Nedturen i boligmarkedet i Nord-Norge fortsetter

Ifølge tall fra Statistisk sentralbyrå (SSB) ble det til sammenligning igangsatt 701 nye boliger i Nord-Norge i 1. kvartal 2022.

Større fall i nord enn i sør

Nedgangen i Nord-Norge er betydelig høyere enn for Norge totalt, hvor boligbyggingen falt med ni prosent sammenlignet med 1. kvartal 2023.

• Troms trekker mest i negativ retning med en nedgang på 68 prosent.
• I Nordland falt igangsettingen med 23 prosent.
• Finnmark hadde en vekst i boligbyggingen på 17 prosent.

Det lave igangsettingsnivået i 1. kvartal (224 boliger) er også langt under gjennomsnittet de siste ti årene (515 boliger).

Nord-Norges andel av boligbyggingen nasjonalt i 1. kvartal er det laveste de siste ti årene med 4,1 prosent. Den nest laveste andelen de siste ti årene var i 2018 med 4,7 prosent.

Historisk lav boligbygging

I 1. kvartal 2024 ble det igangsatt 118 nye boliger i Nordland, 65 i Troms og 41 i Finnmark.

Til tross for at den relative nedgangen i 1. kvartal 2024 var lavere i Nordland enn i Troms, er nivået for igangsettingen i både Nordland og Troms nå på sine laveste nivåer på ti år. Finnmark holder tilsynelatende et mer stabilt igangsettingsnivå over tid.

Kraftigst fall i byområdene

Ved å gruppere kommunene i henhold til sentralitetsindeksen finner vi sammenhenger mellom kommunenes sentralitet og igangsettingen av boliger. Det er verdt å merke seg at sentralitetsindeksen i år er endret som følge av endringer i kommuner og fylker gjeldende fra og med 2024, samt feilkorrigeringer av SSB. Les mer om sentralitetsindeksen her.

Over tid fordeles boligbyggingen i Nord-Norge relativt jevnt mellom områder i eller i tilknytning til byområdene og distriktene. I 1. kvartal 2024 ble imidlertid 85 prosent av de nye boligene igangsatt i distriktene. Likevel var det et fall i igangsettingen i disse områdene på 5 prosent sammenlignet med samme periode i fjor. Igangsettingen i bynære strøk i Nord-Norge falt dramatisk, og en nedgang på 82 prosent med 34 igangsatte nye boliger, er det laveste registrerte i landsdelen den siste tiårsperioden.

Store forskjeller mellom kommunene

Boligbyggingen i Norge er skjevt fordelt, nasjonalt og regionalt. Nord-Norge er intet unntak i denne sammenhengen.

I Nordland ble 75 prosent av alle nye boliger igangsatt i fem av 41 kommuner, mens de fem kommunene i Troms som hadde høyest igangsetting sto for 85 prosent av all boligbygging i 1. kvartal.

I Finnmark ble alle de nye boligene igangsatt i kun tre av fylkets 18 kommuner. For Nord-Norge sett under ett var det kun boligbygging i 45 prosent av kommunene i 1. kvartal, mens det i Finnmark kun ble registrert boligbygging i 17 prosent av kommunene.

Boligbyggingen i Nordland

I Nordland ble det igangsatt nye boliger i 21 av i alt 41 kommuner. Evenes sto alene for mer enn hver tredje nye bolig i fylket, med 41 nye boliger registrert i 1. kvartal. Kommunen hadde ingen registrerte igangsettinger i 1. kvartal 2023.

Rana kommune hadde flest igangsatte nye boliger i fjorårets første kvartal på 40, men hadde kun fem igangsettinger i 1. kvartal i år. Bodø, som normalt er en motor for boligmarkedet i Nordland, registrerte kun ti igangsatte nye boliger både i årets og fjorårets første kvartal. De fem kommunene i Nordland med mest boligbygging (Evenes, Meløy, Steigen, Sortland og Bodø) står for 75 prosent av igangsettingene i fylket.

Boligbyggingen i Troms

I Troms ble det igangsatt nye boliger i litt over halvparten av kommunene i 1. kvartal 2024, 43 prosent av kommunene hadde ingen registrerte igangsettinger.

De fem kommunene med høyest antall igangsettinger i 1. kvartal (Tromsø, Senja, Harstad, Balsfjord og Storfjord) står for 85 prosent av alle igangsettinger i Troms.

Tromsø står for mer enn en tredjedel av igangsettingene i fylket, til tross for en dramatisk nedgang i igangsettingene fra 179 i 1. kvartal i fjor til kun 24 i år.

Tendensen til at Tromsø driver boligbyggingen i fylket har avtatt noe: I 1. kvartal 2023 hadde igangsettingen i Tromsø falt med om lag 60 prosent sammenlignet med samme periode året før. I 1. kvartal 2024 har igangsettingen i kommunen falt med over 85 prosent sammenlignet med 1. kvartal 2023.

Boligbyggingen i Finnmark

I Finnmark er boligbyggingen i enda større grad konsentrert til noen få kommuner – kun én av seks kommuner i fylket hadde registrerte igangsettinger i 1. kvartal i år.

Det vil si at tre av kommunene, Sør-Varanger, Alta og Vadsø, står for all igangsetting i fylket for 1. kvartal i år, hvor Sør-Varanger står for nesten tre fjerdedeler alene med 30 igangsatte boliger. Alta ser imidlertid en nedgang fra 28 i første kvartal i fjor til ni i år.

Fall i salget av nye boliger siden oktober 2018

Salgsutviklingen for nye boliger i Nord-Norge har hatt en fallende tendens siden oktober 2018, og nivået for tolvmåneders rullerende salg ligger per april 2024 på under en tredjedel av tilsvarende nivå i oktober 2018. Det sviktende salget har naturlig nok bidratt til mer eller mindre stopp i flere planlagte boligprosjekter.

Prognosesenterets målinger av salgsutviklingen for nye boliger har over lang tid vist en fallende tendens. Fra første kvartal 2017 til første kvartal 2024 er salgsnivået mer enn halvert på nasjonalt nivå, fra mer enn 35.000 til under 13.500 boliger (målt som tolvmåneders rullerende salg). Tilsvarende tall for Nord-Norge viser også sterkt fallende salgsutvikling. Fra januar 2017 til april 2024 har salgsnivået blitt mer enn halvert, fra mer enn 2.300 til under 690 boliger (målt som rullerende tolvmåneders salg).

Sett i lys av en mer eller mindre sammenhengende negativ utvikling i salget av nye boliger siden slutten av 2018, er det mye som tyder på at igangsettingen av nye boliger vil fortsette å falle i tiden som kommer.

Internasjonal politisk uro, høye råvarepriser og usikkerheten knyttet til renteutvikling og boligpriser, er faktorer som kan forklare at en del husholdninger kvier seg for å kjøpe nye boliger man ikke kan overta før om ett til to år. Vridning i etterspørselen fra nye til brukte boliger har bidratt til å holde bruktboligprisene oppe, samtidig som salget og byggingen av nye boliger har falt dramatisk.

Nærmer seg bunnen

Det er flere forhold som tilsier at boligbyggingen nærmer seg bunnen, og at aktiviteten snart vil øke.

For det første er økonomien relativt sterk, og arbeidsledigheten er fortsatt relativt lav. Det betyr at de fleste har en fornuftig kjøpekraft.

For det andre ligger det an til en rentereduksjon i løpet av kommende 6-12 måneder, hvilket antageligvis vil stimulere etterspørselen etter nye boliger. For det tredje er prisdifferansen mellom brukte og nye boliger redusert. Det betyr at flere også vil vurdere å kjøpe nytt fremfor brukt. Fordelen ved å kjøpe en ny bolig med bedre energiegenskaper og lavere vedlikeholdsbehov, vil kunne forsterke denne effekten.

Sist, men ikke minst, bygger vi færre boliger enn det det er behov for, nasjonalt og regionalt. Det betyr at befolkningen øker betydelig mer enn det bygges boliger, og resultatet er at vi bor trangere. På et eller annet tidspunkt vil det forløses i økende etterspørsel. I dette regnestykket har vi ikke tatt fullt ut hensyn til effekten av om de ukrainske flyktningene blir boende.

Jo lenger tid det tar før boligbyggingen kommer i gang igjen, jo større blir det uforløste etterspørselspresset. Det kan bety heftige budrunder og kamp om boligene den dagen markedet snur. Og det vil det – antageligvis i løpet av 6-12 måneder.