Store prisforskjeller i Nord-Norges største kommuner

Boligprisene varierer mye fra nord til sør, mellom regioner og kommuner, men også innad i den enkelte kommune. Her belyses boligprisene innad i de tre mest befolkningsrike kommunene i Nord-Norge: Tromsø, Bodø og Rana.

Slik er analysen gjennomført

Prisene er nominelle, og er ikke justert for sammensetningseffekter. Det innebærer at prisene ikke tar hensyn til størrelse eller standard på boligen, når boligen er bygd, etc.

I analysen er byene delt inn i ulike soner basert på postnummer. Inndelingen er gjort med bakgrunn i innspill fra lokale eiendomsmeglere, som også har bidratt til øvrig informasjon om eiendomsmarkedet i de tre byene. For enkelte postnumre, gjerne i de litt mindre sentrale delene av kommunene, har det ikke vært gjennomført boligsalg i deler av tidsperioden (2016-2020). For å forenkle arbeidet har vi valgt å fjerne disse postnumrene fra analysen. Der det har vært relevant har vi likevel valgt å ta dem med i oppsummeringstabellen helt nederst i denne artikkelen.

Prisene er et uttrykk for gjennomsnittlig prisnivå i et gitt område, der det også vil kunne være store variasjoner. I noen tilfeller refererer vi derfor også til gjennomsnittverdi per postnummer. Hensikten med artikkelen er å vise hva en må regne med å betale dersom en ønsker å flytte fra «en sone» til en annen innad i en kommune.

Prisene er basert på statistikk fra Eiendomsverdi og Eiendom Norge.

Rana

Selv om Rana kommune er stor i geografisk utstrekning bor de fleste av kommunens 26.000 innbyggere i eller nær bykjernen. Blant bydelene finner vi Hammeren, Dammyra, Hauknes, Båsmoen og Alternes. Kjøretid fra sentrum til bydeler og forsteder tar gjerne mellom 5-15 minutter. Noen områder av kommunen tar det likevel litt lengre å komme seg til, som Dalsgrenda og Utskarpen.

Basert på postnumre og nærhet til sentrum har vi delt kommunen inn i tre ulike soner:

  1. Sentrumskjernen (sone 1)
  2. Midtsonen, som blant annet omfatter: Gruben, Hammeren, Selfors, Ytteren, Båsmoen, Alteren, Åga og Langneset (sone 2)
  3. Ytre del, som blant annet omfatter: Skonseng, Utskarpen, Dalsgrenda og Storforshei (sone 3)

Det er flere forhold som bestemmer prisen på en bolig, blant annet antall boliger lagt ut for salg sett opp mot etterspørsel, alder på bolig, tilstand og beliggenhet. I tillegg vil demografiske trekk spille inn.

I Nord-Norge, som ellers i landet, øker andelen eldre og andelen enpersonhusholdninger, samtidig som vi ser en stadig sterkere sentralisering inn mot urbane områder.

Sistnevnte er med på å forklare at den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen er langt lavere i de ytre delene av Rana kommune enn i de mer sentrale sonene.

Prisforskjellene er tydelige mellom sentrum og ytre del av Rana:

Lite variasjon i kvadratmeterpris for hus

Kvadratmeterprisen for hus i sentrumskjernen ligger litt over prisen for hus i midtsonen. I 2020 var forskjellen mellom sentrumskjernen og midtsonen på 1.300 kroner per kvadratmeter, mens prisen var langt lavere i utkanten av kommunen. Dersom du var på flyttefot fra Utskarpen til den dyreste delen av Rana sentrum, måtte du i snitt betale nesten 8.500 kroner mer per kvadratmeter for huset du skulle flytte inn i.

At husprisene ikke er vesentlig forskjellig mellom sentrumskjernen og midtsonen kan være utrykk for at ranværingene opplever disse områdene som omtrent like attraktive.

Samtidig varierer prisnivået innenfor den enkelte sone. Det er i sentrumskjernen vi både finner områdene med høyest og lavest kvadratmeterpris. De laveste prisene finner vi i området rundt Mo Industripark. Mange av boligene her ble bygd i forbindelse med etablering av Jernverket på Mo. Midtsonen har et langt jevnere prisnivå, der Selfors troner på toppen. En årsak til det siste kan være nærheten til Helgelandssykehuset, som er en stor arbeidsgiver i kommunen og regionen.

Hus13a

Foto av kbnn:

I 2020 ble det solgt 74 hus i sentrumskjernen, 169 hus i midtsonen og 45 hus i utkanten av kommunen. Snittprisen var på henholdsvis 3 millioner kroner, 3,4 millioner kroner og 2,1 millioner kroner.

Gjennomsnittsprisen per hus er lavere i sentrumskjernen enn i midtsonen, samtidig som kvadratmeterprisen er høyere. Forklaringen på dette kan være at husene i midtsonen er større og/eller nyere enn i bykjernen.

Høyere prisnivå for sentrumsleilighetene

For leiligheter er prisforskjellen langt større enn for hus.

Her er også prisnivået på sentrumsleilighetene gjennomgående høyere enn i midtsonen. I 2020 måtte en person på jakt etter en sentrumsleilighet i Rana i snitt ut med 40.140 kroner per kvadratmeter. Det var 8.000 kroner mer enn snittprisen per kvadratmeter for leiligheter i midtsonen.

I sentrum ble det solgt 129 leiligheter i fjor, og i midtsonen ble det solgt 82 leiligheter. I snitt kostet en leilighet i sentrumskjernen rundt 2.720.000 kroner i 2020, mens en leilighet i midtsonen i snitt kostet 2.290.000 kroner.

Det kan være flere årsaker til prisforskjellene, der høye tomtepriser i sentrumskjernen er én av dem. Mange av leilighetene i sentrum er nybygg, og flere er under oppføring. Samtidig kan prisforskjellen være et uttrykk for at personer som ønsker å bo i leilighet gjerne vil bo i sentrum, noe som fører til høy etterspørsel etter denne type boliger kombinert med høy betalingsvillighet.

Valg av boligtype avhenger gjerne av hvilken livssituasjon du er i og hvilke behov du har. Barnefamilier trenger ofte mer plass enn andre. I tillegg står nærhet til skole, barnehage og fritidsaktiviteter som regel høyt på ønskelisten. Mange av boligene som tilfredsstiller disse kriteriene finner vi som regel utenfor sentrumskjernen.

For personer uten barn er behovene annerledes. Mange unge ønsker et urbant liv, nært uteliv, spisesteder og butikker. Det betyr også at betalingsvilligheten er stor for å få kjøpt seg en bolig i sentrum. Ofte dreier dette seg om førstegangskjøpere med begrensede ressurser, noe som gjør at de kjøper leiligheter med begrenset areal.

I tillegg velger stadig flere 'godt voksne' personer å selge eneboligene sine når ungene flytter ut, og flytte til lettstelte, sentralt beliggende leiligheter. At de allerede har en enebolig å selge, gjør også at de ofte sitter med høy egenkapital, som gjør det mulig for dem å kjøpe større leiligheter i sentrum.

De samme faktorene kan være med å forklare forskjellig utvikling i kvadratmeterpris for hus og leiligheter de siste fem årene.

I perioden 2016-2020 økte den nominelle kvadratmeterprisen for hus mindre enn for leiligheter, samtidig som økningen var ganske lik i de tre sonene. I de minst sentrale sonene økte snittprisen per kvadratmeter med 10 prosent, som var 3 prosentpoeng høyere enn prisøkningen i sentrumskjernen.

Prisutviklingen for leiligheter var derimot forskjellig mellom sonene. I sentrum økte kvadratmeterprisen i snitt med 18 prosent, mens den i snitt økte med 9 prosent for leilighetene i midtsonen. Få leiligheter ble solgt i utkanten av kommunen i fjor, derfor er ikke tallene med her.

Høyere pris for hus og leiligheter reflekteres den generelle prisutviklingen i boligmarkedet de siste årene, der lav boligrente har spilt en viktig rolle.

Hus16

Foto av kbnn:

Stabilt boligmarked i Rana

I 2020 ble det solgt omtrent like mange boliger som i 2016. I 2020 utgjorde hus rundt 57 prosent av den totale boligomsetningen i Rana, en økning med 2 prosentpoeng fra 2016.

Andelen solgte boliger i de tre sonene varierer lite fra år til år. I 2020 ble fire av ti boliger solgt i sentrum, fem av ti boliger solgt i midtsonen og én av ti boliger solgt i utkanten av kommunen.

Et stabilt boligmarked kan være et uttrykk for at antall innbyggere og husholdninger har holdt seg stabilt i perioden.

Bodebygg1

Foto av Audhild Dahlstrøm for kbnn:

Bodø

Bodø kommune favner vidt, og strekker seg blant annet ut til Saltstraumen, Skjerstad, Misvær og i retning nord mot Kjerringøy. Flere av stedene i den vidstrakte kommunen har en kjøretid på minst 1,5 time fra bykjernen.

De fleste av kommunens 52.560 innbyggerne bor likevel ganske sentralt med en kjøretid på 5-15 minutter fra bykjernen til bydelene Skivika, Rønvik, Bodøsjøen, Alstad og Mørkved.

I denne gjennomgangen har vi valgt å konsentrere oss om de mest sentrale delene av kommunen, som vi med bakgrunn i postnummer har delt inn i disse sonene:

  1. Sentrumskjernen (sone 1)
  2. Rønvik (sone 2)
  3. «Nordsia», dvs Skivika, Løpsmark, etc. (sone 3)
  4. Hunstad (sone 4)
  5. Mørkved og Bertnes (sone 5)
  6. Bodøsjøen, Alstad, Grønnåsen mm (sone 6)
  7. Tverlandet (sone 7)

Størst prisforskjell for leiligheter

Figuren under gir en oversikt over utviklingen i gjennomsnittlig kvadratmeterpris for boliger i de sju definerte sonene.

I likhet med Rana varierer kvadratmeterprisen for hus langt mindre enn for leiligheter mellom de ulike sonene.

I 2020 var forskjellen mellom laveste og høyeste gjennomsnittlig kvadratmeterpris for hus i de sju sonene på 6.000 kroner, mens forskjellen var nesten 15.000 kroner per kvadratmeter for leiligheter.

Høyest gjennomsnittlig kvadratmeterpris for hus i 2020 finner vi i Bodøsjøen, på Mørkved og i sentrum, mens den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen var lavest på Tverlandet for både hus og leiligheter.

Trenden med økt sentralisering og et ønske om å bo i nærheten av sentrum er trolig bakgrunnen for et noe ulikt prisnivå mellom de mer sentrale områdene av byen og Tverlandet. Mange nybygg i Mørkved og i området rundt Bodøsjøen de siste årene kan være med på å forklare et høyere prisnivået der.

I likhet med Rana var kvadratmeterprisen for leiligheter høyest i sentrumskjernen av Bodø. Flyttet du fra en leilighet på Tverlandet til en sentrumsleilighet i 2020 måtte du belage deg på å betale i snitt nesten 15.000 kroner mer per kvadratmeter. For en leilighet på 100 kvadratmeter innebærer det en merkostnad på 1,5 millioner kroner.

For både hus og leiligheter har gjennomsnittlig kvadratmeterpris økt i perioden 2016-2020 i samtlige sju soner. Den høyeste prisøkningen finner vi for leilighetene i Hunstad-området (+31 prosent) og i sentrum (+29 prosent), men også kvadratmeterprisene for hus har gått betydelig opp både på «Nordsia», Mørkved-området og på Tverlandet.

Lav rente har ført til høye boligpriser. Prisene presses ytterligere opp ettersom antall husholdninger i Bodø har økt mer enn antall boliger.

Du finner mer informasjon om demografisk utvikling og boligbygging i Bodø her.

Bodo1

Foto av Audhild Dahlstrøm for kbnn:

Økt boligsalg de siste fem årene

Det totale boligsalget har økt med nesten 12 prosent i perioden 2016-2020. I 2020 var 54 prosent av det totale boligsalget i Bodø sentrum og Rønvik. Det er en økning i dette området på tre prosentpoeng fra 2016, der nedgangen i boligsalg har vært størst for Mørkved.

Utviklingen kan være en indikasjon på at det blir stadig mer attraktivt å bo sentrumsnært, samtidig som Bodø kommune de siste årene har hatt en bevisst strategi på å fortette sentrum. Mange nye leilighetskompleks er derfor reist.

63 prosent av alle boliger som ble solgt i 2020 var leiligheter, som er en nedgang på 5 prosentpoeng fra 2016.

I de fleste områdene av byen blir det solgt flere leiligheter enn hus, noe som er spesielt markant i sentrumskjernen og i Rønvik. Det motsatte er tilfellet når vi kommer lengre ut av byen. Mest markant er dette på Tverlandet, der 14 prosent av boligene som ble solgt i 2020 var leiligheter.

Mens Bodø sentrum er fortettet har Tverlandet langt større areal tilgjengelig – som gjør det mulig å bygge større boliger. Dette er gjerne noe som appellerer til barnefamilier.

I 2020 ble nesten fire av ti leiligheter solgt i Bodø sentrum, der også andelen solgte leiligheter har økt i femårsperioden. En stor andel av leilighetene blir også solgt i Rønvik. Samlet sett sto disse to områdene for 65 prosent av leilighetssalget i kommunen.

I 2020 toppet Bodøsjøen-området, og mer presist Alstad, oversikten over områder med høyest snittpris på hus. Et gjennomsnittlig hus kostet her 5,3 millioner kroner. Tilsvarende var prisen høyest for sentrumsleiligheter, som i snitt kostet 3,4 millioner kroner.

Hus2a

Foto av kbnn:

Tromsø

Også Tromsø kommune strekker seg vidt og bredt.

Selv om majoriteten av kommunens 77.000 innbyggere bor på Tromsøya, har kommunen også mange innbyggere i områder som Tromsdalen og på Kvaløysletta.

I likhet med Rana og Bodø når du de mest befolkede områdene innenfor en tidsramme på 5-20 minutter, men kommunen omfatter også tettsteder et stykke utenfor byområdet, som Oldervik, Vikran og Sommarøy.

Basert på postnumre har vi delt Tromsø kommune inn i disse sonene:

  1. Tromsøya (Sone 1)
  2. Tromsdalen (sone 2)
  3. Krokelvdalen/Kroken (sone 3)
  4. Tomasjord (sone 4)
  5. Ramfjordbotn og den minst bebodde delen av Krokelvdalen (sone 5)
  6. Kvaløya (sone 6)
  7. Utkanten av Kvaløya (sone 7)

Det er på Tromsøya vi finner høyest snittpris per kvadratmeter for hus. Her måtte du ut med mer enn 43.000 kroner per kvadratmeter om du var på husjakt i dette området i 2020. Det var 15.300 kroner mer enn om du hadde valgt å kjøpe hus i utkanten av Kvaløya.

Samtidig er det viktig å være klar over at det er store variasjoner i pris på Tromsøya, noe figuren under viser:

Postnummer 9018 består av et eldre etablert område med borettslag på østsiden av øya, der mange av boligene ble bygd på 1970- og 1980-tallet. Postnummer 9016 består av et langt nyere boligområde på vestsiden av Tromsøya.

I 2019 var prisforskjellen i snitt mellom disse postnumrene på i overkant av 16.000 kroner per kvadratmeter. Gjennomsnittlig pris for postnummer 9016 var i 2020 på mer enn 49.200 kroner.

For leiligheter var forskjellen i snitt mellom dyreste og billigste kvadratmeterpris på mer enn 12.000 kroner. Høyest snittpris per kvadratmeter for leiligheter finner vi på Tromsøya. Her lå prisen i snitt på 56.200 kroner.

Som vi tidligere har vært inne på er det mange som ønsker å bo sentralt, noe som er tilfellet på Tromsøya. En kombinasjon av høy etterspørsel etter boliger i dette området, sammen med høy betalingsvillighet, driver prisene opp i området.

Pris per kvadratmeter økte for både hus og leiligheter i alle sonene i Tromsø fra 2016-2020. Størst var økningen for leiligheter, noe vi også har sett i Bodø og Rana. I Kroken økte gjennomsnittlig kvadratmeterpris for leiligheter med 21 prosent, mens prisøkningen for de øvrige sonene var på mellom 10-17 prosent. I Kroken har det også vært mange nye leilighetsprosjekt de siste årene, som for eksempel Haveng, som nok er med å forklare prisutviklingen her.

Gjennomsnittlig kvadratmeterpris økte også mye for hus. Mest økte den i Kroken og på Tomasjord, der den i snitt økte med henholdsvis 16 og 14 prosent i denne perioden. Begge områdene omsetter et relativt lavt volum med hus hvert år.

I likhet med Bodø har det totale boligsalget i Tromsø økt med 12 prosent de siste fem årene. Leilighetssalget har økt mest med 14 prosent, mens hussalget har økt med 7 prosent i denne perioden. Årsak til dette kan være økt sentralisering og at antall husholdninger har økt mer enn antall boliger, jf artikkelen om demografisk utvikling og boligbygging i Rana, Bodø og Tromsø.

I 2020 ble 63 prosent av det totale boligsalget omsatt på Tromsøya, noe som er en nedgang på to prosentpoeng fra 2016. I samme periode har Tromsdalen, Tomasjord og Kvaløya økt sin andel av boligsalget. Økningen i de tre bydelene kan ha sammenheng med mye boligbygging i disse områdene de siste årene.

To tredjedeler av boligene som ble solgt i 2020 var leiligheter; en andel som har hatt små variasjoner de siste fem årene.

Av det totale leilighetssalget blir sju av ti leiligheter omsatt på Tromsøya, men også Tomasjord har en relativt stor andel med 15 prosent. Fra 2016 har andelen økt med henholdsvis 1 og 2 prosentpoeng i disse to områdene. I likhet med Bodø sentrum er Tromsøya fortettet, noe som gjør det nødvendig å bygge arealeffektive boliger som leiligheter.

I 2020 utgjorde hussalget på Tromsøya 45 prosent av det totale hussalget i kommunen. Det er en nedgang på 10 prosentpoeng fra 2016. Parallelt økte Tromsdalen og Kvaløya sin andel av hussalget med henholdsvis 5 og 3 prosentpoeng. I disse områdene har det vært mange boligprosjekter de siste årene.

I 2020 fant vi de dyreste husene på Tromsøya, der snittprisen var på i underkant av 5,7 millioner kroner. For leiligheter var snittprisen høyest i Tromsdalen, der en leilighet i snitt kostet 4,1 millioner kroner. En høyere snittpris i Tromsdalen kan ha sammenheng med at leilighetene her jevnt over er større enn på Tromsøya.

Her er det viktig å være oppmerksom på at Tromsøya favner et vidt område, der det også er store prisvariasjoner.

Tromso boliger22

Foto av kbnn:

Høyest og lave priser i de tre byene

Som vi har vært inne på er det også store prisvariasjoner mellom sonene som vi har delt Rana, Bodø og Tromsø inn i.

Tabellen under gir en oversikt over postnumrene med høyest og lavest gjennomsnittlig kvadratmeterpris.

Tabellen under gir en oversikt over postnumrene med høyst og lavest gjennomsnittspris for hus og leiligheter i Rana, Bodø og Tromsø.



--- Rettelogg ---

24. oktober 2021: Rettet tall for antall innbyggere i Mo i Rana fra 21.000 til 26.000 i setningen ‘De fleste av kommunens 21.000 innbyggere’...

Mer fra KbNN

Les videre