Økt boligbygging i Troms og Finnmark

Igangsettingsstatistikken for 3. kvartal 2023 viser markante regionale forskjeller i boligbyggingen i Nord-Norge. Selv om landsdelen samlet sett har en bedre utvikling enn landsgjennomsnittet, er boligbyggingen i Nordland nær halvert i 3. kvartal sammenlignet med samme kvartal i 2022. Nedgangen i Nordland balanseres delvis av veksten i Troms og Finnmark.

Høyere renter påvirker boligbyggingen

Ifølge Statistisk sentralbyrå (SSB) var inflasjonen i oktober fortsatt høy, noe som øker sannsynligheten for at Norges Bank vil heve renten ytterligere i desember. Rentenivåets økning har påvirket boligbyggingen betydelig, ettersom kostnadene for utbyggere og utviklere fortsatt er høye, og boligsalget avtar.

SSBs oppdaterte statistikk for igangsetting av nye boliger i 3. kvartal viser at igangsettingen på nasjonalt nivå har falt med 17 prosent sammenlignet med 3. kvartal i 2022. Det er usikkerhet om hvorvidt de utstedte igangsettingstillatelsene faktisk fører til byggestart, da en igangsettingstillatelse er gyldig i tre år. Forskjellen mellom faktisk byggestart og antall utstedte igangsettingstillatelser har ofte vært større i nedgangstider. Det har imidlertid vist seg at de fleste tillatelser til slutt blir realisert.

Nedgangen mindre i Nord-Norge

Det er rimelig å anta at boligbyggingen først vil avta i områder med prosjekter som har høy gjeldsgrad, ettersom disse er mest følsomme for renteendringer. Disse prosjektene er vanligvis lokalisert i byområder. Imidlertid gjør nedgangen i boligbygging seg nå også gjeldende i distriktene og store deler av Nord-Norge, områder som tradisjonelt regnes for å være mindre følsomme overfor renteendringer.

Fra 3. kvartal 2022 til 3. kvartal 2023 falt boligbyggingen i Nord-Norge med 13 prosent. Likevel økte Nord-Norges andel av den nasjonale boligbygging. I 3. kvartal 2023 utgjorde den 7,1 prosent av den totale nasjonale igangsettingen, opp fra 6,7 prosent i samme periode året før.

I 3. kvartal 2023 ble det igangsatt 385 nye boliger i Nord-Norge, godt under det historiske gjennomsnittet på 543 fra 2014 til 2023. Nivået er ulikt i de to fylkene: 48 prosent nedgang i Nordland og en økning på 21 prosent i Troms og Finnmark. Dette fører til en mindre total nedgang i landsdelen totalt sammenlignet med nasjonalt nivå.

Selv om boligbyggingen på fylkesnivå normalt varierer fra kvartal til kvartal, opplevde Nordland en uvanlig stor nedgang i 3. kvartal. Antallet igangsatte boliger var bare 110, en nedgang fra 212 året før. Nordlands andel av boligbyggingen i Nord-Norge falt dermed til 29 prosent, ned fra 48 prosent i 3. kvartal 2022.

I Troms og Finnmark var boligbyggingen derimot høyere, med 275 igangsatte boliger i 3. kvartal.

Selv om byggevolumet i Nord-Norge er lite i nasjonal sammenheng, ser det ut til å møte det nåværende behovet. Fremtidig boligbygging i regionen vil sannsynligvis avhenge av større næringsprosjekter eller infrastrukturutvikling, utover demografiske trender.

Stor forskjell mellom kommunene

Boligbyggingen i Nord-Norge varierer betydelig mellom kommunene. Figuren under viser en sammenligning av igangsettingen i Nordland i 3. kvartal 2022 og 2023. Kommunene er rangert etter kommunene med høyest igangsetting, og viser en betydelig nedgang – spesielt i Bodø. Som den største kommunen i fylket har Bodø historisk sett igangsatt langt flere en ti boliger hvert kvartal. En vedvarende lav byggeaktivitet kan føre til boligmangel og økt prispress i Bodø og andre sentrale kommuner som Narvik og Rana.

Selv om Narvik hadde en økning i igangsettingen i tredje kvartal sammenlignet med samme kvartal i 2022, påvirker den generelle trenden hele regionen.

Økningen i boligbyggingen i Troms og Finnmark skyldes økt igangsetting i noen av de større kommunene. Mens Tromsø fortsatt har størst aktivitet, sank antallet igangsatte boliger i kommunen med nesten 50 prosent fra 3. kvartal 2022. Dette står i sterk kontrast til utviklingen i Alta, hvor det ble igangsatt 64 flere boliger enn i 3. kvartal i 2022. Det var også økning i Hammerfest, Sør-Varanger og Tjeldsund, mens Harstad så en markant nedgang.

Det er store forskjeller mellom kommunene. Fra 4. kvartal 2022 til og med 3. kvartal 2023 var det ingen boligbygging i 23 av kommunene i Troms og Finnmark. Dette er hovedsakelig mindre sentrale kommuner. Manglende boligbygging kan gjøre disse kommunene mindre attraktive som boområder – og potensielt akselerere fraflyttingen.

Størst fall i distriktene

By-kommuner defineres i denne sammenheng som kommuner med sentralitet tre eller fire ifølge SSBs sentralitetsklasser. Distriktskommuner har sentralitetsklasse fem og seks. Sentralitetsskalaen, som varierer fra én til seks, indikerer grad av sentralitet basert på tilgang til arbeidsplasser og tjenester, der én er mest sentral.

Boligbyggingen i Norge, og særlig i Nord-Norge, er overveiende konsentrert i mer sentrale områder. I 3. kvartal sto by-kommuner for 72 prosent av Nord-Norges boligbygging, med 278 igangsatte boliger. I distriktskommunene ble det kun igangsatt 107 boliger, en betydelig nedgang på 45 prosent fra samme periode året før.

Selv om byggekostnadene generelt er på samme nivå i hele Norge, varierer salgsprisene for nye boliger etter beliggenhet. Dette gjør det vanskeligere å øke salgspriser i distriktskommuner for å dekke de høye byggekostnadene, noe som resulterer i færre nye boliger i disse områdene. Selv om byggekostnadene viste en viss stabilisering i 3. kvartal, ligger de fortsatt over nivåene før pandemien.

Salget flater ut på historisk lavt nivå

Ifølge Boligprodusentenes forenings månedlige rapporter, ser salget av nye boliger i Nord-Norge ut til å ha stabilisert seg på et historisk lavt nivå. Linjediagrammet under viser en 12-måneders rullerende utvikling, hvor salget siden juni har ligget på rundt 880 boliger.

I september var salget for de siste 12 månedene 14 prosent lavere enn i samme måned året før, en kontrast til 2015-2018-perioden da det ble solgt rundt 2.000 boliger årlig, bortsett fra en kortvarig nedgang i 2017.

For Norge totalt sett var nedgangen i salg av nye boliger, målt over de siste 12 månedene fram til september, på 38 prosent. Dette indikerer at Nord-Norge for øyeblikket klarer seg bedre enn landsgjennomsnittet. I Nord-Norge har salget vært stabilt de siste fire månedene, noe som kan tyde på at det har nådd sitt laveste punkt. Salget forventes å fortsette på et lavt nivå, inntil rentetoppen er nådd og usikkerheten rundt fremtidig prisutvikling avtar.