisvekst, og i mindre grad forventer en nedgang i boligprisene de kommende 12 månedene.

Det er små forskjeller mellom fylkene og mellom de sentrale og mer distriktspregede områdene når det gjelder deres forventninger til boligprisutviklingen de kommende 12 månedene. Det er betydelig flere som forventer vekst fremfor nedgang i boligprisene de neste 12 månedene.

Stadig flere vil selge før de kjøper bolig

Mer enn seks av ti svarer at de vil selge boligen de bor i før de kjøper en annen, mens to av ti vil kjøpe ny bolig før de selger den de bor i. Dette betyr at andelen som vil selge før de kjøper, fortsetter å øke sammenlignet med målingene i mars og juni. En slik utvikling tyder på en fortsatt økende usikkerhet i markedet, ettersom flere ønsker å ha kontroll på hva de får betalt for den boligen de bor i, før de kjøper en annen.

Figuren nedenfor viser at det er betydelig flere som vil selge bolig før de kjøper en ny. Dette gjelder alle grupperinger i undersøkelsen. For aldersgruppene 45-54 år og 55-64 år er det flest som svarer at de vil selge før de kjøper, noe som kan forklares med at en stor andel av disse ønsker å selge de store eller kostbare boligene de bor i, før de forplikter seg til å kjøpe noe annet.

Det er ikke store forskjeller mellom regionene, men analysen viser likevel at andelen som vil selge først er lavest i de sentrale områdene og høyest i distriktene.

Nesten 82.600 husholdninger med flytteplaner

Mer enn 26 prosent, tilsvarende 61.000 husholdninger, svarte i mars at de hadde planer om å flytte fra sin nåværende bolig i løpet av fem år. I juni økte andelen med flytteplaner til nesten 29 prosent, eller 66.500 husholdninger. I september økte andelen som sier at de vil flytte i løpet av de kommende fem årene til 36 prosent, det vil si 82.600 husholdninger i Nord-Norge.

Det kan virke ulogisk at andelen med flytteplaner øker i en periode med mange renteøkninger. Forklaringen kan imidlertid være at mange husholdninger nå har ventet med å flytte, i påvente av at rentenivået skal synke igjen. Når utsiktene til lavere rentenivå dukker opp, kan vi følgelig oppleve et kraftig etterspørselspress i boligmarkedet, ettersom de som nå «sitter på gjerdet» blir aktive i boligmarkedet igjen.

Andelen med flytteplaner er høyest i aldersgruppen 18-23 år, der 80 prosent ønsker å flytte i løpet av fem år, og synker med stigende alder. Kun 16 prosent i aldersgruppen 65 år eller eldre forventer å flytte i løpet av fem år.

Figuren nedenfor viser også beregnet flyttefrekvens, fordelt på respondentgrupper. De yngste planlegger å flytte hvert sjette år, mens de eldste planlegger å flytte hvert 30. år.

Blant de som svarer at de har flytteplaner, vil 72 prosent flytte i løpet av ett til tre år, mens 28 prosent planlegger å flytte først om fire til fem år.

41.000 husholdninger i Nord-Norge planlegger å flytte i løpet av ett til to år. Aldersgruppen 24-34 år utgjør hele 37 prosent av flyttepotensialet, altså mer enn 15.000 husholdninger. Seks av ti husholdninger med flytteplaner de kommende ett til to årene er i aldersgruppen under 45 år, mens fire av ti er i aldersgruppen 45 år eller eldre.

Mobilitet og flyttemønster

For å forstå drivkreftene i det lokale boligmarkedet kan det være nyttig å kartlegge lokal flytteaktivitet. I det følgende presenteres derfor noen historiske tall som kan bidra til bedre forståelse av flytteaktiviteten i de mest folkerike kommunene i Nord-Norge.

Nettoflytting i utvalgte kommuner, 2018-2022

I takt med at befolkningsveksten i Norge har avtatt siden 2017, har også flytteaktiviteten gått ned. Nord-Norge er intet unntak.

I figuren under vises nettoflyttingen for seks utvalgte bykommuner i Nord-Norge for perioden 2018-2022.

Bodø er den eneste av de utvalgte bykommunene som har hatt netto tilflytting hvert år i den aktuelle tidsperioden. For de øvrige kommunene registrerer vi netto utflytting ett eller flere år for alle kommunene.

Med unntak av Rana, har alle kommunene hatt netto tilflytting i 2022, noe som i stor grad skyldes en kraftig innvandringsvekst i Norge. Dette er først og fremst forårsaket av den betydelige flyktningestrømmen fra Ukraina.

Flyttevolum og flyttefrekvens

Figuren under viser flyttevolumet i utvalgte kommuner. Flyttevolumet er definert som summen av de som flytter internt i kommunen, pluss de som flytter til kommunen. Den viktigste komponenten i flyttevolumet er internflytting, noe som betyr at det er en tydelig sammenheng mellom flyttevolum og antall innbyggere i kommunen.

Tromsø hadde det største flyttevolumet i 2022, med 12.536 personer som flyttet, etterfulgt av Bodø med 8.365 registrerte flyttinger.

Tabellen viser at de største flyttevolumene finnes i de yngre aldersgruppene, og de under 45 år utgjør omtrent 80 prosent av flyttevolumet i de utvalgte kommunene. I Tromsø er andelen enda høyere, med 86 prosent av flyttevolumet i aldersgruppen under 45 år.

Hvor ofte flytter vi?

Ved å se på forholdet mellom antall som flytter og befolkningen i de samme aldersgruppene, får vi et uttrykk for hvor ofte de forskjellige aldersgruppene flytter, det vil si flyttefrekvensen.

Tabellen under viser at det er tydelige forskjeller i flyttefrekvensen mellom aldersgruppene i Nord-Norge. Den yngste aldersgruppen (0-18 år) initierer sjelden flytting på egen hånd og er stort sett med på lasset når foreldrene flytter. Dette ser vi ved at flyttefrekvensen for aldersgruppen 35-44 år i stor grad samsvarer med aldersgruppen 0-18 år.

I aldersgruppene 19-23 år og 24-34 år flytter man omtrent hvert andre til fjerde år, noe som naturligvis henger sammen med at mange i denne livsperioden flytter hjemmefra, til studiesteder eller etablerer seg i sin første bolig.

Flyttefrekvensen synker med økende alder etter fylte 35 år. I den eldste aldersgruppen ligger flyttefrekvensen mellom 21,6 og 23,8 år, noe som indikerer hvor lenge disse har bodd eller planlegger å bo i sin nåværende bolig.

Hvor kommer man fra når man flytter til Nord-Norge?

Majoriteten av flytteaktiviteten i Nord-Norge foregår innenfor den kommunen man allerede bor i, og 60-70 prosent av flyttevolumet er såkalt internflytting. I tillegg til internflytting, flytter befolkningen også på tvers av landegrenser, regioner, fylker og kommuner. En forståelse av flyttestrømmene mellom kommuner kan være relevant for å forstå det lokale boligmarkedet.

I tabellene nedenfor ser vi at en stor andel av dem som flyttet til de aktuelle kommunene i 2022, kom fra utlandet. Dette kan i stor grad forklares med flyktningestrømmen fra Ukraina. Tabellene inkluderer de 20 viktigste rekrutteringsområdene til de kommunene vi har undersøkt, samt angir antall som kommer fra andre kommuner og det totale antallet innflyttere.