'Grønne' bygg i Nord-Norge

I 2015 ble FNs medlemsland enige om 17 mål og 169 delmål for bærekraftig utvikling.

I Norge har regjeringen bestemt at FNs bærekraftsmål skal være det politiske hovedsporet for å ta tak i vår tids største utfordringer. Høsten 2020 forsterket også Norge sine klimamål i tråd med Paris-avtalen, der målet nå er å redusere utslippene med minst 50 prosent og opp mot 55 prosent, innen 2030 sammenlignet med 1990-nivået.

Eiendomsbransjen utvikler stedene der folk jobber, oppholder seg og bor, og er også bransjen som investerer mest kapital i Norge. I det ligger det mange valg som påvirker klima og miljø, men også økonomiske og sosiale forhold.

Valgene blir likevel ikke tatt av eiendomsbransjen alene; både myndigheter, finansaktører og leietakere kan ha stor innvirkning på avgjørelsene som blir tatt.

Tabellen under viser hvordan disse tre aktørene har muligheter for både å motivere og «presse» de som eier og utvikler boliger til å foreta bærekraftige valg.

Hva er en grønn bolig?

Selv om eiendomsbransjen i stadig større grad retter fokuset mot sosial og økonomisk bærekraft, har mye av fokuset så langt vært rettet mot å nå de miljø- og klimamessige målene.

Det er flere trekk ved en bygning som gjør at den kan karakteriseres som miljø- og klimavennlig eller, som World Green Building Council kaller det, «grønn», der de oppgir disse trekkene:

• Effektiv bruk av energi, vann og andre ressurser
• Bruk av fornybar energi, som solenergi
• Tiltak for å redusere forurensing og avfall, og legge til rette for ombruk og resirkulering
• God luftkvalitet innendørs
• Bruk av materialer som er giftfri, etiske og bærekraftige
• Miljø er tatt hensyn til i design, bygg og drift
• Livskvaliteten til brukerne av bygget er tatt hensyn til i design, bygg og drift
• Bygget er designet på en måte som gjør det mulig å tilpasse seg endringer

I Norge har bransjen dessuten utarbeidet veiledere, kvalitetsprinsipper, standarder og veikart, som skal gjøre det enklere for boligutviklere og byggeiere å gjøre grønne valg.

Et eksempel på dette er Eiendomssektorens veikart mot 2050, som Norsk Eiendom og Grønn Byggallianse har utarbeidet sammen.

Veikartet anbefaler 10 strakstiltak, blant annet disse:

• Innføre miljøledelse,
• Etterspørre fossilfrie byggeplasser
• Etterspørre og premiere innovasjon som gir gunstige miljø – og klimamessige løsninger
• Vurdere hvordan takflatene kan brukes til rekreasjonsareal, urbant landbruk, etc
• Sikre innkjøp av bygningsprodukter uten innhold av helse- og miljøfaglige stoffer

Ett av strakstiltakene handler også om definere nivå på hvert prosjekts bærekrafts-ambisjon, noe boligutviklerne kan gjøre gjennom sertifiseringsverktøy.

Miljøsertifiseringsverktøy

Et stadig større fokus på klimaendringer, bærekraft, økt bevissthet rundt klimagassutslipp og kunnskap om at dette har ført til at mange miljøsertifiseringsverktøy har kommet til. Gjennom bruk av moderne teknologi og bevisste valg vil virksomheten kunne redusere sine miljø- og klimagassutslipp betydelig. Samtidig viser studier at slike bygninger gir økt brukertilfredshet, høyere markedsverdi, høyere leieinntekter, lavere driftskostnader og redusert finansiell risiko.

I Norge er BREEAM-NOR det mest brukte sertifiseringsverktøyet for bygg. Det er derfor interessant å se nærmere på dette sertifiseringsverktøyet og bruken av dette i Nord-Norge.

BREEAM-NOR i nord

Fortsatt utgjør BREEAM-NOR en liten andel av nybygg i Norge. I 2019 gjaldt det 3,5 prosent av alle ferdigstilte kvadratmeter dette året.

Av figuren under ser vi at dekningsgraden er størst for kontorbygg, og minst for industribygg.

Boliger kom med i ordningen først i 2016, noe som kan være med på å forklare den lave dekningsgraden for denne type bygg. Stadig flere boliger blir imidlertid registrert for sertifiseringer. Av bygg som er registrert hos Grønn Byggallianse de siste 12 månedene, utgjør boliger 25 prosent.

De aller fleste byggene med BREEAM-sertifiseringer finner vi i Oslo og ellers på Østlandet, noe figuren under illustrerer:

Av alle registrerte prosjekt finner vi 70 prosent i Østlandsområdet, og 3 prosent i Nord-Norge. Ingen av de registrerte prosjektene i Nordland, Troms og Finnmark gjelder boligprosjekt.

Tabellen under gir en oversikt over ferdigstilte nybygg i Nord-Norge som er BREEAM-sertifisert per nå, i tillegg til nybygg som har fått prosjekteringssertifikat.

At de fleste BREEAM-sertifiserte byggene ligger i Oslo-regionen har nok en naturlig sammenheng med at innbyggertall og byggevolum er langt større her enn i de fleste andre steder i landet.

Personer vi har vært i kontakt med peker også på andre forhold som kan være med på å forklare disse forskjellene:

• Det er alltid er en terskel å gjøre noe første gang
• Det vil bli langt enklere dersom noen leder an
• Sertifisering medfører høyere kostnader for byggeprosjektet
• De store eiendomsselskapene kjøper eiendom i Oslo, og dette er også aktører som stiller krav til at bygg skal være sertifisert

Bygger for framtiden

Nylig fikk Hundholmen Byutvikling prosjekteringssertifikat for Bodø Innovation Gate (BIG). Mange av byens rådgivningsbedrifter har i dag kontorer i dette bygget.

Administrerende direktør i Hundholmen Byutvikling, Morten Jakhelln, tror årsaken til at ikke flere bygg i Nord-Norge er BREEAM-sertifisert ligger i at dette fortsatt er ganske nytt.

– Det vil alltid ta litt tid å komme i gang, sier han, samtidig som vi snakker om lange byggeprosesser. I Oslo-regionen har dette blitt mer eller mindre en standard, legger han til.

I utviklingen av BIG har Hundholmen Byutvikling vært opptatt av at bygget skal ha mange kvaliteter.

– Vi er opptatt av helheten i alle prosjekter vi utvikler, sier Jakhelln. I BIG har vi lagt vekt på fornybar energi, at bygget er økonomisk bærekraftig og ikke minst har vi forsøkt å ivareta det sosiale aspektet. I det ligger det at bygget skal være godt å være i for menneskene som er i bygget. Det handler om forhold som inneklima, gode materialer, men der vi også mener at kunst vil være en viktig del av innemiljøet. I tillegg er det viktig at bygget blir en naturlig del av det øvrige bybildet, fortsetter han. – Derfor setter jeg stor pris på at folk kommer bort til meg og forteller at de syns bygget er pent.

Med klassifiseringen «BREEAM Excellent» har bygget BIG sertifisering på nest-høyeste nivå.

– Vi syns det er viktig å gå foran som et godt eksempel, forteller Jakhelln. Samtidig tror vi at bygg som er sertifisert vil være mer verdt framover.

Tror du mange vil gjøre som dere å BREEAM-sertifisere bygget?

– Vi opplever i alle fall stor interesse rundt byggeprosjektet allerede i dag, og vi fikk fort mange leietakere i bygget.

– Mange spør også hva vi betalte for å BREEAM-sertifisere bygget, men det har vi aldri regnet på. Noen sier at det blir en ekstrakostnad på to prosent, mens andre sier fem prosent, men sannheten er at vi ikke vet.

Hva tror du vil skje fremover med utbyggere og eiendomsutviklere som ikke er opptatt av miljø og klima?

– Jeg tror det vil bli vanskeligere for dem å få kunder og finansiering, og etter hvert som verdien på bygget går ned vil det også bli vanskeligere for dem å få kjøpere til bygget.

– Etter en stund vil prisene i utleiemarkedet variere med hensyn til om byggene er sertifisert eller ikke. Sertifiserte bygg vil sikre bedre kvalitet for leietakerne og med det også høyere pris for utleier.

– Jeg tror det vil bli mye vanskeligere å få leid ut eiendom uten sertifiseringer i tiden som kommer, avslutter Morten Jakhelln.

Svanemerket boligene sine

Selv om BREEAM er det mest brukte sertifiseringsverktøyet for bygg, fins det også andre sertifiseringer. Da PEAB-Norge skulle velge miljøsertifisering for boligene sine, valgte de svanemerking.

• Vi opplever at svanemerking er langt mer kjent enn BREEAM. Derfor har vi valgt å svanemerke boligene vi bygger, sier Tommy Finstad, prosjektleder i PEAB Eiendomsutvikling Nord.

Finstad tror boligkjøperne framover vil bli stadig mer opptatt av at boligene tilfredsstiller miljø- og klimavennlige krav.

• Spesielt gjelder det for den oppvoksende generasjon, sier han, som er veldig opptatt av denne type spørsmål. Samtidig ønsker vi å bidra til en mer miljø- og klimavennlig verden, sier han.

Peabs virksomhet i Norge består av flere selskaper innen bygg, anlegg, industri og eiendomsutvikling, der Bjørn Bygg er Peabs byggvirksomhet i Nord-Norge.

Ombruk eller bygge nytt

I 2020 ble det igangsatt 2.206 boliger i Nord-Norge, i tillegg kommer blant annet alle offentlige og private næringsbygg, fritidsboliger og øvrige bygg som bygges i landsdelen.

Et bygg påvirker miljø og klima både under bygging og når det er i drift. Et byggs klimaavtrykk er summen av utslipp av fra produksjon og transport av materialer og utstyr til bygget, i tillegg til utslipp fra selve byggingen og utslipp fra energibruk knyttet til drift av bygget.

Til bygg trengs dessuten en rekke ressurser som for eksempel trelast, metaller og sand. Totalt bruker byggenæringen rundt 40 prosent av alle materialressursene i samfunnet; ressurser som også kan komme til å bli mangelvare på sikt.

Byggebransjen er «en storprodusent» av avfall. I 2019 genererte all byggeaktivitet i landet 3.422.870 tonn avfall. Rundt 42 prosent av avfallet var knyttet til riving av bygg, mens 31 prosent var knyttet til nybygg og 27 prosent til rehabilitering av bygg.

Gjenbruk av byggematerialer blir av stadig flere sett på som et viktig virkemiddel for å redusere klimagassutslippene i bransjen, ressursforbruk og avfallsproblematikk. Den enkleste måten å få til dette på er gjennom rivestopp, rehabilitering og mer effektiv bruk av eksisterende bygg.

Ledestjerner for utbyggingsprosjekt

Future Built har som mål å utfordre utbyggere til å bygge bærekraftige bygg, som også skal være forbilder for andre byggeprosjekt.

Prosjektet, som er et samarbeid mellom kommunene: Oslo, Bærum, Asker, Drammen, Lillestrøm og Nordre Follo, har utviklet kvalitetskriterier som skal brukes i prosjektene. Kriteriene ligger langt foran vanlig praksis og lovpålagte ytelser.

De obligatoriske kriteriene omfatter forhold knyttet til miljø, klimagassutslipp, innovasjon, bærekraft og bymiljø og arkitektur. Andre kriterier, såkalte tilvalgskriterier, skal tilpasses det enkelte byggeprosjekt. Et slikt kriterium omhandler sirkulære bygg, der forbildeprosjektene skal legge til rette for ressursutnyttelse på høyest mulig nivå, og bestå av minst 50 prosent ombrukte og ombrukbare komponenter.

Stein Stoknes, fagleder i Future Built, forteller om økt interesse for miljø- og klimavennlige løsninger siden programmet startet opp i 2010.

-De siste 1,5-2 årene har interessen nesten eksplodert, forteller han. Tidligere brukte vi mye tid på å overbevise utbyggerne om at det var en god idè å bygge «future-built»-prosjekter, men nå kommer utbyggerne til oss. Trykket er helt klart størst i Oslo, legger han til, men vi ser at interessen også øker i kommunene rundt.

Stoknes mener økt miljøbevissthet og behov for tiltak som gjør at vi raskt kan nå klimamålene våre, er viktige årsaker til den økte interessen, som også omfatter økt interesse for gjenbruk av materialer og bygg:

– De fleste FutureBuilt utbyggerne ønsker nå å utforske mulighetene som ligger både i direkte ombruk av byggematerialer, og i tilrettelegging for framtidig ombruk ved å «skru sammen» bygget på en måte som gjør demontering både mulig og enkelt.

Økt interesse har også gitt seg utslag i nye initiativ og aktører, som er med på å bygge opp en verdikjede rundt gjenbruk og salg av byggevarer.

– Det er svært mange initiativ på gang som retter seg mot å utvikle redskaper og plattformer som gjør ombruk mulig, og ikke minst nye aktører som posisjonerer seg i dette markedet, forteller Stoknes. Det handler om nye fagområder, som ombrukskartlegging og oppbygging av digital og fysisk infrastruktur for registrering og tilgjengeliggjøring av brukte byggevarer, i tillegg til markedsplasser for omsetting. Blant nye aktører er Resirqel, Rehub og Loopfront.

Hvorfor tror du dette er mest populært i Oslo?
– Fordi Oslo på de fleste områder rett og slett ligger i forkant av utviklingen. Det er her markedet for «grønne» bygg har kommet lengst.

Utvikler metodikk for ombruk

Vi trenger en metodikk for å ta riktigere beslutninger for ombruk, sier klima- og miljørådgiver Anja Sivertsen i Statsbygg.

Som ett av flere trinn i denne prosessen utarbeider Statsbygg nå en veileder for ombrukskartlegging i samarbeid med Grønn Byggallianse.

– Vi ønsker å ombruke mer enn tidligere, både hele bygg og inventar, materialer og komponenter. For å få til det trenger vi en sterkere bevissthet rundt valgene vi tar. I avveiningene våre må vi blant annet vurdere hvor mye vi sparer i materialutgifter ved å ta vare på bygget, klimaeffekten av ombruk og om det finnes et marked for ombruk dersom vi som byggherre ikke selv kan nyttiggjøre oss av komponentene som potensielt kan brukes på nytt. Dersom det er behov for større arealer, må vi vurdere om vi i stedet for å bygge helt nytt kan bygge på eksisterende bygg.

Sivertsen mener det framover vil bli stilt mye sterkere krav til ombruk.

Både samfunnet generelt og bransjen krever dette for at vi skal oppnå miljø- og klimamålene våre. Skal vi lykkes er det nødvendig med et felles arbeid og dugnad, som det vi for eksempel nå gjør med veilederen for ombrukskartlegging. En slik veileder vil også sikre at de som skal gjøre ombrukskartleggingene for oss oppfyller nødvendige kvalitetskrav og at selve kartleggingene og rapporteringen av disse holder et minste minimumskrav. Tilsvarende felles arbeid må gjøres på mange andre områder for å få til ombruk i praksis.

Men ikke alle bygg lar seg ombruke.

– Hvorvidt det er mulig eller ikke vil være avhengig av formålet med bygget. Det er for eksempel ikke lett å gjøre et fengsel om til et operabygg. Målet vårt må likevel være at færrest mulig bygg skal rives og i stedet brukes om igjen, og at vi skal foreta metodisk grundige og bevisste vurderinger før vi tar beslutninger, sier Sivertsen.

Finansnæringen følger opp bærekraftsmålene

Finansnæringen følger en rekke initiativ med hensyn til å adressere klima i sin virksomhet, blant annet Climate Bond Initiative, TFCD, og EU Taxonomy. Felles for disse er at de henviser til FNs bærekraftsmål og Paris-avtalen. EU sitt forslag til klassifiseringssystem er ett av disse, som nå er ut ute på høring.

EUs nye klassifiseringssystem vil gi fart på grønne bygg

Innen utgangen av 2021 skal EU ha innført et felles system, som definerer hvilke aktiviteter som er bærekraftige for investeringsformål.

Bygg og eiendom er blant sektorene som først inngår i klassifiseringssystemet, som skal bedre investorenes beslutningsgrunnlag og bidra til at markeder for bærekraftige investeringer fungerer bedre.

Banker, investorer og forsikringsselskap kan bruke klassifiseringssystemet for å bestemme hvilke aktiviteter de skal låne ut til, investere i eller forsikre i.

– Institusjonene vi innhenter kapital fra vil stille krav om at videre utlån går til grønne formål, sier finanssjef i SpareBank 1 Nord-Norge, Ronny Løvberg Sørensen. Det vil igjen påvirke våre investeringsvalg.

Grønne bygg vil kunne vise seg å bli gode investeringsobjekt.

– Det er ventet at bygninger som er definert som «grønne» vil ha større verdiøkning enn bygg som er definert som «brune», sier han. Når det gjelder utleiebygg vil leietakerne i større grad stille krav om at lokalene de leier skal være grønne, noe som allerede skjer i dag. Det vil gjøre denne type bygg langt mer lønnsomme enn andre bygg.

Sørensen tror det etter hvert vil knytte seg ulike insentiv til «grønne» og «brune» lån.

– På sikt vil grønne bygg kunne blir gunstigere å finansiere, relativt til andre bygg. Man kan for eksempel tenke seg at det kan bli stilt krav til kortere nedbetalingskrav og lavere gjeldsgrad til brune lån. - En slik ordning med «gulrot og pisk» kjenner vi blant annet fra el-bilordningen, legger han til.

Hva som ligger i et grønt bygg er ikke klart definert i dag.

– Men markedet har etablert en standard, der den 15 prosent beste bygningsmassen ut fra et oppvarmingsbehov, blir definert som grønt, forklarer Sørensen. - Vi forventer at disse kravene vil bli skjerpet i løpet av året, legger han til.

En kombinasjon av store boliger og et krevende klima gjør at energibruken i norske bygg er høy.

– Samtidig er norske byggestandarder strenge, og vi bruker svært mye fornybar energi allerede i dag. - Vi er derfor veldig spente på hvordan den nye taksonomien vil slå ut for oss, sier Sørensen.

Offentlige byggherrer tar grep for å redusere klimagassutslipp

Sammen med de største kommunene i landet har Tromsø, og nå nettopp Bodø, sluttet seg til en storbyerklæring om felles utslippsfri kommunal bygge- og anleggsvirksomhet.

Målet er at kommunenes bygge- og anleggsvirksomhet skal være:

• Fossilfri innen 2021. Det vil si at drivstoffet som brukes, utelukkende er fremstilt av fornybare råvarer som biogass.
• Utslippsfri innen 2025. Eksempelvis at maskinparken består av hydrogenkjøretøy eller går på elektrisitet.

Innen 2030 skal hele bygge- og anleggsvirksomheten i byene være utslippsfri.

Ifølge miljørådgiver Ingrid Bay-Larsen i Bodø kommune er bygg- og anleggssektoren den nest-største kilden til klimagassutslipp i kommunen, noe som gjør det spesielt viktig å stille krav til denne bransjen.

– Vi opplever at dette er i tråd med det bransjen selv ønsker seg, sier hun.

– Det innebærer at vi i anbudene våre i større grad vil stille miljø- og klimakrav, og der pris blir et mindre viktig kriterium. Dette blir spesielt viktig i tiden som kommer, da vi både har som mål å bygge ny bydel og ny flyplass i Bodø. Stiller vi ikke krav til bransjen vil disse prosjektene tvert om bidra til at vi får en sterk økning i klimagassutslippene våre.

Bay-Larsen mener det også er viktig for anleggsbransjen at kommunen stiller krav.

– Gjør vi ikke det går bransjen glipp av kostnadseffektive måter å omstille seg på. At offentlige anskaffelser blir grønnere er helt nødvendig for at privat sektor skal kunne ta en posisjon i morgendagens marked, der det blir konkurranse om de mest grønne og sirkulære løsningene.

Miljørådgiveren ser for seg mange tiltak som kan bidra til å redusere klimagassutslippene og ivareta naturmangfoldet:

– En av våre største utfordringer er flytting av masse og stein. Da gjelder det å få til en god logistikk, som reduserer transportbehovet, noe vi for eksempel kan oppnå gjennom mellomlagring. I tillegg blir det viktig å gå fra diesel til fossilfri energi, utbygging av fjernvarmenettet, og gjenbruk av betong. Vi kommer til å overta enorme mengder av dette materialet fra Forsvaret og Avinor, så her trenger vi en lang og god idéfase sammen med byens innbyggere og næringsliv.