Vi bygger mindre i Nord-Norge, og vi må tilbake til 2011 for å finne et lavere antall igangsettinger enn i fjor. – Situasjonen er alvorlig, mener banksjef Christian Overvaag i SpareBank 1 Nord-Norge.
Nedgangen i boligbyggingen i Nord-Norge får ikke bare direkte konsekvenser for byggenæringen, men har også ringvirkninger til underleverandører og samfunnet generelt.
Hvor lenge vil nedgangen vare, og når begynner pilene å peke opp igjen?
I denne episoden av podkasten Nord-Norge i verden har programleder Stein Vidar Loftås fått besøk i studio av banksjef for eiendomssektoren i SpareBank 1 Nord-Norge, Christian Overvaag.
Under kan du lese alt som ble sagt i episoden:
Stein Vidar Loftås (til venstre) og Christian Overvaag.
Stein Vidar Loftås: Antallet igangsatte boliger i Nord-Norge var i 2023 det laveste det har vært på mer enn ti år. Men hva er det som driver utviklingen? Og ikke minst: Vil denne nedgangen fortsette? Dette er Nord-Norge i verden, mitt navn er Stein Vidar Loftås.
---
Stein Vidar Loftås: 2023 ble et knalltøft år for alle som driver med boligutvikling i Nord-Norge. Fra 2022 til 2023 falt antall igangsettelser med 13 prosent, og vi må tilbake til 2011 for å finne et lavere tall. Nå har vi med oss en som vet mye om dette markedet, det er Christian Overvaag, banksjef for eiendomssektoren i SpareBank 1 Nord-Norge.
Velkommen, Christian!
Christian Overvaag: Tusen takk!
Stein Vidar Loftås: Hva tenker du generelt først om det vi ser nå av bevegelser i dette markedet?
Christian Overvaag: Det er skremmende å se at det blir en såpass stopp i igangsetting av nye boliger. Det må man si. Det rammer også en viktig næring for Nord-Norge, altså bygg- og anleggsnæringen. Så dette er alvorlig.
Stein Vidar Loftås: Ja. Er det naturlig, altså… Burde vi skjønt det når vi så hva som skjedde med rentene og så videre?
Christian Overvaag: Ja, det er en naturlig konsekvens at renta går opp såpass mye på så kort tid. Så får man jo en brems også i boliginvesteringer.
Stein Vidar Loftås: Mmm. Men folk trenger jo boliger fortsatt – både privatpersoner og næringsliv som sådan. Hva skjer når vi da brått nesten slutter å bygge?
Christian Overvaag: Resultatene av en så brå stopp i nyboligmarkedet vil vi nok ikke se før om et år eller to. Det har vært, holdt på å si, godt med utbud av brukte boliger i Nord-Norge. Det var ganske så høyt her på våren og sommeren. Og så ser vi at det antallet går ned. Og så vil det jo da ta tid igjen før at boligbyggingen er oppe og går, og da kan vi også få et press på boligprisene.
Stein Vidar Loftås: Ja, så der det plutselig har gått nedover en periode nå, så må man kanskje få en omvendt kurve et eller annet sted der ute.
Christian Overvaag: Ja, og så vil det jo være litt forskjellig fra pressområde til områder hvor det ikke er like stort press. Det er at nyboligprisene, eller nyboligbyggekostnadene, har økt betraktelig nå i de siste årene, så det koster ganske mye å bygge. Og når man ser at bruktboligprisene ikke har fått den veksten tilsvarende som nybyggekostnadsøkninger, så vil det ta tid før man kommer i gang igjen med boligbygging.
Stein Vidar Loftås: Det er egentlig en litt underlig tendens, i hvert fall for alle oss som ikke har inngående kjennskap til hvordan mekanikkene foregår i dette markedet. For det du sier det er at … Altså: Jeg peker på renten. Den har steget – det vet alle – det har en konsekvens. Så sier du at kostnadene ved å bygge – og der ligger jo materiellpriser, der ligger lønnsnivået til de som skal bygge og så videre – det har steget veldig. Samtidig så stiger ikke da bruktboliger. Hvorfor det?
Christian Overvaag: Ja, det er nok en forsinkelse i det markedet der til at det utjevner seg. Og så vil man ha i pressområder, så vil det utjevne seg litt fortere enn det vil lenger ut i distriktene, da. For du har en annen dynamikk, at når nyboligprisene økes, så vil også bruktboligprisene bli dratt med etterpå. Men der er en forsinkelse.
Stein Vidar Loftås: Ja, så alle de som sitter med bruktboliger i dag, de sitter kanskje på en gevinst et sted der fremme, hvis de bare har tålmodighet til å bli sittende, eller ikke trenger å bytte?
Christian Overvaag: Ja, også hvor du sitter i geografien.
Stein Vidar Loftås: Ikke minst. En annen ting, Christian, for det er ikke første gang i historien at boligprisene plutselig har fått seg et ... ikke et skudd for baugen, da – men hvis vi går tilbake til finanskrisen, som kanskje er den forrige sammenlignbare tidsperioden. Da er vi tilbake i 2008-2009 der omkring. Da så vi det samme. Det ble en stopp i nybygging, og så gikk det syv-åtte år før markedet gjenvant balansen sin. Er vi der nå at vi må frem til 2030 før vi finner balansen igjen, eller tenker du at dette kommer til å rette seg tidligere?
Christian Overvaag: Vi så jo etter finanskrisen, eller tilbake i 2008-2009, så gjeninnhentet markedet seg relativt fort. Men det tok litt tid før boligbyggingen kom ordentlig tilbake til det den var. Men det hadde nok vært produsert for mange boliger i enkelte områder, som gjorde at den stoppen ble kanskje for ... Spesielt Tromsø den gangen. Og så ser vi at det også har vært produsert ganske mange nye boliger i Bodø og Tromsø i denne omgangen, og at man på en måte har kanskje litt ordrereserve igjen blant utbyggerne. Så det vil nok utjevne seg, men jeg tror ikke det tar så veldig lang tid. Vi håper at balansen reetablerer seg ganske fort.
Stein Vidar Loftås: Fortere?
Christian Overvaag: Ja.
Stein Vidar Loftås: Det har selvfølgelig sammenheng med den ordrereserven, som du sier. Var det et stort overskudd inn i krisen, så tar det lengre tid – nødvendigvis – før behovet er der. Men hvis vi ser på tallene, så ser vi en annen litt interessant sak: Det er det faktum at det bygges veldig lite eneboliger.
Christian Overvaag: Ja, vi ser at det har vært en sterk økning i leilighetsbygging. Og så ser vi at kanskje treffer man ikke behovet helt i markedet. At behovet rundt småhusbebyggelse er større enn det som utbudet er. Så det er også det at utbyggerne bygger boliger som markedet etterspør.
Christian Overvaag
Stein Vidar Loftås: Ja. Men markedet etterspør jo også det de har råd til, nær sagt. Er det en konsekvens av at det rett og slett blir for dyrt for veldig mange, gitt rente, gitt kostnadene med å bygge. Er det det som styrer det?
Christian Overvaag: Ja, altså det er klart at nå med de økte byggekostnadene, som med materialkostnader og ei svak norsk krone, som også er prisdrivende for innsatsfaktoren rundt bygg, så vil kostnadene ved å bygge nytt være såpass høye, og prisen ute i markedet vil være ganske mye høyere enn det man kanskje får for bruktboligen sin.
Stein Vidar Loftås: Ja.
Christian Overvaag: Og dermed stopper det der markedet også litt opp. Så ser vi at det er god balanse i dag på bruktboligsalget. Det selges omtrent like mye som det legges ut. Det virker som at det er en normalisert hverdag der.
Stein Vidar Loftås: Ja, riktig. Og så bygges det – du har vært inne på det: Bodø og Tromsø er egentlig motorene, kan man på mange måter si. Det er de to store byene i nord. Det bygges også ganske mye nytt i Alta. Man kan anta at det samme gjelder Mo i Rana og Harstad, uten at jeg har all disse tallene her og nå. Men det bygges "next to nothing" ute i distriktene. Hva er årsaken til det?
Christian Overvaag: Ja, det er igjen det at byggekostnadene er omtrent de samme i distriktene som i pressområdene. Kanskje foruten om tomteprisen, som kan være litt forskjellig. Der er det viktig at vi også, nasjonen Norge, bruker Husbanken aktivt.
Stein Vidar Loftås: Mmm.
Christian Overvaag: Husbanken har fått økte bevilgninger til å stimulere til boligbygging i distriktene. Men vi er redd for at det ikke er nok. Og den summen som de har fått for 2024, er man redd er brukt opp allerede nå om kort tid.
Stein Vidar Loftås: Og da er saken den at det å bygge et hus i distriktene, det er dårlig økonomi?
Christian Overvaag: Ja, hvis man tenker markedsprismessig, skal man bygge der for å bo, så er det jo litt andre vurderinger som legges til grunn. Men det er klart at det er andre markedsmekanismer som gjelder i distriktene.
Stein Vidar Loftås: Det er nesten like dyrt å bygge som i byen – med unntak av tomteprisen – men hvis du selger igjen, så er prisen du får tilbake en helt annen. Vi får se hva Husbanken kan gjøre med det, noen må gjøre noe med det i hvert fall. Vi må tilbake igjen til konsekvensene for næringen sjøl. I oppgangstider så er det mange mennesker som er sysselsatt i denne bransjen, og det er en viktig bransje, den skaper ringvirkninger. Hva er konsekvensene nå for næringen med det bildet vi ser i den nære fremtiden?
Christian Overvaag: Altså konsekvensen er at boligbygging og igangsetting av ny bolig er veldig lav. I tillegg ser vi at en del offentlige prosjekt settes på vent. Vi ser også at en del av de private investeringene også utsettes på grunn av høye renter og høye kostnader. Vi har hatt litt – dette rundt oppdrettsnæringa, som har fått grunnrenteskatt. En rekke prosjekter der har vært satt på vent. Nå ser vi at kanskje noen av dem igangsettes. Men dette i sum er ganske alvorlig for bygg- og anleggsnæringen. Og bygg- og anleggsnæringen er en viktig næring i Nord-Norge. Den sysselsetter veldig mange folk. Og vi er redd for at næringa kommer til å miste en del av sine nøkkelpersoner, en del grunnkompetanse, som kanskje tar tid å bygge opp igjen. Så det er alvorlig, og vi tror det blir en tøff vinter i 2024, og kanskje et tøft år for den næringa. Men det er viktig også at det offentlige her er med og stimulerer til aktivitet. I offentlig regi, da.
Stein Vidar Loftås: Ja, og det var egentlig det neste jeg hadde tenkt å spørre deg om: Hvis vi virkelig mener at det er skummelt at denne næringen her kanskje kan bli slått luften ut av, så trenger vi å stimulere. Samtidig så sier du at det offentlige setter mange av sine prosjekter på hold. Hva er anbefalingene dine til de som kanskje må ta et litt større ansvar for å sikre at en næring ikke går i bakken for godt?
Christian Overvaag: Jeg tror det er å være litt ... Forsere noen prosjekter, og i hvert fall ikke utsette dem. Det å skape forutsigbare rammebetingelser for ei næring som er mye godt lokalt eid i Nord-Norge, som skaper mange ringvirkninger til underentreprenører. Det er viktig. Og vi ser jo at antall konkurser er økende innenfor den bransjen. Og vi er redd for at vi kan bli satt noen år tilbake her, gitt at vi ikke får opp aktiviteten igjen.
Stein Vidar Loftås: Et alvorlig signal som vi der sender, direkte til de som styrer i landet. Helt til slutt, Christian: Du nevnte at du tror ikke vi må vente like lenge som etter finanskrisen for at ting jevner seg ut igjen. Hvis du skal se inn i din spåkule, hvordan tror du det kommer til å se ut de nærmeste årene for Nord-Norges del?
Christian Overvaag: Vi ser jo at det har vært en nedgang i boligsalget i 2023. Nå ser vi en utflating inn i starten av 2024. Vi håper at igangsetting av nye boliger også flater ut – og kanskje tar seg opp. Jeg tror nok dette med renta kommer til å være en nøkkelfaktor i 2024. Og hvor aktivt man kan bruke renteverktøyet denne gangen, er det jo flere enn meg som er usikker på. Tilbake i 2008-2009 så brukte man jo det, men det er andre parametere nå som gjelder, også rundt rentefastsettingen, som vi ikke hadde da.
Stein Vidar Loftås: Nå skal man balansere inflasjonen, selvfølgelig, parallelt med det der. Men hvis – altså: Du peker på renten. Må renten ned, eller er det nok at man sier at nå kommer den snart til å gå ned? Er det signalet man venter på, eller er det den reelle effekten?
Christian Overvaag: Jeg tror nok man ser litt av den økningen i antall salg, og også den litt overraskende høye økninga på bruktboligpriser hittil i 2024, er nok at man ser at rentetoppen er nådd og at psykologien slår inn.
Stein Vidar Loftås: Ja.
Christian Overvaag: Men jeg tror nok det hadde hjulpet ekstra godt med en rentenedsetting eller to i løpet av 2024.
Stein Vidar Loftås: Se der. Da vet vi det! Vi trenger noen signaler. Kanskje trenger vi også litt substans, og at noen ser med kloke øyne på næringen, slik at vi ikke blir skadelidende på lang sikt. Tusen takk skal du ha, Christian Overvaag, banksjef i SpareBank 1 Nord-Norge.
Christian Overvaag: Takk!
Stein Vidar Loftås: Så boligbyggingen har altså egentlig stoppet opp. Det kommer som en konsekvens av at alt er blitt dyrere, også renten. Så må vi håpe på en balanse i løpet av ikke altfor lang tid, for jo lengre tid det tar, jo større er muligheten for at den kompetansen denne næringen preges av, kommer til å fordufte. Vi vet jo fra før av at vi har vært avhengig av å hente inn bygningsarbeidere fra andre deler av Europa. Det kommer ikke til å bli lettere. Spesielt når den norske kronen er så lav som den er. For disse ressursene får de like godt betalt i andre land. Så det beste hadde vært å klare å bevare det vi hadde, og klart å bevare en balanse i markedet. Vi er ikke der akkurat nå, men som Christian sier: Det er håp om at balansen skal komme tilbake litt raskere enn ved forrige krise. Og da snakker vi om etter finanskrisen for snart 15 år siden. Så får vi se: Det er bare å følge med på statistikkene utover, og kanskje er det slik at i det øyeblikket signalet om at ikke bare rentetoppen er nådd, men at renten skal gå nedover, og idet man ser at inflasjonen er under kontroll, så vil folk våge mer. Det er jo etterspørselen som vil drive byggingen. Det kan vi i hvert fall slå fast. Hvis du vil lese mer om dette, og kanskje dykke litt mer ned i tallene som ligger bak, så finner du altså denne rapporten på Kunnskapsbanken, kbnn.no.
Du kan enten lytte til episoden ved å trykke på spilleren (se over), eller gjennom din favorittapp for podkaster.
Her er noen av appene hvor du finner Nord-Norge i verden:
Nord-Norge i verden er produsert av Kunnskapsbanken SpareBank 1 Nord-Norge i samarbeid med Helt Digital. Programleder er Stein Vidar Loftås. Redaktør er Jeanette Gundersen. Musikken til podkasten er komponert av Emil Kárlsen.
Vær først ute og hold deg oppdatert med innhold fra kbnn: direkte på e-post.