Store forskjeller i boligmarkedet i Nord-Norge

I løpet av de siste årene har norsk økonomi vært rammet av en historisk høy inflasjon. Sentralbanken har gjentatte ganger økt styringsrenten for å få bukt med denne høye inflasjonen. Dette har rammet boligbyggingen hardt.

Ifølge Statistisk sentralbyrå (SSB) har igangsettingen av nye boliger nasjonalt falt med 35 prosent fra 2. kvartal i år sammenlignet med samme kvartal i fjor.

Situasjonen er bedre i Nord-Norge: Fra 2. kvartal 2022 til 2. kvartal 2023 har boligbyggingen i regionen falt med kun tre prosent.

Som andel av den nasjonale boligbyggingen har igangsettingen i Nord-Norge økt: I 2. kvartal i år utgjorde igangsettingen i Nord-Norge 8,2 prosent av den nasjonale igangsettingen, en økning fra 2. kvartal i fjor da denne andelen var på 5,5 prosent.

I 2. kvartal 2023 ble det igangsatt 394 nye boliger i Nord-Norge. Dette er godt under det historiske gjennomsnittet for perioden 2014 til 2023, som ligger på 610 nye boliger.

Selv om fallet i Nordland er på 58 prosent, veier Troms og Finnmark opp med en økning på 55 prosent fra 2. kvartal 2022 til 2. kvartal 2023. Dette gir en relativt stabil utvikling samlet for landsdelen.

Nedgangen i Nordland er spesielt høyt i 2. kvartal. I fylket ble det kun registrert byggestart av 87 boliger, en nedgang fra 209 boliger i samme kvartal året før.

I Troms og Finnmark ble det derimot igangsatt 307 boliger i 2. kvartal, en betydelig økning fra de 199 boligene som ble satt i gang i 2. kvartal 2022.

Selv om volumene i Nord-Norge er relativt små sammenlignet med nasjonalt nivå, er det tydelig at nedgangen i boligbyggingen rammer bredt. Det er også grunn til å anta at boligbyggingen i Nord-Norge primært dekker regionens normale boligbehov. På nasjonalt nivå er en større del av boligbyggingen sannsynligvis markedsdrevet.

I Nord-Norge kan boligbyggingen også være avhengig av større næringsprosjekter. Når det investeres mer i næring og industri, må det bygges boliger for å tiltrekke seg arbeidskraft.

Dette markerer et skifte fra 2. kvartal året før, da Nordland sto for den største andelen av igangsettingen med 51 prosent. Historisk sett har Troms og Finnmark oftest dominert boligbyggingen i regionen. I gjennomsnitt har fylket stått for 58 prosent av igangsettingen i Nord-Norge i 2. kvartal siden 2014.

Store forskjeller mellom kommunene

Boligbyggingen i Nord-Norge er ujevnt fordelt, noe som er spesielt tydelig i utviklingen de siste kvartalene.

I figuren under sammenlignes oppstart av boligbygging i 2. kvartal 2022 med 2. kvartal 2023 – rangert etter kommunen med høyest igangsetting i 2023 i Nordland.

Tallene viser at nedgangen i Nordland i stor grad kan tilskrives en markert nedgang i boligbyggingen i både Bodø og Rana. Bodø er den største kommunen i fylket, og må tilbake til 4. kvartal 2010 for å finne en tilsvarende lav igangsetting i kommunen.

Så lav igangsetting i en av fylkets mer sentrale kommuner kan på lengre sikt resultere i en boligmangel, noe som igjen kan skape et sterkt prispress i kommunen.

På samme måte viser kommuneoversikten for Troms og Finnmark (under) at den markante økningen forrige kvartal skyldes en betydelig oppgang i igangsettingen av nye boliger i de største kommunene.

Det ble igangsatt bygging av 187 boliger i Tromsø i 2. kvartal – en økning på 135 boliger sammenlignet med samme kvartal året før. Igangsettingen var spesielt lav i andre kvartal 2022.

I Harstad ble det igangsatt 67 boliger i 2. kvartal, en økning på 26 boliger fra samme kvartal året før.

By kontra distrikt

I perioden fra 1. kvartal 2022 til og med 2. kvartal 2023 er det ti kommuner som ikke har hatt noen boligbygging. Disse tilhører stort sett de mindre sentrale kommunene.

Så lav igangsetting i disse områdene kan potensielt gjøre kommunene enda mindre attraktive som bosteder, og kan forsterke og akselerere fraflyttingen fra disse kommunene.

Vi definerer bykommuner som de kommunene som ifølge SSBs sentralitetsklasser har sentralitetsnivå tre eller fire. Distriktskommunene er definert med sentralitetsklasse fem og seks. Skalaen for sentralitetsklasser går fra én til seks, der én er mest sentral og seks er minst sentral. Dette baseres på nærhet til ulike arbeidsplasser og servicefunksjoner.

Den største delen av boligbyggingen både i Norge generelt – og spesielt i Nord-Norge – skjer i de mer sentrale områdene.

I disse kommunene ble det igangsatt 308 nye boliger i forrige kvartal. Til sammenligning ble det satt i gang bygging av 86 boliger i distriktskommunene, noe som tilsvarer en nedgang på hele 53 prosent fra samme kvartal året før.

Den kraftige nedgangen i distriktskommunene kan trolig forklares med den markante økningen i byggekostnader. Kostnaden for å bygge en bolig er relativt lik over hele landet, men verdien på en ny bolig varierer sterkt basert på beliggenhet. Det er mer utfordrende å øke verdien på en ny bolig i en distriktskommune for å kompensere for høyere kostnader, sammenlignet med i en bykommune. Dette kan være grunnen til at mange utbyggere velger å unngå bygging i distrikter hvor boliger kan være vanskeligere å selge.

Basert på den månedlige innrapporteringen fra Boligprodusentenes Forening er det fortsatt en markant nedgang i salget av nye boliger. Ifølge den rullerende 12-månedersutviklingen har salget av nye boliger i Nord-Norge gått ned med 26 prosent per juni 2023.

I løpet av de siste 12 månedene (til og med juni) ble det solgt 882 nye boliger i Nord-Norge. Dette er en nedgang på fem prosent sammenlignet med mai. Dette står i sterk kontrast til den høye salgsaktiviteten i perioden 2018-2019, da det ble solgt over 2.000 boliger i løpet av 12 måneder.

For Norge som helhet var nedgangen i de siste 12 månedene, målt i juni, på 37 prosent. Nord-Norge gjør det altså bedre enn landsgjennomsnittet. Det er grunn til å anta at nedgangen kan fortsette en stund, i alle fall til rentetoppen er nådd.