Flere tror boligprisene i Nord-Norge vil falle

I Nord-Norge planlegger 31 prosent av husholdningene å flytte innen fem år, og 15 prosent ser for seg en flytting innen ett til to år. Dette innebærer at om lag 35.000 husholdninger i landsdelen vurderer å flytte i løpet av de neste to årene. Når det gjelder flytting, foretrekker to tredjedeler å selge den nåværende boligen før de kjøper en ny. Denne andelen har økt gradvis siden mars, noe som tyder på en økende usikkerhet blant boligkjøpere i Nord-Norge.

Forventningene til egen økonomi er delt. 22 prosent ser for seg en økonomisk forbedring, mens 26 prosent forventer en forverring. 46 prosent tror derimot at deres økonomiske situasjon vil forbli uendret de neste 12 månedene. I forhold til september, har andelen som forventer en økonomisk forbedring sunket med to prosentpoeng, og det er også en nedgang på to prosentpoeng i andelen som forventer en negativ økonomisk utvikling.

Unge skifter fra optimisme til pessimisme i 2023

Målingene fra 2023 viser at personer på 55 år og eldre har endret sine økonomiske forventninger minimalt. Derimot har den yngste aldersgruppen, 18-23 år, skiftet fra sterk optimisme til overveiende pessimisme.

Dette markerer et betydelig stemningsskifte, med over en tredjedel av de unge som nå forventer en forverring i sin økonomi på kort sikt.

For de andre aldersgruppene er det en generell tendens til at flere forventer en negativ økonomisk utvikling enn en positiv i løpet av de neste 12 månedene. Imidlertid har aldersgruppen 35-54 år blitt mer optimistisk siden to kvartaler tilbake. I desember-målingen var det ene og alene aldersgruppen 24-34 år som overveiende hadde positive forventninger til egen økonomi for de kommende 12 månedene.

Regionale forskjeller i forventninger til egen økonomi er også tydelige. Husholdningene i Finnmark er de mest pessimistiske, mens de i Troms har en balansert andel av respondenter som forventer både forbedring og forverring av egen økonomi det neste året. De som bor i de sentrale delene av Nord-Norge er generelt mest pessimistiske med tanke på økonomisk utvikling det kommende året.

Delte meninger om boligprisene

Selv etter flere rentehevinger, er det en større andel som forventer en økning i boligprisene enn de som forventer et fall over de neste 12 månedene. Fra september til desember gikk andelen som forventet høyere boligpriser tilbake fra 35 til 32 prosent. I samme periode økte andelen som forventer lavere priser fra 20 til 23 prosent.

Andelen som tror boligprisene vil holde seg stabile har også endret seg. Den gikk ned fra 40 prosent i mars, til 37 prosent i juni, og til slutt 34 prosent i desember. "Vet ikke"-andelen falt fra 16 prosent i mars til 12 prosent i desember.

Figuren under viser forventede endringer i boligprisene over de neste 12 månedene. I september forventet man i snitt en prisøkning på 3,2 prosent blant de som spådde økning, og en nedgang på 3,7 prosent blant de som forventet nedgang. I desember justerte disse forventningene seg til henholdsvis 3,7 prosent økning og 4,4 prosent nedgang.

Ved å veie mot andelen som forventer økende mot fallende boligpriser, indikerte septembermålingen en forventet vekst på 0,5 prosent over de neste 12 månedene i Nord-Norge. En tilsvarende beregning basert på desemberundersøkelsen viser en forventet vekst på 0,3 prosent. Dette stemmer overens med Prognosesenterets forventninger om nærmest null vekst i boligprisene i 2024.

De yngste og eldste forventer økende boligpriser

Flertallet forventer en økning i boligprisene over de neste 12 månedene. En figur viser at 40 prosent av de mellom 18 og 23 år ser for seg høyere boligpriser neste år, mens kun 12 prosent tror de vil falle. I aldersgruppene 24-34 år og 65 år og eldre, forventer også en større andel prisøkning enn nedgang.

Befolkningen i Nordland forventer i stor grad en prisvekst, med færre som spår en nedgang. I Troms og Finnmark er forskjellen mellom de som forventer økning og nedgang mindre markant.

Både forventningene om høyere og lavere boligpriser er mer utbredt i byområder sammenlignet med distriktene.

Usikkerheten øker – flere vil selge før de kjøper bolig

Nesten to tredjedeler av respondentene foretrekker å selge sin nåværende bolig før de kjøper en ny. Under en femtedel vil derimot kjøpe først. Denne trenden, hvor flere velger å selge før de kjøper, har vokst siden målingene i juni og september, noe som indikerer en økende usikkerhet i markedet. Flere ønsker å vite hva de kan få for sin nåværende bolig før de forplikter seg til en ny investering.

Figuren under understreker at dette mønsteret gjelder for alle gruppene i undersøkelsen. Blant personer over 35 år er det særlig tydelig, sannsynligvis fordi mange i denne aldersgruppen ønsker å selge sine større og dyrere boliger før de kjøper noe nytt.

Det er små regionale forskjeller i denne tendensen, men i Troms er andelen som foretrekker å selge først spesielt høy sammenlignet med de andre fylkene.

82.600 nordnorske husholdninger planlegger flytting

I mars hadde over en fjerdedel (26 prosent) av husholdningene, tilsvarende 61.000, planer om å flytte innen fem år. I juni steg denne andelen til nesten en tredjedel (29 prosent), eller 66.500 husholdninger, og i september økte den til over en tredjedel (36 prosent), det vil si 82.600 husholdninger i Nord-Norge. Selv om andelen senere falt til 30,6 prosent, omtrent 72.600 husholdninger, viser trenden en økning gjennom året.

Økningen i flytteplaner, til tross for mange renteøkninger, kan skyldes at husstander venter på lavere rentenivå før de flytter. Med forventninger om lavere renter, kan etterspørselen i boligmarkedet øke betydelig.

Blant de yngste, i aldersgruppen 18-23 år, planlegger 63 prosent å flytte innen fem år. Denne andelen synker med økende alder, til kun 13 prosent blant de 65 år og eldre.

Flyttefrekvensen varierer med alder. De yngste planlegger å flytte hvert åttende år, mens de eldste planlegger det hvert 38. år.

Av de med flytteplaner, vil 69 prosent flytte innen tre år, mens 31 prosent planlegger flytting etter fire til fem år.

35.100 husholdninger i Nord-Norge har planer om å flytte i løpet av ett til to år. I aldersgruppen 24-34 år utgjør flyttepotensialet 28 prosent, omtrent 10.000 husholdninger, med 60 prosent av flytteplanene for de neste to årene blant de under 45 år.

Boligbyggingen i Nord-Norge faller

I løpet av de siste fem årene (2018–2022) har boligbyggingen i Nord-Norge ligget mellom 1.900 og 2.500 nye boliger årlig. Det har vært en nedadgående trend i denne perioden, og tallene for igangsetting per tredje kvartal i 2023 antyder at året vil ende betydelig lavere enn de foregående årene.

Basert på nivået ved utgangen av tredje kvartal, kan vi forvente en total igangsetting på mellom 1.500 og 1.600 boliger i Nord-Norge i år. Dette representerer en nedgang på omtrent 20 prosent fra 2022.

Nordland hardest rammet av nedgang i boligbygging

Med unntak av 2020, har antall igangsatte nye boliger i Nordland vært relativt stabilt på litt over 800 nye boliger årlig de siste fem årene. Men, tallene for de tre første kvartalene i 2023 indikerer et betydelig fall i boligbyggingen i landsdelen dette året. Med kun 351 nye boliger registrert ved utgangen av tredje kvartal, ser det ut til å bli en nedgang på 40 prosent eller mer sammenlignet med fjoråret.

Tabellen viser at boligbyggingen hittil i år ligger 54 prosent under det beregnede boligbehovet. Dette er også lavere enn gjennomsnittet for de foregående fem årene. Situasjonen varierer mellom kommunene; i Bodø, med bare 23 registrerte nye boliger igangsatt per tredje kvartal, ligger antallet 89 prosent under det beregnede behovet.

Boligmarkedet i Troms og Finnmark klarer seg bedre

Boligbyggingen i Troms og Finnmark har fulgt en nedadgående trend, fra 1.642 igangsatte boliger i 2018 til 1.166 nye boliger i 2022. Ved utgangen av tredje kvartal i år har det blitt igangsatt 818 boliger, noe som betyr at nedgangen sammenlignet med fjoråret ikke er like markant som i Nordland.

Tallene for de tre første kvartalene i 2023 ligger kun fem prosent under det beregnede boligbehovet i fylket, noe som tyder på et boligmarked som bedre svarer til behovet. Ulike mønstre observeres i kommunene innenfor Troms og Finnmark. I de større byområdene som Tromsø, Alta og Harstad, overstiger boligbyggingen det beregnede behovet. Dette kan muligens forklares med at disse områdene tiltrekker boligkjøpere fra andre deler av landet og landsdelen. På den annen side utmerker Senja og Målselv seg negativt, med en boligbygging som er betydelig lavere enn det estimerte boligbehovet.

Salg av nye boliger fortsetter å falle i Nord-Norge

Prognosesenterets månedlige kartlegging av salgsutviklingen for nye boliger bekrefter en fortsatt fallende trend i Nord-Norge. Ved årsskiftet 2016/2017 lå det årlige salgsnivået for nye boliger i landsdelen på over 2.300, men per november har dette tallet falt til 833 solgte nye boliger.

Situasjonen er spesielt alvorlig i Nordland, der salgsnivået (siste 12 måneder) har sunket fra 1.500 boliger i desember 2016 til omtrent 300 nye boliger i 2023. I Finnmark er utviklingen lignende; fra over 430 solgte nye boliger på årsbasis i slutten av 2018, har tallet nå sunket til under 40 boliger (siste 12 måneder).

Troms utmerker seg imidlertid positivt med en mindre nedgang enn resten av Nord-Norge. I mai 2019 var salgsnivået nesten 800 nye boliger, noe som er betydelig høyere enn dagens nivå på i underkant av 500 boliger (siste 12 måneder).

Salgstallene fra Boligprodusentenes forening indikerer at boligbyggingen i Nord-Norge sannsynligvis vil fortsette å falle også i 2024.

Boligbehovet i Nord-Norge, 2023–2027

Med en avtagende befolkningsvekst i Norge siden 2017, har det demografiske boligbehovet også sunket. Dette indikerer at boligbyggingen fremover sannsynligvis vil ligge på et lavere nivå enn de siste fem årene.

Behov for 763 boliger årlig i Nordland

Statistisk sentralbyrås (SSB) befolkningsframskrivinger har ført til en beregning av det demografiske årlige boligbehovet i Nordland til 763 nye boliger. Dette antallet er nødvendig for å opprettholde dagens boligdekning i fylket. Videre har vi analysert den demografiske utviklingen for å forstå hvilke typer boliger som bør bygges, basert på preferanser i ulike befolknings- og aldersgrupper. Disse boligpreferansene er hentet fra Prognosesenterets "Future Living"-analyser.

Tabellen under viser at nesten halvparten av boligbehovet i Nordland bør dekkes gjennom bygging av leiligheter, med resten som familieboliger (eneboliger og småhus). Bodø alene har et demografisk boligbehov på 213 boliger årlig, noe som er nesten syv ganger høyere enn dagens nivå for boligbygging i kommunen.

Behov for nesten 860 boliger årlig i Troms og Finnmark

Våre beregninger viser at det demografiske årlige boligbehovet i Troms og Finnmark er 863 nye boliger. Dette antallet er nødvendig for å opprettholde boligdekningen på dagens nivå. Likt som for Nordland, har vi analysert den demografiske utviklingen for å forstå hvilke boligtyper som bør prioriteres, basert på preferanser i ulike befolknings- og aldersgrupper.

Tabellen under viser at nesten halvparten av boligbehovet i Troms og Finnmark bør dekkes gjennom bygging av leiligheter, med resten som familieboliger (eneboliger og småhus).

Spesielt for Tromsø er boligbehovet beregnet til 413 boliger årlig, noe som utgjør nesten halvparten av det totale boligbehovet i fylket.

Tilflytting fra utlandet kan øke boligbehovet

Befolkningsveksten i Norge i tredje kvartal 2023 var på 19.000 personer, der nesten halvparten var ukrainske flyktninger. Hvis konflikten i Ukraina vedvarer, er det sannsynlig at Norge vil fortsette å motta et betydelig antall flyktninger fra landet.

Jo lengre disse flyktningene oppholder seg i Norge, desto større er sjansen for at de vil bosette seg permanent. En direkte konsekvens av dette vil være en økning i boligbehovet, som kan bli høyere enn det våre nåværende beregninger antyder.