Stabil boligbygging i Nord-Norge tross kraftig nedgang i Finnmark

I løpet av årets tre første kvartaler er det igangsatt 1.168 nye boliger i Nord-Norge. Dette er på nivå med fjorårets tall og markerer at landsdelen har klart seg bedre enn landet som helhet, der boligbyggingen har falt med ni prosent sammenlignet med året før.

Variasjonene mellom fylkene i Nord-Norge er imidlertid betydelige. Finnmark har opplevd en dramatisk nedgang på 46 prosent, mens Nordland og Troms har hatt en økning i boligbyggingen på henholdsvis tre og 15 prosent sammenlignet med samme periode i fjor.

Høyt rentenivå og press i økonomien påvirker boligbyggingen

Den norske økonomien preges fortsatt av høyt rentenivå. Til tross for at konsumprisveksten har avtatt betydelig i løpet av 2024, lå kjerneinflasjonen – som ekskluderer energipriser og avgiftsendringer – på 3,1 prosent i september. Dette, kombinert med høy lønnsvekst og svak produktivitetsutvikling, gjør at konsumprisveksten trolig vil forbli høyere enn ønskelig frem til slutten av 2027.

Norges Bank varslet i september at styringsrenten vil holde seg på 4,5 prosent ut året og gradvis reduseres fra 1. kvartal 2025. En svak kronekurs og renteulikheter med utlandet veier tungt i bankens vurderinger. Likevel styrker fortsatt høy inflasjon, ifølge Statistisk sentralbyrå (SSB), grunnlaget for en siste renteheving i desember.

Høye byggekostnader og avtakende boligsalg gjør det vanskelig for utbyggere. På nasjonalt nivå viser SSBs statistikk at igangsettingen av nye boliger falt med 17 prosent i 3. kvartal 2024 sammenlignet med samme periode i fjor.

Videre er det usikkerhet rundt hvor mange av de gitte igangsettingstillatelsene som faktisk fører til byggestart, ettersom slike tillatelser er gyldige i tre år. Historisk sett har andelen tillatelser som blir benyttet, vært lavere i perioder med økonomisk usikkerhet, men på sikt blir de fleste tillatelser brukt.

Mindre fall i boligbyggingen i Nord-Norge enn på nasjonalt nivå

Boligbyggingen i Nord-Norge har historisk utgjort mellom fem og ti prosent av den nasjonale boligbyggingen, med et gjennomsnitt på syv prosent de siste 25 årene.

De siste årene har boligbyggingen i Norge samlet sett falt kraftig, særlig på grunn av en nedgang i antall igangsatte leiligheter. Per 3. kvartal 2024 er boligbyggingen nasjonalt redusert med ni prosent sammenlignet med samme periode i fjor, mens Nord-Norge har holdt seg stabilt.

Hittil i år er det registrert 1.168 igangsettingstillatelser for nye boliger i Nord-Norge, omtrent på samme nivå som i 2023.

Tabellen under illustrerer de store forskjellene mellom fylkene i Nord-Norge når det gjelder utviklingen i boligbyggingen fra 2023 til 2024. Målt i antall igangsatte nye boliger per 3. kvartal har Nordland hatt en økning på tre prosent, Troms en vekst på 15 prosent, mens Finnmark har opplevd et dramatisk fall på 46 prosent sammenlignet med året før.

Man bør ikke kun fokusere på utviklingen det siste året, men også vurdere boligbyggingen over tid. Sammenligner vi igangsettingen hittil i år med gjennomsnittet for de siste ti årene, ser vi en lavere aktivitet i alle de tre nordnorske fylkene. Særlig Nordland utmerker seg med et lavt nivå på boligbyggingen i dette perspektivet.

Det årlige behovet for nye boliger i Nordland, Troms og Finnmark er beregnet til henholdsvis 785, 742 og 374 boliger. Dette indikerer at boligbyggingen må økes, spesielt i Nordland og Finnmark, for å møte den demografiske etterspørselen.

Stor variasjon mellom kommunene

Boligbyggingen i Nord-Norge er ujevnt fordelt mellom kommunene. I Nordland har vi analysert akkumulert igangsetting av nye boliger per 3. kvartal i perioden 2020–2024, rangert etter kommuner med høyest aktivitet i 2024. Tallene viser at det hittil i 2024 er igangsatt 361 nye boliger i Nordland, sammenlignet med 351 på samme tid i fjor. Disse nivåene ligger fortsatt betydelig under tilsvarende perioder i 2020–2022.

Bodø er den klart viktigste kommunen for boligbygging i Nordland, med 39 prosent av den totale aktiviteten i fylket. Selv om nivået fortsatt er lavt, har det vært en merkbar økning i år sammenlignet med fjoråret. Dette kan tyde på et potensielt positivt skifte i boligmarkedet.

I Troms har det blitt igangsatt 689 nye boliger hittil i 2024, en økning fra 598 boliger i samme periode i fjor. Dette viser at boligbyggingen har tatt seg opp og nærmer seg den historiske byggeaktiviteten i fylket.

Tromsø er den klart viktigste kommunen for boligbygging i Troms, med 68 prosent av den totale byggeaktiviteten i fylket. Til tross for økningen, er boligbyggingen i Tromsø fortsatt relativt lav og ligger noe under det beregnede demografiske behovet på rundt 500 boliger per år.

Boligbyggingen i Finnmark har vært svært lav hittil i 2024, med en nedgang fra 220 nye boliger i de tre første kvartalene i 2023 til kun 118 boliger i samme periode i år. Alta har stått for over 60 prosent av boligbyggingen i fylket de siste fem årene, og nedgangen i Alta er den største årsaken til det kraftige fallet i boligbyggingen sammenlignet med fjoråret.

I 26 av kommunene i Nord-Norge har det ikke vært noen boligbygging hittil i år. Dette gjelder primært mindre sentrale kommuner. En så lav igangsetting kan gjøre disse områdene enda mindre attraktive som boområder og bidra til å forsterke og fremskynde fraflyttingen fra distriktene.

Rekordlav boligbygging i bykommunene

Bykommuner defineres her som kommuner med sentralitet 3 eller 4, i henhold til SSBs sentralitetsklasser. Distriktskommunene er definert som de med sentralitetsklasse 5 og 6. Skalaen for sentralitetsklasser går fra 1 til 6, der 1 er mest sentral og 6 er minst sentral, basert på nærhet til arbeidsplasser og servicefunksjoner.

Den største delen av boligbyggingen i Norge og Nord-Norge skjer vanligvis i sentrale strøk, ofte i eller nær bykommunene. Hittil i år har imidlertid igangsettingen i bykommunene vært unormalt lav, med det laveste registrerte volumet for de tre første kvartalene i et år på 2000-tallet.

Denne nedgangen i bykommunene har delvis blitt kompensert av en vekst i distriktene, noe som har ført til at det totale nivået på boligbyggingen hittil i år er på samme nivå som i fjor. En mulig forklaring på nedgangen i bykommunene er at salget av leiligheter har vært spesielt hardt rammet. Ved leilighetsprosjekter er det ofte krav om tilstrekkelig forhåndssalg før byggingen kan starte, og dette har i mange tilfeller ført til at prosjekter ikke blir realisert. Kombinert med høyt rentenivå og høye byggekostnader har dette dempet etterspørselen etter boliger.

Salget av nye boliger fortsatt lavt, men visse tegn til bedring

Ifølge den månedlige innrapporteringen fra Boligprodusentenes forening har salget av nye boliger i Nord-Norge hatt en jevn nedgang siden 2018. Salgsvolumet er mer enn halvert, og per februar 2024 lå rullerende 12-måneders salg på kun 628 nye boliger. Det er likevel tegn til bedring, ettersom rullerende 12-måneders salget per september har økt til 882 nye boliger.

Til tross for denne oppgangen er dagens salgstakt alarmerende lav sammenlignet med boligbehovet i landsdelen. Salget ligger på under halvparten av det beregnede behovet for Nord-Norge. Dersom dette vedvarer, kan tilgangen på nye boliger bli for lav når rentenivået faller og etterspørselen normaliseres. Dette kan føre til et betydelig press på boligprisene i fremtiden.