Næringsbygg i nord

Næringsbygg i ulike varianter utgjør en stor andel av bygningsmassen i nord. Tall fra Statistisk sentralbyrå (SSB) viser at Nord-Norge har henholdsvis 36.715 næringsbygg i Troms og Finnmark og 39.885 i Nordland.

Disse byggene kan deles i følgende kategorier:

• Hotell- og restaurantbygning
• Samferdsels- og kommunikasjonsbygning
• Kontor og forretningsbygning
• Fiskeri- og landbruksbygning
• Industri og lagerbygning

Denne artikkelen fokuserer primært på utleie av kontor- og forretningsbygning. I analysematerialet fra SSB finnes også statistikk for offentlige bygningsmasse – som helsebygninger, fengsels- og beredskapsbygninger og undervisnings-, kultur- og forskningsbygninger.

Ifølge Proff Forvalt er det registrert 6.257 virksomheter i Nord-Norge innenfor bransjekoden 68.209 «Utleie av egen eller leid fast eiendom ellers». 227 av disse hadde i 2021 en omsetning på mer enn 10 millioner norske kroner. I tillegg kommer 829 aktører innenfor NACE-kode 68.100 «Kjøp og salg av fast eiendom», 178 aktører innenfor kode 68.310 «Eiendomsmegling» og 1.191 virksomheter innen 68.320 «Eiendomsforvaltning». Det er med andre ord et stort antall aktører innenfor både utleie, salg, megling og forvaltning av næringseiendom. Som en del av den samlede bygg-, anleggs og eiendomsnæring (BAE-næringen) utgjør dette den største landbaserte næringen med hensyn til verdiskaping i Nord-Norge. Dette ifølge en forskningsrapport fra Handelshøyskolen BIs Senter for byggenæringen. Disse bygningene representerer svært store verdier for landsdelen.

Den generelle utviklingen i landsdelen i etterspørsel etter næringslokaler er uendret til økende ifølge våre respondenter. Hovedtendensene peker mot at i de større byene i Nord-Norge, er det en jevn og stabilt etterspørsel av næringslokaler. Dette varierer noe avhengig av type næringslokaler, geografi og hva som finnes tilgjengelig.

M2 Analyseportal rapporterer om høyt trykk i kontorleiemarkedet, spesielt i Oslo-regionen. Her ser man ikke den samme utviklingen i Nord-Norge. Dette anser næringsmegler Martin Tjærandsen i Nord-Megler AS som betenkelig dersom dette er et uttrykk for lavere vekst eller nye aktiviteter i næringslivet hvor det er behov for kontorlokaler. Årsaken til at ledigheten av kontorlokaler er stabil i nord oppleves i stor grad å skyldes at leietakere flytter fra eksisterende til nye lokaler.

I oktober 2022 viser tall fra Finn.no 63 ledige næringslokaler i Nordland, 94 ledige lokaler i Troms og Finnmark og 68 ledige lokaler i Møre og Romsdal. For Norge total finner vi 5.790 ledige næringslokaler innenfor våre utvalgte type lokaler.

Tallene viser en tydelig overvekt av ledige kontorer i samlet mengde av ledige næringslokaler, samt en stor andel ledige kombinasjonslokaler i de tre nevnte fylkene. Kombinasjonslokalene er i hovedsak en kombinasjon av kontor og lager eller produksjon. Som vi ser er det få ledige lager- og industrilokaler, noe som bekrefter Tjærandsens vurdering av dette segmentet. Denne oversikten er et imidlertid øyeblikksbilde som ikke sier noe om oppgang eller nedgang i markedet over tid.

Det diskuteres om den økte graden i bruk av hjemmekontor vil påvirke etterspørselen etter kontorer i tiden fremover. Det vi vet er at i dagens leiemarked sitter mange virksomheter med leiekontrakter på kontorlokaler som er tidsbestemte. Det er mulig at virksomhetene kommer til å ønske å redusere arealet de leier, og at vi vil se et økt antall kontorlokaler i utleiemarkedet når den fulle effekten av hjemmekontorordningen slår ut. På den annen side kan dagens situasjon føre til at virksomheter som i dag benytter seg av kontorlandskap ønsker seg tilbake til cellekontor, blant annet på grunn av smittefare. Det er fortsatt for tidlig å måle effekten av den urolige tiden vi har vært i og fortsatt står i. Det vi antar er at utleiere fremover må vise økt fleksibilitet i utleieavtalene fremover.

Bygg og eiendomssektoren har et stort potensiale for bærekraftig utvikling

Bygg- og eiendomssektoren står for 40 prosent av energibruken og for 40 prosent av materialbruken, i tillegg utgjør byggavfallet en betydelig del av samlet avfall til deponi (Regjeringen 2022). Oppvarming, energiforsyning, hydrofluorkarboner (ofte brukt i klimaanlegg) og avfall har en potensial for reduksjon på 4,8 millioner tonn CO₂ ekvivalenter. Konkrete tiltak for utslippsreduksjon vil ifølge Grønn Byggallianse blant annet være å tenke nytt om gamle bygg og unngå å rive.

En av de største kildene til utslipp er produksjon og transport av materialer. Hele 54 prosent av klimagassutslippene fra transport i 2021 kom fra veitrafikk ifølge Miljøstatus. Både bedriftsøkonomiske og samfunnsøkonomiske kostnader er omfattende ved veitransport. For virksomheter i Nord-Norge er de ekstra høye på grunn av beliggenheten. I tillegg kommer økte lønnskostnadene på grunn av kjøre- og hviletidsbestemmelsene ifølge Vegvesenet. Dette tilsier at både ombruk (produkter eller materialer brukes på nytt til samme formål som før, uten at de må bearbeides noe særlig) og gjenbruk (materialgjenvinning og energiutnyttelse) i mange tilfeller er kostnadsbesparende. Velger man produkter og løsninger som gir lave utslipp i et livsløpsperspektiv gir dette også stor effekt.

Ifølge Miljødirektoratet handler klimarisiko både om hvordan de fysiske konsekvensene av klimaendringer vil påvirke natur og samfunn, og hva overgangen til et samfunn med netto nullutslipp vil innebære. Klimatilpasning vil bli en viktig faktor også i forbindelse med utvikling av næringsbygg og næringseiendommer. Klimaendringene vil kunne føre til at nye bygg må være mye mer robust enn det vi tidligere har sett, og vedlikehold og renovering av eksisterende bygg må utføres på nye måter.

Som en konsekvens av økte nedbørsmengder vil faren for jord, flom og sørpeskred øke (Hanssen-Bauer et. al. 2015). Dette vil påvirke oppføring av nye bygg med hensyn til blant annet geografisk plassering. Konstruksjonssikkerhet, byggdetaljer, valg av material og utforming vil bli viktige faktorer når byggene våre må tåle påkjenninger fra mye regn og vind.

Kompetanse på bærekraftig drift er viktig, dette bekreftes av flere av respondentene i dybdeintervjuene. Respondentene viser til at å tenke bærekraft i både strategi og forretningsutvikling er nytt og at mange små og mellomstore bedrifter (SMB) må øke sin kompetanse.

En overvekt av våre respondentene mener at kravene til bærekraft påvirker byggingen av næringsbygg i større eller mindre grad. Dette bekreftes gjennom dybdeintervjuene, der eiere av spesielt større næringseiendommer er positive til denne utviklingen. Krav og kriterier knyttet til «grønne lån» forsterker denne trenden. En del aktører mener likevel at dette i liten grad har betydning, eller er uendret. Vi antar at dette har sammenheng med at SMB per i dag har et begrenset omfang av gjennomførte bærekraftstiltak. Dette bekreftes blant annet i BDOs SMB-barometer, der det viser seg at mangel på kompetanse og at rapporteringskravene ikke treffer SMB er en del av bildet.

EUs taksonomi skal bidra til bærekraftig finans og investeringer

Taksonomien er et klassifiseringssystem og et verktøy som skal bidra til bedre kunnskap og forståelse for hva som er bærekraftig finans og investeringer. Kravene til finansnæringen skaper ringvirkninger ut til andre virksomheter, også bygg- og eiendomssektoren. Myndigheter og finansinstitusjoner vil stille krav til dokumentasjon gjennom eksempelvis bærekraftsrapportering.

Ifølge Grønn Byggallianse vil både banker, investorer og forsikringsselskap på sikt se det som en risiko å investere i eller forsikre «grå/brune bygg». Det er også forventet at bransjens kunder vil bli ytterligere bevisst på bærekraftige bygg og eiendommer, spesielt der de selv vil komme i en posisjon der rapportering er nødvendig.

Mange aktører har startet arbeidet med tilpasning til taksonomien, og i tillegg til finansinstitusjoner og forsikringsselskap vil arkitekter, entreprenører og byggevareprodusenter være viktige premissgivere.

På vegne av BDO har Norstat/Varde Hartmark i 2022 gjennomført en undersøkelse blant 1.200 SMB bedrifter. Rapporten presenterer en rekke nøkkeltall som også omhandler bærekraft. Ifølge rapporten jobber 51 prosent av norske SMB med bærekraft, 23 prosent måler, men bare 17 prosent rapporterer på det de gjør på dette området. Videre peker rapporten på at selv om viljen er stor, indikerer dette at det i liten grad jobbes systematisk med temaet, og at virksomhetenes interessenter ikke stiller krav til bærekraftsrapportering.

Vi undersøkte om hvorvidt virksomhetene rapporterte på bærekrafts mål- og tiltak. 28 prosent bekreftet at de rapporterte, 12 prosent er usikker eller vet ikke, mens hele 60 prosent sier at de ikke rapporterer. Manglende bærekrafttiltak bekreftes også i Forventningsbarometer 2021 spesialtema: Klimarisiko. I forbindelse med dette resultatet må vi ha med oss at SMB ikke har rapporteringskrav knyttet til taksonomien. Rapporteringskravene vil i første omgang gjelde store børsnoterte virksomheter De store virksomhetenes rapporteringskrav vil skape ringvirkninger også i SMB, for eksempel i forbindelse med mulighetene for å vinne kontrakter opp mot de store virksomhetene.

Bærekraft gir konkurransekraft sier Innovasjon Norge og peker på at klimaendringene er i ferd med å bli en del av risikobildet også for næringslivet. Virksomheter som ikke adresserer klima og miljø vil bli utkonkurrert, er påstanden. NHO på sin side oppgir tre grunner for å jobbe med bærekraft.

• Næringslivet må bli en del av løsningen til å løse vår tids store utfordringer.
• Gjennom å møte krav fra kunder, myndigheter og investorer/finansinstitusjoner vil man ved å ligge i front få et bedre omdømme og økt konkurransekraft.
• En tydelig bærekraftsprofil tiltrekker seg jobbsøkere og skaper stolthet på arbeidsplassen.

Virkemiddelapparatet stiller krav til bærekraftsarbeid, og andre eksterne aktører vil på sikt kreve en profil og gjennomføringsevne i forhold til bærekraftig utvikling. Men vil en bærekraftsprofil tiltrekke seg flere jobbsøkere?

I undersøkelsen til Forventningsbarometeret 2021 om klimarisiko synes det som at en av driverne for bærekraftsarbeid er klimafokuset til ungdom som fremtidig arbeidskraft. Samtidig, i Barometer 2021X: Ung i nord en undersøkelse med 396 nordnorske unge voksne i alderen 18–34 år, viser det seg at 80 prosent synes at tilrettelegging for bærekraftig industri og arbeidsplasser er viktig. Når de selv skal velge jobb er det kun 3 prosent som legger vekt på at arbeidsgiveren tar bærekraft på alvor. Det samme resultatet fremkommer i undersøkelsen Barometer 2022X.

Vi antar at bildet er sammensatt og at resultatet fra undersøkelsene gjenspeiler at det for de unge er en selvfølgelighet med bærekraft som en rød tråd i både strategi og drift. Unge mennesker i nord er ikke mindre opptatt av bærekraft enn i landet for øvrig. Ifølge Nordisk tidsskrift for ungdomsforskning er natur, hav og kultur sterke drivere for klimaengasjement. I tillegg har det vokst fram en ny stolthet over samisk urfolksbakgrunn. Samisk ungdom lar sin identitet være retningsgivende for et klimavennlig hverdagsliv.

Grønne lån skal bidra til en grønn retning på næringsbygg

I arbeidet med bærekraftig utvikling er også finansnæringen i en brytningstid og mange er nå godt i gang med å etablere produktet grønne lån. SpareBank 1 Nord-Norge (SNN) lanserer om kort tid sine tilbud i bedriftsmarkedet, og starter opp med å tilby grønne lån til næringseiendom. Som det fremkommer senere i artikkelen har Handelsbanken nettopp gitt sitt første grønne lån til Pellerin-kvartalet. Videre har DNB som mål å gi 130 grønne milliarder til eiendomsbransjen innen 2025, mens også Nordea tilbyr grønne lån til næringslivet herunder til renovering/oppussing av bygg som fører til en årlig reduksjon av energibruk (kvm-basis) på minst 30 prosent.

I forarbeidet ved utlån jobber alle banker med å avdekke eventuell risiko. Klimarisikoen er reel og et bærekraftig grønt bygg vil få økt betydning for verdsettelse av eiendom.

Med klimarisiko menes...

• ...fysisk risiko som skader relatert til klimaendringer
• ...overgangsrisiko som er økonomisk risiko i forbindelse med overgangen til lavutslippssamfunnet og til slutt
• ...ansvarsrisiko som er knyttet til erstatningskrav i forbindelse med skader relatert til klimaendringer.

I møte med eksisterende og potensielle kunder kommer det ofte spørsmål om hva som skal til for å få et grønt lån. De fleste store bankene følger samme linje; med krav til sertifisering for næringseiendom som blant annet BREEAM NOR Excellent og BREEAM NOR Very Good. Dette innebærer blant annet krav til energiforbruk, materialvalg, transport og søppelhåndtering. Den sosiale bærekraften er også viktig. Kriterier som at bygningene er lokaleid, at det er tilrettelagt for sykling og at bygget har en nærhet til kollektivtrafikk vil få betydning.

Hva så med de brune byggene? Det kan tenkes at utleierisikoen blir høyere. Potensielle leietakere vil på sikt ha krav til klima og miljø som brune bygg ikke kan etterleve. Konkurransen om disse utleieobjektene vil bli lavere og prisen for finansiering vil bli høyere.

Vi vet at av bankenes utlån til næringsvirksomhet utgjør utlån til næringseiendom nær halvparten ifølge Norsk klimastiftelse. Innføringen av såkalte grønne lån er derfor ment å bidra og sette fart på bærekraftig utvikling. DNB sier at deres nye strategi for grønne lån innebærer en markant endring i utlånsporteføljen, med økte miljøkrav og endring i lånebetingelser. Betingelser er bedre om du besitter grønne bygg, renten blir lavere og tilgjengelig lånebeløp kan bli høyere. Eiere av «grå/brune» bygg vil oppleve det motsatte og vil måtte betjene dyrere lån. På sikt kan fokuset på grønn omstilling bli et ufravikelig krav for å motta finansiering.

Med etableringen av det nye Pellerin-kvartalet i Tromsø ga Handelsbanken sitt første, og så langt sitt eneste, grønne lån til nye bygg i Troms og Finnmark. Pellerin sin uttalte visjon om å være ledende på bærekraftig byutvikling er et fokus Handelsbanken støtter opp om. Gjennom grønn finansiering bruker banken sin rolle til å støtte eiendomssektorens innsats med energieffektive bygg og mer klimavennlige byggeprosesser.

Tilgangen til grønne lån vil fordre at eiendomssektoren har økt fokus på å redesigne sine forretningsmodeller, utarbeide bærekraftstrategier og gjennom dette kunne svare ut krav i forhold til for eksempel sertifiseringer og bærekraftsarbeid.

Vil disse kravene og føringene ha noe å si for den nordnorske konkurransekraften? De største aktørene allerede er «på ballen». På sikt vil vi kanskje se en økt konsolidering i eiendomsbransjen. Mindre aktører ikke har økonomiske muskler til rehabilitering, noe som igjen kan føre til at de taper kampen om leietakerne.

En tredjedel av våre respondenter sier at grønne lån fra finansinstitusjoner i høy eller svært høy grad påvirker muligheten til bygging av næringsbygg. En tredjedel mener dette ikke endrer mulighetene eller påvirker dette i liten/svært liten grad, mens en tredjedel er usikre/vet ikke.

At en tredjedel av respondentene er usikre på om et grønt lån påvirker muligheten for finansiering av et næringsbygg er bekymringsfullt. Vi antar at årsaken til dette er at aktørene ikke har kunnskap om grønne lån og ikke har opplevd krav om bærekraftige bygg fra sin finansiør.

Skjer det grønnvasking av næringslokaler?

Uttrykket «grønn» benyttes ofte, og av mange. Dessverre er dette noe man i stor grad snakker om, men ikke handler etter. En god start er å benytte seg av en av de etablerte sertifiseringsordningene. Dette er ikke er fullgode ordninger for å kunne konstatere at et byggeprosjekt har et redusert miljøavtrykk, men er med på å sette riktig retning.

I Danmark trues det med bøter i millionklassen om man grønnvasker byggeprosjekter (Arkitektnytt), og det fremmes krav om en livssyklusvurdering for å kunne benytte begrepet bærekraft. Livsløpsanalyser hensyntar en rekke miljømessige faktorer og i noen tilfeller også sosiale forhold og er en systematisk kartlegging og vurdering av miljø- og ressurspåvirkninger (Norsus) I motsetning til kun å måle eksempelvis klimaendringer vil man ved å benytte livsløpsanalyser også ta med blant annet forbruk av naturressurser som vann og land.

Flere av våre respondenter sier de ikke har frontet sitt bærekraftsarbeid utad, fordi man er redd for å få skade på omdømmet sitt. De fleste er tidlig i prosessen med bærekraftig utvikling og har fortsatt mye som må på plass.

Sosial bærekraft i eiendomsnæringen?

I forbindelse med utbygging og rehabilitering av bygg har vi et stort fokus på klima, miljø og økonomi. Et svært viktig element i bærekraftig utvikling er at de tre dimensjonene, miljø, økonomi og sosiale forhold balanserer. Ofte kan man i utbyggingsprosjekt oppleve at den sosiale dimensjonen ikke vektlegges i like stor grad. Eiendomssektoren har muligheten og bør innta en stor rolle i utviklingen av morgendagens samfunn.

Vi ser at sosial bærekraft er et vagt begrep med mange definisjoner. Hvordan kan eiendomsnæringen tilnærme oss denne dimensjonen? FNs bærekraftmål er verdens felles arbeidsplan og legger stor vekt på begrepet «leaving no one behind». Mennesker føler seg utenfor når vi mangler valgmuligheter, og når vi ikke får bidra eller dra nytte av utviklingen.

Battersea Power Station er et av Londons mest spennende nye nabolag. I utviklingen av dette området ble det blant annet benyttet arbeidsledige som lokal arbeidskraft. Begrunnelsen var blant annet at skal mennesker ha et trygt og stabilt liv forutsetter dette blant annet stabile og inkluderende samfunns- og arbeidslivsforhold. Mange faller utenfor arbeidslivet av ulike årsaker noe som gir negative konsekvenser for fellesskapet. Prosjektet tok nabolagets behov og utfordringer på alvor. Her har man beveget seg fra medvirkning til samskaping. Dette er et godt eksempel på at det er mulig å ta lokale grep, men dette krever god planlegging og samhandling med lokalmiljøet.

Videre kan sektoren ha en samfunnsmessig betydning gjennom å benytte seriøse aktører ved innleie av arbeidskraft. Man må sørge for fast ansettelse der det er mulig, og ta inn lærlinger eller prioritere underleverandører som tar disse forholdene på alvor.

Svært mange yrkesaktive (og frivillige) tilbringer store deler av sitt liv i ulike typer næringsbygg. Eiendomssektoren vil derfor kunne være en sentral bidragsyter til å skape gode fysiske arbeidsmiljø gjennom både utforming av lokaler og bruk (inkl. resirkulering) av bygningsmateriell, og som igjen kan ha stor betydning for mental helse og trivsel.

Flere av våre respondenter har under dybdeintervjuene fremhevet at det satses på sosiale byrom med kafeer og restauranter og at dette verdsettes og er viktig for leietakerne. Det har imidlertid vært mindre fokus på området anstendig arbeid og kontroll på hvordan arbeidstakere behandles av underleverandører i verdikjeden.

Hvordan utvikler prisene seg på utleie av næringseiendom?

Prisutviklingen på utleie av næringseiendom fremkommer gjennom prisindeksen for næringseiendomutleie. Denne viser ifølge SSB en endring fra 114,8 i 2015 til 124,9 i 2020.

Grafen over viser prisutviklingen per bransje. Utleie av verkstedlokaler har hatt en solid økning, tett etterfulgt av lagerutleie. Butikk- og industrilokaler har de par siste årene hatt liten eller ingen utvikling i prisnivå, kontorlokaler en liten økning, mens vi ser at utleie av næringseiendom til hotellbransjen har hatt en nedgang.

Veksten i utleieinntekter innen industrieiendom forventes å fortsatt øke de kommende årene. Årsaken tillegges den kraftige veksten i netthandel der lokalt lagerhold nå er mer ønskelig enn tidligere, dette grunnet den voksende krisen i vareflyten globalt (Formue). Under pandemien har prisutviklingen for utleie til hotellbransjen vært negativ, lite gjester og stengte hoteller har ført til blant annet reforhandlede leieavtaler.

Sett i sammenheng med de intervjuene Bedriftskompetanse har utført, harmonerer svarene også her (se figur 9). For kundene er ikke bærekraft hovedfokus, men muligheten for kostnadsbesparelser, modernisering, bedre ventilasjon og andre faktorer som bedrer det fysiske arbeidsmiljøet.

Det vil si at bærekraftige og grønne løsninger påvirker leieprisene fordi det ofte innebærer dyrere tekniske løsninger og materialvalg. Disse økte kostnadene må reflekteres i leieprisen. Når det gjelder etterspørsel og betalingsvilje til bærekraftige og grønne løsninger, er derimot bildet veldig nyansert.

Enkelte aktører (byggeiere og meglere) rapporterer om en viss vilje til å inngå avtaler som innebærer høyere kvadratmeterpris der lokalene er oppgradert på miljøkrav. Dette er ofte knyttet til større aktører med en klar strategi og policy innenfor bærekraft og det grønne skiftet. For mindre aktører (type SMB-markedet) opplever man på langt nær den samme betalingsviljen. Det forespørres ofte om bærekraft og miljøriktige elementer, men interessen faller når konkrete kvadratmeter-priser skal vurderes. Noen aktører uttaler at dette oppleves som å være «politisk korrekt» i det mer åpne rom, men når avtaler skal forhandles på tomannshånd, trumfer pris bærekraft og miljøkrav.

Det offentlige har en sterk rolle for det grønne skiftet på næringseiendom

Det er en stor overvekt av våre respondenter som har svart at det offentlige har en høy eller svært høy grad av påvirkning i forbindelse med bærekraftige løsninger i næringsbygg (figuren under). Dette bekreftes i våre intervju med aktører innenfor næringen. Det offentlige har innflytelse på lovpålegg og krav, i tillegg til å være tilrettelegger og en aktør som kan fjerne barrierer.

Samtidig er det svært få av de som har svart på undersøkelsen (figuren under) som hensyntar publikasjoner og veiledere relatert til bærekraftige undersøkelser. Kun 6 av 25 svarer at de hensyntar disse i høy eller svært høy grad, majoriteten svarer i liten grad, i svært liten grad eller i uendret grad. I tillegg er noen usikre. Hvis dette er representativt i et større utvalg, kan det være grunn til å stille spørsmål om hvor godt disse veilederne er kjent blant aktørene. Kanskje sitter mange på gjerdet og avventer lovmessige krav, eller sterkere forventninger og føringer fra markedet. De Bedriftskompetanse har snakket med, kan i stor grad bekrefte at det fortsatt er en treghet i å ta inn over seg de råd og veiledninger som allerede finnes. Det er i hovedsak de store aktørene som i stadig større grad tar konkrete grep.

Innføring av taksonomien har ført til økte krav til rehabilitering av bygg, i tillegg til krav ved oppføring av nybygg. Når vi vet at de fleste av byggene som kommer til å stå i år 2030 og 2050 allerede er bygget, må blant annet energieffektivisering i eksisterende bygningsmasse også være en sentral del av klimaløsningen. Det er ikke realistisk å få til store utslippskutt i eiendomssektoren uten å ta hånd om de gamle byggene.

Regjeringens pressekonferanse og pressemelding fredag 16. september 2022 omhandlet Regjeringens strømpakke. Strømpakken inkluderer en søknadsbasert rammestyrt Energitilskuddsordning som vil administreres av Enova. I forbindelse med lanseringen av strømpakken ble det også stilt forventninger om at næringslivet omstiller seg. Det ble poengtert at norsk næringsliv har et stort potensial for energieffektivisering. Ordningen er derfor laget slik at den blir mer lønnsom for bedrifter som velger å investere i løsninger som kan spare dem for strømutgifter på lengre sikt.

Sammen med Grønn Byggallianse har Norsk Eiendom lansert «Eiendomssektorens veikart mot 2050» som blant annet inneholder ti anbefalte strakstiltak for en bærekraftig eiendomsutvikling og eiendomsdrift. Dette er tidligere omtalt i Kunnskapsbanken i artikkelen Grønne bygg i Nord-Norge. Disse strakstiltakene omfatter blant annet tiltak og anbefalinger om miljøsertifisering, bruk av bygningsprodukter uten helse- og miljøfarlige stoffer og med lave klimagassutslipp, samt innføring av energi- og miljøledelse. I ettertid er det publisert ti nye strakstiltak, versjon 2.0, som blant annet omfatter etterspørsel av ombruksmaterialer, klimagassregnskap og energiattester. Hundholmen Byutvikling AS i Bodø har oppfylt versjon 1.0 og har fått anledning til å starte på versjon 2.0. Arve Pedersen som er CEO i selskapet understreker at kravoppnåelsen for de 20 tiltakene skal dokumenteres, og er således ikke noe som kan betraktes som grønnvasking.

Også myndighetene har fått lansert ti strakstiltak hvor grønne bygg anbefales premiert gjennom incentivordninger som omfatter reduserte byggesaksgebyr, lavere eiendomsskatt og innførsel av ENOVA-støtte til energiledelse i bygg.

Hvordan er status på resirkulering og rehabilitering av næringsbygg?

Ifølge Grønn Byggallianse var det helt frem til 1960-tallet sterke tradisjoner for å sortere og gjenbruke byggematerialer i Norge. Byggematerialene var kostbare, og man kunne spare mye ved gjenbruk. Etter hvert kom mer effektive byggemetoder, lavere krav til byggets levetid og lavere materialkostnader, noe som gjorde at materialgjenvinning ble mindre viktig.

Det er et stadig økende fokus på resirkulering og rehabilitering av næringsbygg. Sortering på byggeplass og forbud mot deponering av organisk avfall har resultert i økt grad av gjenvinning, der den største andelen av avfallet går til energigjenvinning. Aktørene vi har vært i dialog med, bekrefter likevel at det aktivt gjennomføres resirkulering av bygningsdeler for egne næringsbygg når dette er teknisk mulig og økonomisk forsvarlig.

Det er imidlertid en rekke faktorer som gjør resirkulering utfordrende. (Mellom)lagring og logistikk for ivaretakelse av bygningsdelene krever areal, energi/ temperatur og transportering. Videre vil det være ulike behov og forventninger til ulike brukere som setter premisser for om bygningsdeler kan resirkuleres og ombrukes. Dette kan for eksempel være demonterte glassvegger som er i god stand, men kravet til støyreduksjon/lyd er strengere for enkelte leietakere enn andre noe som vil avgjøre om glassveggene kan ombrukes i konkrete arealer. Et annet forhold er endrede krav og byggeskikker innenfor framføring av ventilasjonskanaler og annet teknisk utstyr som innebærer større høydekrav for rom og tilsvarende muligheter for å kunne gjenbruke bygningsdeler.

Når det gjelder mulighet for omsetning av resirkulerte bygningsdeler og produkter fra næringsbygg, medfører dette en lang rekke utfordringer. I hovedsak knyttet til lovkrav og ulike tekniske forskrifter (for eksempel CE-merking/produktkontrolloven og TEK17). Dette setter klare begrensninger til muligheter for omsetning og ombruk av materialer fra andre aktører.

Den forrige regjeringen la i juni 2021 fram Nasjonal strategi for ein grøn, sirkulær økonomi. Her peker regjeringen på BAE-sektoren som næringer som har størst potensial for sirkulær økonomi i Norge.

uttalte daværende kommunal- og moderniseringsminister Nikolai Astrup (H). Samtidig er Norge Europas dårligste land innenfor sirkulærøkonomi. Dette ifølge NRK og rapporten «The Circularity Gap Report». Kun 2,4 prosent av alle varene som forbrukes i Norge går tilbake til kretsløpet, mens Nederland er best med 24,5 prosent. Det globale gjennomsnittet ligger på 8,6 prosent. Ifølge rapporten produserer byggebransjen store mengder avfall, men alt for lite gjenbrukes eller gjenvinnes. Selv om panteordninger har vært brukt lenge, kompenserer ikke det for en generell lav resirkulering i Norge.

I 2016 vedtok regjeringen i Nederland at noe måtte gjøres med økonomien i landet. De lanserte strategien 'A circular Economy in the Netherlands by 2050', og etablerte et samarbeid om hvordan man skulle transformere økonomien. Nederland har også satset hardt på å stimulere næringslivet. I tillegg til tilskuddsordninger for sirkulær innovasjon, er sirkulære anskaffelser et viktig tema. Samtidig er det ifølge CNYTT.no viktig å være oppmerksom på at Nederland har et annet grunnlag enn Norge i overgangen til sirkulærøkonomien. Dette gjelder tilgang til naturressurser, forbrukstrykk og geografiske forhold.

Det finnes eksempler på at det er mulig å resirkulere bygningsmateriell i mye større grad enn per i dag. Rehabiliteringen av Kristian Augusts gate 13 i Oslo sies av Byggeindustrien å være et helt unikt prosjekt i både norsk og sannsynligvis internasjonal sammenheng. I overkant av 80 prosent av totalvekten av byggevarer i prosjektet var ombruk. Byggherre Entra visste tidlig at de ville legge lista høyt på miljøtankegangen i prosjektet da de kjøpte opp kontorbygget fra slutten av 1950-tallet.

Samtidig påpekes det i artikkelen at det har vært et krevende prosjekt, og at Norge (per 2020) ikke var helt klar for en slik type oppgave.

Det er en lang rekke faktorer som påvirker graden av ombruk. Det er likevel et faktum at det vil kreve en betydelig innsats å fjerne eller redusere dagens barrierer for å kunne tilrettelegge for større grad av resirkulering i form av videresalg av bygningsdeler. Dette er bredt omtalt i rapporten «Hvordan ligger bygg- og anleggsnæringen an på veien mot sirkularitet?» . Det offentlige vil måtte ta grep på en rekke områder for å kunne sikre større grad av ombruk av materiell mellom aktører innenfor eiendomsnæringen. Dette både for å kunne lovliggjøre en slik omsetning, men også for å sikre lønnsomhet, gjennom revidering av Byggvareforordningen. Denne fastsetter regler for omsetning og tilsyn av CE-merkede byggevarer. I rapporten kritiserer BAE-næringen den nasjonale strategien for grønn og sirkulær økonomi. Strategien oppleves for lite handlingsorientert og med for få føringer til hvilke konkrete regulative endringer eller markedsmessige virkemidler næringen kan vente.

I spørreundersøkelsen ba vi om svar på «hvorvidt at det legges til rette for resirkulering for bruk av bygningsdeler fra næringsbygg». Av svarene ser man en klar tendens fra svært liten til middels tilrettelegging, noe tilbakemeldingene i intervjuene bekrefter i likhet med artikler og rapporter om resirkulering av bygningsmateriell. Samtidig er det som vi har beskrevet i denne artikkelen gjort grep fra det offentlige for å sikre økt resirkulering. Flere aktører velger å ombruke materiell der dette er teknisk mulig, lovlig og økonomisk forsvarlig. Det imidlertid ennå for mange hinder i forhold til ombruk og ikke minst omsetning av bygningsmateriell.

Noen aktører understreker at man likevel i et samfunnsmessige aspekt velger ombruk og rehabilitering av bygg og bygningsdeler knyttet til sosial bærekraft (historikk, bybilde og trivsel innbyggere). Dette til tross for at nybygg eller mindre grad av rehabilitering i mange tilfeller ville være mer kostnadseffektivt. Bernt C. Hargaut, prosjektsjef i Corponor uttaler at de gjennom rehabilitering og ombygging av Norrøna hotell (Bodø) oppnår en besparelse på 1.000 tonn CO₂, samtidig som gjenbruk av bygningskroppen har en rivekostnad som tilsvarer fem ganger rivning av hele bygget. Den økonomiske bærekraften er totalt sett vanskelig å oppnå fordi ombygging isolert sett er en del dyrere enn å bygge nytt. Dette på grunn av økt tidsforbruk for demontering av bygningsdeler, lavere effektivitet og produksjon. Fasadevern og andre begrensninger på eksisterende bygg medfører i tillegg redusert salgbart areal kontra nybygg.

Miljøsertifiseringer og energimerking av næringsbygg

Ifølge en undersøkelse utført av Union, har miljø blitt en viktig faktor i kontorleiemarkedet i Oslo, dette med bakgrunn i miljøsertifiseringene av nybygg. Utviklingen drives både av tilbuds- og etterspørselssiden, men det er i stor grad de store leietakerne som vektlegger miljø. For de små aktørene er miljø bra, men ikke avgjørende for leieforholdet. Både bærekraftige nybygg og renoverte eksisterende bygg bidrar til lavere driftskostnader for leietakerne, noe som i de fleste tilfeller forsvarer økte leiepriser.

I tillegg til økte leiepriser oppnår også utleiere av miljøbygg økte salgspriser. Kontorlokaler i et bærekraftig bygg gir leietakerne en profil som er fordelaktig i møte med både eksisterende og kommende arbeidstakere, kunder og andre interessenter.

Det er stor variasjon blant besvarelsene på spørsmål om bærekraftige løsninger, dog med en overvekt av de som sier dette skjer i høy eller svært høy grad. Dette forholdet bekreftes også gjennom dybdeintervjuene, og kan i stor grad forklares med størrelse på virksomhetene som er leietakere. Større virksomheter har en bevisst policy på dette, mens mindre virksomheter ikke etterspør dette i samme grad, og/eller at disse faktorene blir mindre vektlagt når man konkret starter forhandlinger om leie og pris. Samtidig merker eiendomsforetakene at det begynner å bli mer oppmerksomhet rundt bærekraft og miljø enn tidligere på grunn av bærekraftsfokuset i samfunnet for øvrig.

Våre respondenter opplyser om at forholdene som oftest etterspørres er knyttet til energiøkonomisering/-effektivitet og -merking. Andre sentrale tema er avfallssortering, mulighet for co-working og deling av fellesareal. Noen er også opptatt av beliggenhet i kombinasjon med mulighet for offentlig transport.

Ifølge Grønn Byggallianse etterspør stadig flere leietakere miljøsertifiserte bygg, og at stadig flere byggeiere kan tilby dette.

Det nye Pellerin-kvartalet i Tromsø er nylig sertifisert som verdens nordligste «BREEAM Excellent» bygg av det anerkjente Building Research Establishment (BRE) i Storbritannia. Tidligere var Bodø Innovation Gate (BIG) verdens nordligste BREEAM-NOR Excellent-bygg.

I 2023 flytter Atea inn et nytt, moderne bygg i Gneiskvartalet i Tromsø, som oppgis å spille på lag med det arktiske klima med lavest mulig klimaavtrykk.

Kan bærekraftstiltak gi forretningsmessige muligheter?

Omtrent halvparten av de som besvarte spørreundersøkelsen ser økte forretningsmuligheter gjennom bærekraftstiltak for næringseiendom. Igjen bekrefter våre dybdeintervju at det er de større eiendomsforetakene som har en bevisst og ikke minst langsiktig strategi, hvor bærekraft og miljøtiltak også har en økonomisk oppside. Det vil kunne ta tid før man ser de store effektene, ikke minst vil de nye finanskravene og mulighetene til grønne lån være en innsatsfaktor. Det samme gjelder bærekrafts- og klimakrav fra store offentlige eller private leietakere, hvor utleiere som ikke kan svare ut disse enten ikke er aktuelle, eller vil ligge dårligere an ved anbudskonkurranser.

Ifølge Sustainable buildings market study fra Rambøll har bærekraftige bygninger i gjennomsnitt 3-5 prosent høyere eiendoms- og leieverdier, 5-10 prosent lavere driftskostnader, 3-5 prosent lavere ledigkapasitet – sammenlignet med «tradisjonelle» bygninger. Resultatene fra studien er at tiltak for å bedre bærekraften i bygninger ikke bare gagner miljøet, men også bidrar til trivsel for brukerne, og at dette øker igjen en bygnings kommersielle- og økonomiske verdi.

Handelsbanken er både bankpartner/finansiør og leietaker i Pellerin-kvartalet i Tromsø. Banksjef Raymond Brendeløkken i Handelsbanken uttaler at de har et bevisst forhold til både finansiering, finansforvaltning og leieforhold av næringslokaler.

Brendeløkken er tydelig på at man i Handelsbanken også som leietaker har et strategisk fokus på valg av bærekraftige næringslokaler for egne lokaler.

Oppsummering

Gjennom kartleggingsarbeidet er det vanskelig å gi entydige svar på de spørsmål som er stilt innledningsvis i artikkelen. Selv om flere i spørreundersøkelsen er usikre på status eller ikke vier bærekraft for næringsbygg mye oppmerksomhet, virker det imidlertid å være en viss enighet om at bærekraftsmål og det grønne skiftet også har begynt å sette sitt preg på dette segmentet. At stadig flere aktører har dette på dagsorden, men i høyst ulik grad hvor de store aktørene både på utleier- og leietakersiden har kommet lengst i å nedfelle dette inn i sine forretningsplaner og virksomhetsstrategi. Undersøkelsen gjennomført for Forventningsbarometeret gjenspeiler også disse funnene.

Fortsatt er det mange som ønsker å være 'politisk korrekte', men hvor kronene per kvadratmeter leie ofte trumfer bærekraft og miljømål. Selv om det fra både finansinstitusjoner og myndigheter med flere, settes inn konkrete krav og tiltak, er det fortsatt en lang vei å gå. Spesielt gjelder dette SMB-segmentet, og som er dominerende i Nord-Norge.

Handelsbanken opplyste i forbindelse med at man innvilget grønt lån for Pellerin-kvartalet, at man siden 2018 har tilbudt bærekraftig/grønn finansiering. Grønn finansiering forutsetter krav til eiendomsselskapene om sertifiseringer og hvordan man følger opp dette. Til Pellerins hjemmesider uttaler banksjef Raymon Brendeløkken i Handelsbanken at «grønt lån gir næringslivet rabatt på finansieringen, men det stilles krav om at du har fokus på bærekraft og at du legger ned innsats for å oppnå en mer bærekraftig forretningsmodell.» Også flere andre banker i Norge tilbyr grønne lån til blant annet finansiering av nye eller rehabilitering av eksisterende næringsbygg. DNB opplyser på sine hjemmesider at deres misjon er å bidra med totalt 130 milliarder kroner i finansiering til grønn eiendom frem mot 2025, og hvilke sertifiseringer og energiklasse som er kriterier for å kunne få slike lån. Også Nordea presenterer på sine hjemmesider bedriftslån til «grønne bygninger» med tilhørende kriterier.

Vi ser at det er ofte en uttalt vilje, men manglende økonomisk evne eller ressursmangel som medfører at man 'sitter rolig i båten' inntil man er helt nødt til å ta grep. Utviklingen går sakte, men sikkert framover, og det er stadig flere som innser at man både forretningsmessig og av andre hensyn må ta inn over seg det grønne skiftet.

Norge er på 'verstinglisten' over resirkulering og ombruk av produkter generelt. Selv om vi ikke har spesifikke tall for BAE-næringen, er det et faktum at en rekke lover og øvrige krav setter en effektiv stopper for resirkulering og ombruk av materialer som næringen selv ønsker å anvende. Samtidig er det forståelig at dette ikke er noen «quick-fix», flere aktører etterlyser at myndighetene kommer mer på banen og legger til rette for en ønsket utvikling. Enkelte av våre intervjuobjekt har karakterisert dette som et potensiell vendepunkt for næringseiendom, man ønsker at myndighetene iverksetter konkrete tiltak og legger til rette for pilotprosjekt innenfor resirkulering og ombruk av materialer ved rehabilitering av bygg.

Konklusjonen på dette er at håpet om en «lysegrønn» framtid lever, og at fastlands Norges største næring (BAE-sektoren samlet), kan bidra aktivt til det grønne skiftet.