Kraftig fall i boligbyggingen i Nord-Norge

Statistisk sentralbyrå (SSB) publiserte nylig statistikk for boligbyggingen per første kvartal 2023. Denne viser et kraftig fall i boligbyggingen, med et fall i igangsettingen på 25 prosent i første kvartal 2023, målt mot samme periode året før.

I Nord-Norge er situasjonen enda verre. Totalt falt igangsettingen med 44 prosent i Nord-Norge, med en nedgang på 20 prosent i Nordland, og 54 prosent i Troms og Finnmark, fra første kvartal 2022 til første kvartal 2023. For begge fylkene ligger igangsettingsnivået for første kvartal 2023 betydelig lavere enn gjennomsnittet for den siste tiårsperioden.

I Nordland ble det igangsatt 154 nye boliger i første kvartal 2023, mens det i Troms og Finnmark ble igangsatt 236 nye boliger. Det er imidlertid verdt å merke seg at igangsettingsnivået i Troms og Finnmark var svært høyt i første kvartal 2022, og igangsettingsnivået i første kvartal dette året ligger litt over nivået på første kvartal i 2020 og 2021.

Selv om den relative nedgangen i første kvartal 2023 var lavere i Nordland enn i Troms og Finnmark, er nivået for igangsettingen i Nordland lavere enn på svært lenge. Vi må tilbake til første kvartal 2018 for å finne et tilsvarende lavt igangsettingsnivå for boligbyggingen i Nordland, som det vi har registrert nå.

Kraftig fall i byene og distriktene

Ved å gruppere kommunene i henhold til SSBs sentralitetskategorier, finner vi klare sammenhenger mellom kommunenes sentralitet og igangsetting av boliger.

Majoriteten av boligbyggingen i Nord-Norge skjer i eller i tilknytning til byområdene. I første kvartal 2023 ble 75 prosent av alle boligene i Nord-Norge bygget i bynære strøk, mens kun en fjerdedel ble igangsatt i distriktene.

Det er verdt å merke seg at nivået for boligbyggingen (målt i antall igangsatte nye boliger) nesten var på samme nivå som vi har sett tidligere år, mens igangsettingsnivået i distriktskommunene er det nest laveste som er registrert i perioden 2014-2022.

Store forskjeller mellom kommunene

Boligbyggingen i Nord-Norge er skjevt fordelt, og i mer enn halvparten av kommunene ble det ikke registrert igangsetting av nye boliger i det hele tatt i årets første kvartal.

I Nordland ble det igangsatt en eller flere nye boliger i 18 av totalt 41 kommuner, der Rana alene sto for mer enn en fjerdedel av boligbyggingen i fylket med 40 nye boliger registrert i første kvartal.

Bodø, som vanligvis er en drivkraft for boligmarkedet i Nordland, registrerte kun ti igangsatte nye boliger i årets første kvartal, en nedgang på 57 boliger og 85 prosent fra samme kvartal året før.

I Troms og Finnmark er boligbyggingen i enda større grad konsentrert til bare noen få av fylkets kommuner. I første kvartal ble det kun registrert igangsetting av nye boliger i en tredjedel av kommunene.

De tre største kommunene (målt i innbyggertall) står alene for mer enn 90 prosent av boligbyggingen i fylket.

Tromsø er uten tvil «motoren» i fylkets boligmarked, og sto i første kvartal for mer enn 75 prosent av igangsettingen i fylket. Dette er til tross for et fall på 59 prosent fra første kvartal 2022 til første kvartal 2023.

Alta registrerte derimot en økning sammenlignet med første kvartal i 2022, og endte med 28 nybygde boliger i første kvartal.

I Harstad ble det igangsatt elleve nye boliger i årets første kvartal, hvilket utgjorde nesten fem prosent av den samlede igangsettingen i første kvartal.

Ingen boligbygging i 15 nordnorske kommuner

Boligbyggingen i Nord-Norge er skjevt fordelt, og i 15 av totalt 80 kommuner er det ikke registrert boligbygging i løpet av det siste året, verken i 2022 eller i første kvartal 2023. En total mangel på boligbygging over en periode på fem kvartaler er et sterkt signal om tilstanden i boligmarkedet for mange kommuner i Nord-Norge.

De 15 kommunene det gjelder, er:

• Andøy
• Berlevåg
• Bindal
• Båtsfjord
• Gamvik
• Hasvik
• Loabák - Lavangen
• Måsøy
• Nesna
• Røst
• Steigen
• Træna
• Unjárga - Nesseby
• Vardø
• Vevelstad

Salgsutviklingen peker i retning av ytterligere fall i boligbygging

Nedgangen i boligbyggingen har naturligvis en nær sammenheng med salgsutviklingen, som nesten har stoppet helt opp i en del områder.

Prognosesenterets målinger av salgsutviklingen for nye boliger har over lang tid vist en fallende tendens. Fra første kvartal 2017 til første kvartal 2023 er salgsnivået mer enn halvert på nasjonalt nivå, fra mer enn 35.000 til under 16.500 boliger (målt som tolv måneders rullerende salg).

Tilsvarende tall for Nord-Norge viser også sterkt fallende salgsutvikling. Fra januar 2017 til mars 2023 er salgsnivået blitt mer enn halvert, fra mer enn 2.300 til under 950 boliger (målt som rullerende 12 måneders salg).

Sett i lys av en negativ utvikling i salget av nye boliger siden begynnelsen av 2019, er det mye som tyder på at igangsettingen av nye boliger vil fortsette å falle i tiden som kommer.

Stor forskjell mellom markedet for nye og brukte boliger

Situasjonen på boligmarkedet er spesiell. På den ene siden går den norske økonomien fortsatt bra, med lav arbeidsledighet og høy inflasjon. Etterspørselen etter boliger er høy, men med usikkerheten knyttet til renteutvikling, boligpriser og internasjonal uro, er det åpenbart at mange boligeiere kvier seg for å kjøpe boliger man ikke kan overta før om ett til to år.

I frykt for at boligprisene skal falle, foretrekker mange boligkjøpere å kjøpe og selge i samme marked. Dette kan bidra til et forsterket etterspørselspress i bruktmarkedet, og samtidig en nedgang i etterspørselen etter nye boliger.

Fall i boligbyggingen kan skape prispress på sikt

Situasjonen med stor usikkerhet, både når det gjelder utviklingen i norsk økonomi, valutakurser, rentenivå og ikke minst boligpriser, har bidratt til kraftig salgssvikt og nedgang i boligbyggingen. Dette er til tross for at befolkningsveksten er høyere enn på mange år.

Det er altså mye som tyder på at vi bygger betydelig færre boliger enn det er behov for. På sikt er dette naturligvis svært uheldig, og kan skape et marked i ubalanse og sterkt prispress i årene som kommer.