Høye forventninger til boligmarkedet i Nord-Norge

kbnn:indeksen er basert på husholdningenes forventninger til egen økonomi, boligpriser, flytteplaner og om de ville kjøpt eller solgt bolig først. Den gir dermed et samlet bilde av utviklingen i boligmarkedet i Nord-Norge, som fortsatt er positiv. Nivået holder seg høyt også i 2. kvartal.

Ser vi nærmere på delindeksene, er det særlig forventningene til boligsalg som har økt markant siden forrige måling. Denne delindeksen er nå for første gang tilbake på samme nivå som i 2023.

kbnn:indeksen måler andelen som ville kjøpt ny bolig før de selger sin nåværende. En nedgang i andelen som ville solgt først kan tolkes som at husholdningene ikke opplever markedet som særlig usikkert – de forventer å få solgt nåværende bolig, selv om de kjøper ny først.

• Også indeksen for forventninger til egen økonomi stiger. En økende andel tror de vil ha bedre økonomi om ett år enn i dag.
• Delindeksen for boligpriser gjorde et hopp ved forrige måling, og holder seg på dette høye nivået i juni.
• Delindeksen for flytteplaner viser derimot en liten nedgang, ettersom færre nå planlegger å flytte enn tidligere.

Økende tro på bedre privatøkonomi

Siden 2. kvartal 2024 har andelen som tror på bedre økonomi om ett år vært fallende, men nå – ett år senere – har utviklingen snudd. Det er nå flere som forventer en økonomisk forbedring det neste året. Andelen forbrukere som forventet forverring økte noe ved forrige måling i mars, men vi er nå tilbake på samme nivå som ved inngangen av året.

Det er grunn til å tro at Norges Banks beslutning om ikke å redusere styringsrenten i mars påvirket husholdningenes økonomiske framtidsutsikter på kort sikt.

Rentekuttet i juni – kombinert med høy lønnsvekst – gir forventninger om reallønnsvekst også i 2025. Dette vil trolig føre til ytterligere økt optimisme for egen økonomi i husholdningene.

Usikkerheten internasjonalt er imidlertid stor, og krig og handelskonflikter preger nyhetsbildet. Makroøkonomisk uro kan indirekte påvirke boligkjøp og -salg i Nord-Norge gjennom å gjøre husholdningene mer avventende og dempe pengebruken.

Andelen husholdninger som tror egen økonomi vil være uendret om ett år, har økt fra 45 prosent i 2. kvartal i fjor til 56 prosent i samme kvartal i år. Andelen som forventer bedring har også økt – fra 21 prosent i mars til 23 prosent i målingen fra juni.

I figuren over vises differansen mellom andelen som forventer forbedring og andelen som forventer forverring i egen økonomi, fordelt på bakgrunnsvariabler. De yngste (18–23 år) og de eldste (65 år og eldre) er mest negative til egen økonomisk utvikling. Blant de yngste er det omtrent 2 prosent flere som forventer en forverring enn en forbedring, mens tilsvarende differanse for de eldste er 4 prosent.

For aldersgruppen 24–34 år er bildet langt mer optimistisk: Her er det rundt 31 prosent flere som forventer bedring enn forverring. Ser vi på regioner, er optimismen størst i Troms og i distriktene. Totalt er det om lag 8 prosent flere husholdninger som forventer en bedring i egen økonomi det neste året enn som forventer en forverring.

Sterk tro på videre prisvekst

Ifølge Statistisk sentralbyrås prisindeks for brukte boliger har boligprisene i Nord-Norge økt kraftig de siste par årene. I 1. kvartal i år var prisindeksen hele 47 prosent høyere enn for ti år siden – rundt 10 prosent over den generelle prisveksten i samme periode. Sammenlignet med beregnet boligprisutvikling basert på husholdningenes svar i undersøkelsen, ser vi en viss sammenheng.

Ifølge svarene har prisene økt jevnt fra 3. kvartal 2024 til 1. kvartal i år. Den samlede forventningen blant respondentene om en utflating i boligprisene i 2. kvartal kan indikere at prisveksten vil avta. I så fall vil prisnivået stabilisere seg på et høyt nivå i landsdelen, med enkelte lokale variasjoner.

Annen statistikk for boligmarkedet viser at de siste månedene har vært preget av høy aktivitet, særlig i Troms og Nordland, etter en periode med nedgang. Flere boliger er lagt ut for salg, og tilbudet i markedet har økt. Dette tyder på balanse i markedet – med mange kjøpere og selgere. Nasjonalt har også omsetningstiden gått ned.

Et mulig vendepunkt er rentekuttet fra Norges Bank. Lavere renteutgifter gir rom for høyere låneopptak som stimulerer etterspørselen etter boliger.

Husholdningenes forventninger til boligprisene henger tett sammen med forventninger til egen økonomi. Det er stadig færre som tror på en negativ utvikling i boligmarkedet – i tråd med at flere tror de vil ha bedre økonomi om ett år. Andelen som forventer økte boligpriser har gått noe ned, men ligger fortsatt høyt (56 prosent). Andelen som tror prisene forblir på dagens nivå er stabil på omtrent 30 prosent. Kun 3 prosent tror prisene vil falle – en ytterligere nedgang fra forrige måling.

Ser vi kun på gruppen som forventer prisvekst, anslås boligprisene å stige med 4,7 prosent det neste året. De yngste er mest optimistiske – i aldersgruppen 18–34 år er forventet vekst hele 6,5 prosent. Det er også størst optimisme i Troms og i distriktskommunene. På tvers av grupper er forventningene positive, med en forventet vekst på over 4 prosent. Andelen som forventer nedgang i boligprisene er utelatt fra beregningen og utgjør bare tre prosent av respondentene.

Færre vil selge før de kjøper

Siden målingen i mars 2025 har det skjedd betydelige endringer i hvor mange som ønsker å selge nåværende bolig før de kjøper ny. Totalt sett er det nå 29 prosent som ønsker å selge først, mot 36 prosent i forrige måling. Dette kan tolkes som økt tillit til boligmarkedet – flere husholdninger regner med å kunne selge boligen sin uten problemer etter kjøp av ny.

Siden målingen i mars 2025 har det skjedd betydelige endringer i hvor mange som ønsker å selge nåværende bolig før de kjøper ny. Totalt sett er det nå 29 prosent som ønsker å selge først, mot 36 prosent i forrige måling. Dette kan tolkes som økt tillit til boligmarkedet – flere husholdninger regner med å kunne selge boligen sin uten problemer etter kjøp av ny.

På tvers av aldersgrupper er det færre som ønsker å selge først. Blant de yngste er det fortsatt flere som ønsker å kjøpe før de selger, men andelen er noe lavere enn i mars. Størst nedgang ser vi i aldersgruppen 55–64 år, der 43 prosent nå ville kjøpt ny bolig før salg – mot 67 prosent i mars.

Totalt for Nord-Norge har andelen som ønsker å selge først også falt, uavhengig av fylke og sentralitet. Denne utviklingen har ført til at boligsalgsindeksen er tilbake på samme nivå som i mars 2023.

Færre med flytteplaner og økt botid i nord

Andelen som planlegger å flytte innen fem år har falt – fra 37 prosent i mars til 31 prosent i juni. Når færre planlegger å flytte, øker den beregnede flyttefrekvensen. Basert på husholdningenes svar i juni, er det nå estimert at gjennomsnittlig botid før flytting er 16 år.

Ser vi kun på gruppen med flytteplaner, viser tallene at tidspunktet for planlagt flytting varierer mye. I juni var det omtrent like mange som planla å flytte om ett år som om fem år – rundt 30 prosent i begge tilfeller. Historisk har flest med flytteplaner oppgitt at de ønsker å flytte allerede innen ett år. Andelen som planlegger å flytte om to-tre år har falt siden mars, mens andelen som sikter mot flytting om fire år har økt til 18 prosent. Dette gir et gjennomsnitt på fire år til flytting blant de med planer – opp fra 2,5 år i mars 2023.

Fordelt på aldersgrupper er flyttefrekvensen lavest blant de yngste, og stiger med alderen. I aldersgruppen 18–23 år er flyttefrekvensen beregnet til rundt syv år – en økning fra seks år i mars. I den eldste aldersgruppen har flyttefrekvensen økt markant i denne målingen, til nærmere 40 år. Totalt er det beregnet at befolkningen i snitt flytter hvert 16. år.

Regionalt har Finnmark hatt en markant økning i flyttefrekvens i 2. kvartal – fra 16 år i mars til nesten 24 år i juni. Dette påvirker også resultatene for distriktene, ettersom de fleste kommunene i Finnmark defineres som distriktskommuner i denne analysen.

Store forskjeller i kjøpskapasitet

Kjøpskapasitet viser hvor mye en person eller husholdning har mulighet til å investere i bolig. Beregningene er basert på anonymiserte likningsdata – som inntekt, gjeld og formue – og angir hvor mye hver skatteyter maksimalt kan kjøpe bolig for. Kjøpskapasiteten varierer både med geografisk område og med lånevillighet, altså hvor mye man kan og er villig til å låne. Ifølge boliglånsforskriften er det tillatt å låne opptil fem ganger inntekt, men ikke alle vil benytte seg av dette handlingsrommet.

I Nordland ser vi at omtrent 25 prosent av boligene har en verdi på fire millioner kroner. Samtidig har om lag 45 prosent av alle skatteytere mulighet til å kjøpe en bolig til denne prisen eller mer dersom de tar opp maksimalt lån. Ser vi på husholdningsnivå, er det cirka 65 prosent som har råd til bolig i denne prisklassen, gitt samme forutsetning om låneopptak på fem ganger inntekt.

Makroøkonomisk uro og høye renter har ført til at husholdningenes gjeldsopptak stagnerer. Ifølge Boliglånsundersøkelsen 2024 fra Finanstilsynet er den gjennomsnittlige gjeldsgraden 323 prosent, beregnet som et vektet snitt av rammelån og nedbetalingslån. Dersom vi forutsetter at personer og husholdninger i Troms tar opp lån tilsvarende maksimalt tre ganger inntekten, er det kun om lag en tredjedel av befolkningen som har mulighet til å kjøpe bolig til fire millioner kroner. Ser vi på husholdninger, gjelder dette omtrent 55 prosent.

Vi kan også kombinere kjøpskapasitet med geografisk flytting. I figuren over er det antatt at personer og husholdninger i Finnmark vurderer å kjøpe bolig i Troms, med et låneopptak på maksimalt tre ganger inntekt. Et slikt scenario er relevant ved flytting mellom fylkene. Eksempelvis ved en boligpris på fire millioner kroner, er det rundt én av fire personer i Finnmark som har økonomisk mulighet til å kjøpe. Samtidig koster omtrent en tredjedel av boligene i Troms fire millioner kroner eller mer. Ser vi på husholdninger i Finnmark, er det cirka halvparten som vil ha økonomisk kapasitet til å kjøpe bolig i Troms.