Lanserer ny indeks for boligmarkedet

kbnn:indeksen samler informasjon om flere viktige faktorer: Husholdningenes forventninger til egen økonomi, boligprisutviklingen, om de vil selge eller kjøpe bolig først, og andelen av husholdningene som planlegger å flytte.

Indeksen tar utgangspunkt i situasjonen målt i mars 2023 og viser den relative utviklingen i markedet etter det.

kbnn:indeksen viser at husholdningenes forventninger holdt seg stabile fra mars til september 2023, før det kom et markant fall i november 2023. Målingene for mars, juni og september 2024 viser imidlertid en kraftig oppgang i forventningene, noe som tyder på en generell optimisme blant husholdningene i Nord-Norge når det gjelder boligmarkedet.

Figuren under viser de ulike delindeksene som danner grunnlaget for kbnn:indeksen. Forventningene til både egen økonomi og boligprisene har forbedret seg gjennom året, samtidig som andelen som planlegger å flytte har økt. Disse faktorene trekker totalindeksen opp. Samtidig skaper usikkerhet rundt at de fleste ønsker å selge før de kjøper ny bolig, noe som bidrar til å trekke indeksen noe ned.

Varierende forventninger

Forventningene til utviklingen i egen økonomi har variert noe siden vi begynte å måle husholdningenes forventninger. Per september 2024 svarer 50 prosent av husholdningene at de forventer at egen økonomi om 12 måneder vil være omtrent på samme nivå som i dag.

Andelen som forventer en bedring i egen økonomi har gått noe ned fra 34 prosent i juni til 28 prosent i september. Likevel er denne andelen høyere enn på samme tid i fjor.

Ser vi på forholdet mellom andelen som forventer en forbedring og de som forventer en forverring i egen økonomi, er trenden positiv. For ett år siden var det fire prosentpoeng flere som forventet en forverring enn en forbedring. Tilsvarende tall for september i år viser en overvekt av optimister på 13,5 prosentpoeng.

Mer optimistiske enn for ett år siden

I september i fjor var fremtidstroen lav, med en overvekt av husholdninger som forventet en forverret økonomisk situasjon. I den siste målingen vi har gjennomført, i september 2024, har stemningen snudd. Nå er det flere som forventer en bedring i egen økonomi om 12 måneder enn en forverring.

Den gryende optimismen gjelder i stor grad alle, men enkelte grupper i befolkningen har opplevd et større positivt skifte i forventningene enn andre.

Blant de yngste, i aldersgruppen 18-24 år, er det nå over 57 prosent flere som forventer en bedring i egen økonomi enn en forverring, sammenlignet med fire prosent for ett år siden.

Også blant kvinner har det skjedd en betydelig endring. For ett år siden var det 23 prosent flere som forventet en forverring i økonomien, mens det nå er nesten ni prosent flere som forventer en forbedring enn en forverring.

Halvparten forventer økende boligpriser

De siste årene har Norges Bank hevet styringsrenten flere ganger for å få kontroll over inflasjonen. Det ser nå ut til at disse renteøkningene begynner å gi ønsket effekt. Mange forventer en nedjustering av rentenivået, noe som sannsynligvis vil stimulere boligprisene.

Figuren under viser at andelen som forventer høyere boligpriser om 12 måneder, har holdt seg stabilt rundt 50 prosent i år. Omtrent 30 prosent forventer at boligprisene vil forbli uendret det neste året, mens andelen som forventer lavere priser har falt fra ti prosent i mars til åtte prosent i september. Andelen som svarer «vet ikke» har ligget på omtrent ti prosent i de tre siste målingene i mars, juni og september.

Forventningene om økende boligpriser gjelder «alle» befolkningsgrupper i Nord-Norge, og figuren under viser at overvekten av dem som forventer høyere boligpriser de neste 12 månedene, har økt betydelig sammenlignet med for ett år siden.

Det er spesielt de yngre aldersgruppene som forventer økende boligpriser, med en stor majoritet som tror på prisvekst. Figuren under viser også at innbyggere i Troms, samt de som bor sentralt i bykommunene, i noe større grad enn andre forventer økende boligpriser.

Figuren under viser hvor store endringer i boligprisene (høyere eller lavere) husholdningene forventer i løpet av de kommende 12 månedene. I september i år forventet man i gjennomsnitt en prisvekst på 3,6 prosent blant dem som forventet økning i boligprisene, og en gjennomsnittlig nedgang på 4,2 prosent blant dem som forventet nedgang. Tilsvarende tall fra september i fjor viser en forventet økning på 3,2 prosent og en nedgang på 3,7 prosent.

Vektet mot andelen som forventer økende versus fallende boligpriser de neste 12 månedene, indikerer svarene fra septembermålingen at boligprisene i Nord-Norge vil øke med 1,4 prosent det neste året. Tilsvarende beregning fra september 2023 viste en forventet vekst på 0,4 prosent.

Majoriteten vil fortsatt selge før de kjøper ny bolig

Mer enn seks av ti husholdninger svarer at de vil selge boligen de bor i før de kjøper en ny, mens to av ti vil kjøpe ny bolig før de selger den gamle. Andelen som vil selge før kjøp er på samme nivå som i september i fjor, noe som viser at husholdningene fortsatt foretrekker trygge boligbytter for å unngå risikoen ved å sitte med to boliger.

De fleste makroøkonomiske miljøer forventer at rentenivået vil gå ned i løpet av det kommende året, noe som kan gi boligprisene et løft. I en slik situasjon er det naturlig å forvente at flere kan bli interessert i å kjøpe før de selger, spesielt når det gjelder nye boliger.

Figuren under viser at det er betydelig flere som vil selge boligen før de kjøper ny, og dette gjelder alle grupperingene i undersøkelsen. I aldersgruppen 35-44 år svarer 52 prosent at de vil selge først, mens 38 prosent vil kjøpe først. Dette kan tyde på at denne gruppen er mindre bekymret og mer optimistiske når det gjelder en positiv utvikling i boligmarkedet.

Det er ikke store regionale forskjeller, men analysen viser at andelen som vil selge først, er høyest i de sentrale områdene og lavest i distriktene.

84.000 husholdninger med flytteplaner

For 18 måneder siden svarte 26 prosent, eller mer enn 61.000 husholdninger, at de planla å flytte fra sin nåværende bolig innen fem år. Siden da har andelen med flytteplaner økt jevnt, og per september 2024 oppgir 36 prosent av husholdningene i Nord-Norge at de vil flytte innen fem år, noe som tilsvarer mer enn 84 000.husholdninger.

I juni økte andelen med flytteplaner til nesten 29 prosent, eller 66.500 husholdninger, og i september nådde den 36 prosent, tilsvarende 82.600 husholdninger.

Det kan virke ulogisk at andelen med flytteplaner øker i en periode med hyppige renteøkninger. Forklaringen kan imidlertid være at mange husholdninger har utsatt flyttingen i påvente av at rentenivået skal synke. Når utsiktene til lavere renter blir tydeligere, kan vi derfor forvente et betydelig etterspørselspress i boligmarkedet, ettersom de som har «sittet på gjerdet», blir aktive igjen.

Blant de som svarer at de har flytteplaner, planlegger 70 prosent å flytte innen ett til tre år, mens 30 prosent først planlegger flytting om fire til fem år. En nærmere analyse viser at nesten 22.000 husholdninger har konkrete planer om å flytte i løpet av det neste året.

Andelen med flytteplaner er høyest i aldersgruppen 18-23 år, hvor 80 prosent planlegger å flytte i løpet av fem år, og synker deretter med stigende alder. I den eldste aldersgruppen, 65 år eller eldre, svarer 20 prosent at de har flytteplaner innen fem år.

Mer enn 38.000 husholdninger i Nord-Norge planlegger å flytte innen ett til to år. Aldersgruppen 24-34 år utgjør hele 34 prosent av dette flyttepotensialet, altså mer enn 12.700 husholdninger. 56 prosent av husholdningene med flytteplaner de neste ett til to årene er under 45 år, mens 26 prosent er i aldersgruppen 55 år eller eldre.

Mobilitet og flyttemønster

For å forstå driverne i boligmarkedet lokalt, kan det være nyttig å kartlegge flytteaktiviteten i de ulike kommunene. Nedenfor presenteres noen historiske tall for flytteaktiviteten, som kan gi bedre innsikt i flyttemønsteret i de mest folkerike kommunene i Nord-Norge.

Flyttevolum

Figuren under viser flyttevolumet i utvalgte kommuner. Flyttevolumet defineres som summen av interne flyttinger i kommunen og innflyttinger til kommunen. Den viktigste komponenten i flyttevolumet er de interne flyttingene, noe som betyr at det er en klar sammenheng mellom flyttevolumet og antall innbyggere i kommunen.

Tromsø hadde det største flyttevolumet i 2023, med 21.672 personer som flyttet, etterfulgt av Bodø med 14.449 registrerte flyttinger.

Tabellen viser at de største flyttevolumene finnes i de yngre aldersgruppene, hvor personer under 45 år utgjør omtrent 80 prosent av flyttevolumet i de utvalgte kommunene.

Nettoflyttingen i utvalgte kommuner

I takt med at befolkningsveksten i Norge har falt siden 2017, har også flytteaktiviteten avtatt. Nord-Norge er intet unntak.

Figuren under viser nettoflyttingen for seks utvalgte bykommuner i Nord-Norge i perioden 2018–2023.

Bodø er den eneste av de utvalgte bykommunene som har hatt en netto tilflytting hvert år i denne perioden. For de øvrige kommunene har det vært netto utflytting i ett eller flere år.

Med unntak av Rana har alle kommunene hatt netto tilflytting i 2023, noe som i stor grad skyldes den kraftige veksten i innvandring til Norge, først og fremst som følge av den betydelige flyktningstrømmen fra Ukraina.

I tabellen under ser vi at det er store forskjeller mellom kommunene når det gjelder hvilke aldersgrupper som flytter til og fra kommunene. Tabellen viser nettoflyttingen, altså innflytting minus utflytting, fordelt på aldersgrupper.

Nettoflyttingen til Bodø er størst blant de to yngste aldersgruppene, som til sammen utgjorde 56 prosent av all netto tilflytting. I tillegg utgjorde aldersgruppen 35-44 år 13 prosent av tilflyttingen, noe som tyder på at barnefamilier var den største tilflyttingsgruppen til Bodø i fjor.

I Tromsø er netto tilflytting dominert av aldersgruppene 19-23 år (studenter) og 24-34 år. Disse aldersgruppene var i praksis de eneste som hadde netto tilflytting til kommunen i 2023. Tromsø hadde netto utflytting i alle aldersgrupper over 35 år i fjor.

I Narvik, Rana og Harstad var det stor netto utflytting i aldersgruppen 19-23 år (studenter), men samtidig betydelig netto innflytting av barnefamiliegruppene, representert ved aldersgruppene 0-18 år, 24-34 år og 35-44 år. Den store tilflyttingen i disse aldersgruppene kan blant annet knyttes til innvandringen fra Ukraina.

Hvor kommer man fra når man flytter til Nord-Norge?

Majoriteten av flytteaktiviteten i Nord-Norge skjer innenfor samme kommune, og 60-70 prosent av flyttevolumet er såkalt internflytting. I tillegg til internflyttingen flytter befolkningen på tvers av landegrenser, regioner, fylker og kommuner. En forståelse av flyttestrømmene mellom kommuner kan være relevant for å forstå det lokale boligmarkedet.

Tabellene nedenfor viser at en stor andel av de som flyttet til de aktuelle kommunene i 2022, kom fra utlandet, noe som i stor grad kan forklares med flyktningestrømmen fra Ukraina. I Bodø kom hele 50 prosent av tilflyttingen fra utlandet.

I tabellene under er de 20 viktigste rekrutteringsområdene til de aktuelle kommunene oppgitt, samt antallet som kommer fra andre kommuner, og totalt antall innflyttere.