Er befolkningsutviklingen styrende for boligutviklingen?

En stabil prisutvikling er betinget av at tilbudet samsvarer med etterspørselen. Tilbudet påvirkes blant annet av fysiske og regulatoriske begrensninger for bygging, boligbyggers tilgang på kapital og byggekostnader. Etterspørselen på sin side påvirkes av hvor mange som trenger bolig og deres preferanser, i tillegg til konjunkturvariasjoner i inntekt, renter og tilgang på kapital.

En rekke større nærings- og utviklingsprosjekter i landsdelen gjør at det er vanskelig å spå hvordan utviklingen vil arte seg framover. Samtidig kan det være at “størrelsen på lommeboka” er en vel så viktig faktor for valg av boligtype og størrelse på bolig som andre faktorer.

Boligbyggingen overgår befolkningsutviklingen

For alle tre kommunene har det siden 2006 vært en sterkere vekst i boligbyggingen enn i befolkningsutviklingen.

Hvilken type bolig man trenger er avhengig av hvilken fase i livet man er i, og hvilke behov en har. Befolkningsutviklingen har vært forskjellig i ulike aldersgrupper. Det har vært gjennomgående svak befolkningsutvikling blant barn og ungdom, mens veksten har vært betydelig sterkere for aldersgruppen 25-34 år, altså de som typisk er førstegangsetablerere. Alle tre kommunene har hatt en nedgang i aldersgruppen 35-44 år, der vi også finner mange barnefamilier. Samtidig har aldersgruppene over 44 år økt i denne perioden.

Mens barnefamilier ofte velger å bo i eneboliger vil førstegangsetablere og enpersonhusholdninger oftere velge å bo i leiligheter. I de siste årene har det også vært en trend at eldre personer selger eneboligene sine etter at ungene har flyttet ut, og flytter til lettstelte leiligheter i sentrum av byene.

Egenkapitalkravet gjør at førstegangsetablerere i mange tilfeller må gå for mindre leiligheter, mens eldre, som har solgt eneboligene sine, i langt større grad har mulighet til å kjøpe seg større leiligheter.

Hvis befolkningsveksten overstiger boligbyggingen over en lengre periode vil dette gi utslag i form av at befolkningen bor tettere, for eksempel at større leiligheter gjøres om til kollektiv og deles opp i flere soverom, og utleie av hybler. Det er dette som har skjedd i Oslo, med lav boligbygging i forhold til befolkningsvekst gjennom stort sett hele siste 20-årsperiode.

På bakgrunn av figurene over vil en ikke kunne si at befolkningsutviklingen har vært styrende for boligbyggingen i disse tre kommunene. En gjennomsnittlig husholdning består av i overkant av 2 personer. Forholdet mellom befolkningsvekst og boligbygging har for Rana, Bodø og Tromsø vært henholdsvis 0,6, 1,5 og 1,6 personer per nye bolig de siste 15 årene.

Befolkningsutvikling er ikke nødvendigvis den eneste hensiktsmessige måleenheten på hvor mange som trenger bolig – det kan også være relevant å se på utviklingen i husholdninger. Siden 2006 er gjennomsnittlig antall personer per privathusholdning redusert fra 2,26 til 2,15 – en reduksjon på 5 prosent. Enpersonshusholdninger har gjennom den samme perioden vokst kraftig (tabell 6), der det er mest vanlig å bo alene i starten eller i slutten av voksenlivet. Dette er naturlig nok med på å drive opp etterspørselen etter bolig, utover hva befolkningsveksten alene sørger for.

De siste årene har husholdningsveksten dratt ifra boligveksten for både Bodø og Tromsø, og situasjonen i disse områdene kan derfor til en viss grad sammenlignes med situasjonen i Oslo. I Oslo har husholdningene økt med 25 prosent i perioden, med en tilvekst på 17 prosent flere boliger. Som tidligere nevnt skiller Oslo seg likevel ut med lav boligbygging i forhold til befolkningsvekst siden tusenårsskiftet. Rana har hatt en boligvekst som har vært marginalt over husholdningsveksten.

Det er spesielt leiligheter i boligblokker som har bidratt til boligveksten de siste 15 årene. Med vedvarende lavt rentenivå og mangel på boliger har prisene økt kraftig de siste årene. En begrensning i tilgang på boliglån på fem ganger inntekt kombinert med det faktum at langt flere bor alene nå enn tidligere, taler for at det har vært et særlig behov for mindre boliger.

Til tross for mange likhetstrekk mellom kommunene, er det også noen forskjeller i befolkningstetthet og arealer. Dette gir blant annet utslag i at Rana har noe forskjellig boligsammensetning sammenlignet med Bodø og Tromsø. Eneboliger er fortsatt mest utbredt.

Det selges nærmest ikke tomter til selvbygging lengre. Det er profesjonelle boligbyggere som sitter på tomtene, og disse starter gjerne ikke bygging før en gitt prosent av boligene i byggeprosjektet er solgt. Dette er en mekanisme som hele tiden er med og bidrar til at det ikke bygges for mange boliger, men heller bolig på bestilling.

Befolkningsframskriving

SSB sin befolkningsframskriving legger til grunn en videre sentralisering i Nord-Norge til de største byene.

SSB sin befolkningsframskriving tar ikke hensyn til den pågående satsingen på Helgeland, og den faktiske utviklingen vil fort kunne se ganske så annerledes ut for Rana kommune enn det figuren viser. Også for Bodø ventes det at flyttingen av flyplassen vil gi en betydelig sterkere befolkningsutvikling enn befolkningsframskrivingen til SSB viser.

Kommunenes boligreserver

Kommunenes fremtidige boligpotensial består av mange planer med ulik tidshorisont. En del av dette potensialet er ferdigregulert til boligformål. Deler av dette igjen er under bygging og klart til innflytting innen kort tid, mens andre ferdigregulerte tomter ikke er påbegynt bygging på. Dette kan blant annet skyldes manglende infrastruktur i området, mangel på kapasitet hos utbygger eller dårlig forhåndssalg. Det er også boligpotensiale som ligger lengre frem i tid, for eksempel i reguleringsplaner som er til behandling, vedtatte områdereguleringer som krever detaljregulering, og områder avsatt til fremtidig bygging i kommuneplanens arealdel.

Mange kommuner har såkalte «utbyggingsprogram» som tar utgangspunkt i dette boligpotensialet. Et utbyggingsprogram er en plan på når boligbygging i et område starter opp, årlig antall nye boliger og dato for ferdigstillelse. Formålet med slike utbyggingsprogram er å kunne planlegge for kommunal tjenesteproduksjon som barnehage, skole og eldreomsorg, og tidspunkt for igangsettelse avhenger dermed av planlagt utbygging av sosial og teknisk infrastruktur, befolkningsframskriving og forventninger til boligmarkedet.

I tillegg til det kjente boligpotensialet vil det også i noen tilfeller være mulig å føre opp boliger innenfor gamle reguleringsplaner, og kommuner kan tillate oppføring av boligbygg med grunnlag i kommuneplanens arealdel. Det kan også lages nye boenheter i eksisterende boenheter, som for eksempel sokkelleilighet i en enebolig. Et slikt boligpotensiale har kommunene i mindre grad oversikt over.

Nå sier ikke boligreservene noe om årlig boligbygging, og det er derfor vanskelig å gjøre en sammenligning mellom fremtidig boligbygging og befolkningsframskriving. Det gjør det ikke noe enklere at det knyttes stor usikkerhet til befolkningsframskrivinger. Dessuten beregnes boligreserven forskjellig hos de ulike kommunene. Både Bodø og Tromsø bruker igangsettingstillatelse som definisjon på tidspunktet en bolig går ut av boligreserven.

Rana har en boligreserve på 1.425 ferdigregulerte boliger for de neste årene. Det er ytterligere potensiale under planlegging på 600 ekstra boliger, men disse har ikke kommet i reguleringsstatus enda. Effekten av planlagt ny flyplass på Helgeland, bygging av battericellefabrikken Freyr og øvrige grønne energisatsinger i Mo Industripark ligger an til å gi betydelig boligbygging i årene fremover, og Rana kommune forventer 12.000 nye innbyggere innen 2025, en økning på nærmere 50 prosent fra dagens 26.000 innbyggere.

Bodø kommune oppdaterer sin boligreserve i forbindelse med rullering av kommuneplanens arealdel, hvert fjerde år. Totalt er boligreserven på 4.240 boliger. Av dette ligger omtrent 1.150 i sentrum og Rønvika, 1.500 fra Bodøsjøen ut til Bertnes, og 1.600 for resten av kommunen. Ca. halvparten av Bodø kommunes boligreserve er leiligheter, mens resten er eneboliger, rekkehus o.l.

Tromsø har kartlagt den regulerte boligreserven i forbindelse med etablering av et utbyggingsprogram for perioden 2020-2032, bestående av en langsiktig utbyggingsstrategi frem mot 2032, og et kortsiktig utbyggingsprogram med prioritering til og med 2023. Vedtatte regulerte planer gir en boligreserve på 7.474 boliger. Halvparten av dette er leilighetsblokker, 20 prosent er studenthybler, 25 prosent er rekkehus/tomannsbolig, mens 5 prosent er frittstående eneboliger. I tillegg ligger kommunen an til en boligkapasitet på 4.260 boliger i pågående, men ikke vedtatte planer. Overordnede planer frem i tid, som på nåværende tidspunkt kun er estimater på kapasitet, er 10.815 boliger i kommuneplanens arealdel (inkl. reguleringsplaner med restriksjoner på Kvaløya).

Mindre attraktivt å bygge i distriktene

Kostnadene for å bygge ny bolig er så store at kostnadene ofte overgår markedsverdien av en ferdigstilt bolig i mange distriktskommuner. Dette gjør det mindre attraktivt for utbyggere å bygge utenfor sentraliserte strøk. Kommunene i Norge kan kategoriseres etter seks forskjellige nivåer av sentralitet, der nivå 1 er mest sentralisert. I Nord-Norge er ingen av kommunene i kategori 1 eller 2. Andelen boliger som bygges i de mest sentrale delene av Nord-Norge har økt.

Hvem har ansvaret?

Som vi har sett er det lite som tyder på at befolkningsutviklingen har vært styrende for boligutviklingen i de tre byene, og på den måten bidratt til en moderat prisutvikling.

Tvert imot har lave renter, og mangel på boliger ført til at prisene har økt kraftig de siste årene. At mange bor alene, samtidig som tilgangen på boliglån er begrenset av egenkapitalkrav og inntekt, peker dessuten i retning av at det bør bygges flere mindre leiligheter. Spesielt er dette situasjonen i Bodø og Tromsø. Hvem har så ansvaret for at det bygges rett type boliger til rett tid?

Sjefen i Boligprodusentenes Forening, Per Jæger mener det viktigste virkemiddelet for å bremse prisveksten er at kommunene frigjør mer areal til boligbygging, og at det ikke er noen andre enn kommunene som kan løse spørsmålet om tilbud og etterspørsel av boligtomter. Kristiansand kommune trekkes frem som det beste eksempelet i landet på en kommune som har klart å bremse prisveksten, samtidig som langt flere får bo i egen bolig.

Her har kommunen tatt ned presset på etterspørselssiden ved å legge ut mange tomter, og lykkes med å dempe prisveksten. Samtidig poengteres det at det må opprettholdes et stort reguleringstrykk i mange år for å få en effekt, og at ikke regningen for all utbygging av infrastruktur sendes til utbyggerne da dette gir dyrere boliger. Han mener utbyggerne er flinkere enn andre til å vurdere markedet, og at kommunene derfor ikke bør bestemme hva som skal bygges. Det beste er at markedet selv bestemmer hvilke boliger som til enhver tid skal bygges for at det ikke skal oppstå kunstig prisvekst i ulike segmenter.

En utbygger fokuser på å følge med på markedspreferanser, og er opptatt av hvilken gjeldsbelastning den gjennomsnittlige boligkjøperen vil tåle. Renteutsiktene har også betydning. Utbyggere vi har snakket med er enige i at det ville vært bygd mer, og prisveksten redusert, dersom kommunen stilte med flere tomter. Tomtene har etter hvert blitt veldig dyre, og tomtene fra kommunene går ofte langt over takst. Det vil heller ikke nytte at kommunen selger tomter billig for at det skal bygges billigere. Sannsynligheten er stor for at det som en gang ble bygd billig ender opp med stor fortjeneste ved et fremtidig videresalg. Kommunene mener at det i stor grad er private utbyggere som sitter på tomtene, at de sitter på gjerdet med tomtereserver de allerede har, og at kommunen ikke har det handlingsrommet som skisseres. Blant boligbyggelag virker det å være en større tomtereserve, men her avventes igangsetting på grunn av usikkerhet knyttet til etterspørsel i markedet.

Der private boligbyggere for tiden i hovedsak bygger smått, ønsker boligbyggelag å begrense andelen små leiligheter til 20-30 prosent av porteføljen for å kunne tilby noe for alle. Boligbyggelag drives derfor av litt andre dynamikker enn private boligbyggere. Så kan man spørre seg om etterspørselen etter små boliger skyldes at det er små boliger folk trenger, eller om det er det man har råd til.