I denne episoden av Nord-Norge i verden har programleder Jørn Resvoll med seg to gjester i studio.
Kurt Figenschau er konsernsjef i Bonord, og deler sine tanker om hvordan vi kan få fart på boligbyggingen – fra reguleringer og lange saksbehandlingstider til økonomiske og sosiale hensyn.
Mette Mohåg er avdelingsdirektør for bymiljø i Tromsø kommune, og forklarer hvorfor saksbehandlingstiden er så høy, hvilke krav som stilles utbyggerne, og hva som må til for å nå regjeringens ambisiøse mål om 130.000 nye boliger innen 2030.
Du finner vår siste rapport om boligbygging i Nord-Norge her.
Under kan du lese alt som ble sagt i episoden:
▾
Jørn Resvoll: Etter mer enn to år med nedgang er det endelig tegn til bedring i boligmarkedet i Nord-Norge. Er bunnen nådd? Dette er Nord-Norge i verden. Mitt navn er Jørn Resvoll.
▾
Jørn Resvoll: En ny rapport fra Kunnskapsbanken viser at det i 1. kvartal ble igangsatt bygging av 32 prosent flere boliger i Nord-Norge enn på samme tid i fjor. Men til tross for økningen er nivået det nest laveste som er registrert de siste ti årene.
Kurt Figenschau, velkommen hit!
Kurt Figenschau: Takk for det!
Jørn Resvoll: Du er konsernsjef i Bonord, dere både bygger og forvalter boliger. Merker dere noe til at vinden har snudd?
Kurt Figenschau: Jeg tror det er litt mer sammensatt bilde enn at pilen peker i rett retning. Det kommer nok også av at byggebransjen og byggenæringen har ligget litt nede med brukket rygg etter covid, økte byggepriser og mangel på arbeidskraft. Nå ser vi at det begynner å normalisere seg, og mange har ligget med store boligreserver de ønsker kanskje å lansere. Så at det kanskje startes flere igangsettinger er nok helt naturlig. Men vi er ikke på det nivået vi må være for å løse boligbobla som jeg tror kommer.
Jørn Resvoll: Hvis du skulle beskrive situasjonen, hva vil du si?
Kurt Figenschau: Det med igangsetting er én ting, men så har du også det regulatoriske og overordna planbildet som er vanskeligere enn hva det har vært på ganske lang tid. Der ser jo vi, både selv som opererer i hele Nord-Norge, at det er forskjeller. Mens alle sliter litt med det samme. Det er hensynet til klima, miljø og bærekraft, da, som også har to andre dimensjoner som kanskje ikke får samme oppmerksomhet med det sosiale og det økonomiske.
Jørn Resvoll: Rapporten viser at oppgangen er størst i Troms, mens Finnmark opplever en betydelig nedgang. Hva er din teori om de forskjellene?
Kurt Figenschau: Ja, vi opererer jo i Finnmark. Vi har to aktive boligprosjekter. Det ene i Alta og det andre i Kirkenes. I Kirkenes er vi den eneste utbyggeren som holder på med boligbygging. Det er det vi kan gjøre som boligbyggelag som har et ansvar og en instruks om at vi skal skaffe boliger til våre medlemmer. Vi tør kanskje å gå i gang med boligbygging der andre sitter på gjerdet eller i verste fall lar være å bygge boliger. Befolkningsveksten taler ikke bestandig for i alle kommunene i Nord-Norge for at det trengs flere boliger.
Jørn Resvoll: Selv om vi ser en liten positiv trend, så er altså nivået fremdeles langt under normalen. Hva tenker du må til for at denne lille, positive trenden skal fortsette?
Kurt Figenschau: Jeg håper at flere får ja til å gå i gang med boligbygging. For det blir problematisk hvis vi ikke kommer i gang med mer boligbygging. Det kommer til å påvirke prisnivået, spesielt for dem som skal inn i boligmarkedet. For oss i boligbyggelaget er det litt delt. Halvparten av våre medlemmer er kanskje inne i boligmarkedet, og halvparten står på utsiden. Og det er klart: Vi skal ivareta begge delene. Vi skal forvalte og ivareta de boligene som allerede er bygd. Men samtidig skal vi legge til rette for at også de som ikke er i stand til å komme seg inn på boligmarkedet, kan ha et alternativ gjennom boligbyggelaget.
Jørn Resvoll: Hvordan henger det sammen at lang saksbehandlingstid fører til høyere priser?
Kurt Figenschau: Det er et sammensatt bilde. For det første stiger prisene på råvarer, så det påvirker også sluttbruker. Men i tillegg ser vi at kravene gjennom en planprosess og saksbehandlingstida gjør at investeringskostnadene går betydelig opp. Finanskostnadene har også økt som følge av at rentenivået i Norge har vært mye høyere enn vi har sett på mange år. Man har kanskje blitt litt forvennet med et lavt rentenivå, som man nå kanskje får en liten aha-opplevelse på. For vår del merker vi det kjempetøft med at vi har investert i eiendom som vi ikke har kommet i gang med å bygge. Og det er klart at det tapper oss for midler.
Jørn Resvoll: Hva er grunnen til at dere ikke kommer i gang?
Kurt Figenschau: Det er litt sammensatt. Vi opererer flere steder. Noen ganger går det på at markedet ikke er klart for å gå i gang med flere boliger, for salget uteblir. Det kan være flere årsaker innenfor den dimensjonen markedsmessige. Det kan være at det er for dyrt, folk har ikke råd, rett og slett, eller at vi har bommet med type boliger som vi trodde på et tidspunkt gikk ut, skulle være det som ble etterspurt. Så har du det andre som går på saksbehandlingstid og reguleringstid – det er jo egentlig to forskjellige ting, men berører hverandre likt. Men når vi ser at saksbehandlingstiden også drar ut, og at man ikke klarer å komme frem til en omforent plan, som man kan velge å gå i gang og bygge etter, så koster det penger. De som skal hjelpe oss med en planprosess, det blir bare mer og mer krav til faginstanser som skal uttale seg i en sånn prosess. Mange er sikkert helt naturlige, men regningen blir jo dyttet, dessverre, på sluttbruker. Vi har jo et prosjekt som vi trodde vi skulle være i gang med i 2020. Da hadde vi en snittpris ut på 63.000 kroner kvadratmeteren. Hvis vi skal bygge det prosjektet i dag, så begynner vi å nærme oss 85.000. Det er klart at det er en radikal økning i forhold til pris for dem som skal kjøpe bolig.
Jørn Resvoll: Hva er utfordringen med lang saksbehandlingstid?
Kurt Figenschau: Utfordringen er forutsigbarhet. Jeg har nettopp vært i møte med sektormyndigheter. Du kan ikke være sikker på at du får bygd noe før etter at bygget er ført opp. Det er ganske paradoksalt. Når det da i tillegg er klageinstans etter bygget ført opp, så blir det veldig vanskelig for oss som skal drive på med eiendomsutvikling å tørre å investere og utvikle eiendom. For du har ingen garanti for om du får bygge noe selv om det er avsatt i KPA, eller det er inntatt i reguleringer. Så vi har på et overordna nivå, det er egentlig nasjonal problemstilling, at dette med forutsigbarhet for oss som skal være med på å ta del i verdiskapingen på å skaffe boliger, som egentlig er blitt et folkefenomen i Norge ... Der må vi sette oss ned i fellesskap og finne ut hvordan vi skal klare å gjøre det slik at det faktisk er gjennomføringsbart å skaffe boliger.
Jørn Resvoll: Hvem har skylda for at saksbehandlingstiden er så lang?
Kurt Figenschau: Jeg tror ikke vi skal peke finger, for jeg tror det er et mer sammensatt og komplekst bilde. Men det er klart at vi opplever at Norge styrer etter mange av EU-direktivene som EU har vedtatt. Vi er ikke medlem av EU, men vi forholder oss til alle de samme direktivene uten at vi får være med på forhandlingene. Det gjør at vi får direktiver som vi egentlig ikke kanskje har behandlet for at det er passende til oss i Norge hvordan vi skal håndtere dem. Og det gjør at man kanskje har et overordnet bilde som ikke er tilpasset alle de lokale forskjellene som vi har i et landstrakt land som Norge. Der tror jeg at vi har gjort oss en bjørnetjeneste med at vi skal være tro mot alle direktivene i EU. Per i dag er det over 400 direktiver vi ennå ikke har tatt i bruk, som er vedtatt. Mange av dem går på dette med klima og miljø. Men klima og miljø er bare den ene foten i bærekraft. De må også huske på at det skal ivareta den sosiale delen og det økonomiske aspektet for oss som holder på med utbygging, og for dem som skal kjøpe boliger.
Jørn Resvoll: Så har regjeringen sagt at innen 2030 så skal man ha 130.000 nye boliger. Sett i lys av de utfordringene vi diskuterer nå, er det her mulig?
Kurt Figenschau: På stående fot så tør jeg ikke å si at det kan være mulig. Jeg klarer ikke å se hvordan vi skal klare det med alle de nye utfordringene som kommer på løpende bånd. Alle de nye kravene som kommer. Og det siste som vi så i forhold til beredskapsplanlegging, at vi som utbyggere også skal begynne å ta kostnaden ved bomberom. Den blir dyttet på førstegangskjøperne atter en gang, den regningen. For staten har ikke vært tydelig på hvem som skal finansiere dette. Og da vil jeg bare anta at det er vi som utbygger oss som er nødt til å enten foreskuttere det eller faktisk bake det inn i prisen for dem som skal kjøpe boliger.
Jørn Resvoll: Er det noe dere kan gjøre annerledes?
Kurt Figenschau: Helt sikkert masse vi kan lære. Vi kan i hvert fall være et talerør for at vi ønsker å være på tilbudssiden. Det gjør vi i alle prosesser vi deltar i, i forhold til regionale- og sektormyndigheter. At vi kan godt gå foran og prøve nye ting, men vi er ikke utømmelige på verken midler eller tid. Og igjen så er det jo da de som skal inn på markedet som blir taperne i dette. Og vi har jo et mandat fra våre medlemmer at vi skal skaffe boliger, og da må vi forvalte de midlene på best mulig måte for deres vegne.
Jørn Resvoll: Opplever du at det er politisk vilje til å bedre det her?
Kurt Figenschau: Ja, altså: I stor grad. De politikerne vi snakker mye med, forstår jo problemstillingen, forstår utfordringene. Men det er jo på kommunalt nivå. De må jo også forholde seg til de statlige retningslinjene. Jeg tror at de er litt vanskelig å forstå hvordan man skal håndtere i alle saker. Og der tror jeg at politikerne og kommunene i fellesskap med oss som utbyggere må sette oss ned og lære litt av hverandre. Vi må begynne å gå opp denne veien på nytt. Se hva kan vi som utbyggere gjøre bedre. Men også hvordan kan kommunen og staten skaffe større forutsigbarhet for oss som holder på med dette. Forenkle prosesser med reguleringsplaner. Det har vært et prosjekt som NBBL, Norges Boligbyggelag, har kjørt, som vi synes er veldig positivt. Klarer man å automatisere mer? Klarer man å forenkle slik at tiden går ned og at det blir mer klart hva som må svares, så tror jeg det er et viktig grep for å få ned saksbehandlingstiden.
Jørn Resvoll: Hvem er den store taperen når ting drar ut i tid?
Kurt Figenschau: Førstegangsetablererne, uten tvil. De som står utenfor boligmarkedet i dag kommer til å ha et trangere nåløye i fremtiden. Og det blir bare verre og verre for hver dag som går, at vi ikke klarer å komme i gang med å nå de 130.000 boligene du nevnte i sted.
Jørn Resvoll: Hva tenker du om det?
Kurt Figenschau: Jeg synes det er kjedelig. For igjen, som jeg sa, at halvparten av våre medlemmer står utenfor boligmarkedet. Og det er klart at de er like viktige som de som allerede er innenfor boligmarkedet. Noe vi har ekstremt mye fokus på og gjør de grepene og de tiltakene vi kan for å bøte og hjelpe. Og det har vi jo lyktes med på flere av prosjektene våre.
Jørn Resvoll: Vi startet med å snakke om at det i 1. kvartal ble igangsatt bygging av 32 prosent flere boliger i nord enn på samme tid i fjor. Tror du det er et blaff?
Kurt Figenschau: Vi kan heller si hva var utgangspunktet i fjor? Sant? Går du fra 0 til 32, så er jo det kanskje mye bedre. Hvis man ser historisk sett på antall enheter, så er det jo et mikroskopisk nivå.
Jørn Resvoll: Takk for at du kom hit, Kurt Figenschau, konsernsjef i Bonord!
Kurt Figenschau: Takk!
▾
Jørn Resvoll: Vi skal snakke mer om saksbehandlingstid, for ifølge Statistisk sentralbyrå så tar det i Tromsø nesten seks år fra utbyggerne har sitt første møte med kommunen, til byggestart. Det betyr at saksbehandlingstiden er nær doblet det siste året.
Mette Mohåg, velkommen hit!
Mette Mohåg: Tusen takk!
Jørn Resvoll: Du er avdelingsdirektør for bymiljø i Tromsø kommune. La oss nå oppklare litt tall: Er det virkelig slik at det tar 2.037 dager med saksbehandlingstid?
Mette Mohåg: Nei, det er jo ikke slik. Men det stemmer at noen planer tar lang tid, og det kan være ulike grunner til det. Det er jo veldig mange ulike aktører som er involvert i en planprosess, altså fra du som utbygger kommer med et planinitiativ, til planen blir endelig vedtatt av kommunestyret. I løpet av den perioden så skal det gjøres massive utredninger, mange vurderinger, mange involveres, det er mange etater som skal si sitt. Og innsigelsesinstituttet, altså det at statlige innsigelsesmyndigheter kommer inn i bildet og vil ha justeringer, endringer i planen, det bidrar nok ofte til at planene tar tid. Så er det mange andre forhold som også gjør at dette tar tid, men saken er at de planene som du viser til, som er et utvalg av fire reguleringsplaner, hvorav det er to boligplaner, der er kommunens andel av saksbehandlingstiden, altså den tiden kommunen har brukt, er i snitt 98 dager.
Jørn Resvoll: Skal komme litt nærmere inn på det etter hvert. Jeg var litt interessert i å finne ut om de tallene som SSB Kostra publiserte, er de representative? Er det slik det pleier å være?
Mette Mohåg: Nei, jeg tenker at tallene blir ikke representative. Så kommer det selvfølgelig også an på hva slags kontekst man skal bruke tallene i. Ofte peker man på at det er kommunen som er treg, at kommunal saksbehandling går for sakte. Men disse tallene er ikke et uttrykk for at kommunal saksbehandling går sakte. For her er det de andre aktørene som har brukt brorparten av tiden i planprosessen. Realiteten i Tromsø kommune er at kommunens andel av behandlingstiden går nedover, og er egentlig ganske grei i forhold til det man må kunne forvente.
Jørn Resvoll: Jeg føler et behov for at du tar meg og lytterne gjennom: Hvordan foregår en slik prosess?
Mette Mohåg: Den starter jo med et såkalt planinitiativ. En utbygger som har engasjert en plankonsulent kommer til kommunen og vil sette i gang en prosess. Angi ramme for utbyggingen og så videre. Så pågår det en dialog og en prosess fram til en reguleringsplan er endelig vedtatt. Så er det kanskje også viktig å være klar over at når et endelig reguleringsplanvedtak foreligger, da kommer du til byggesak. Da kan du kjøre i gang en byggesaksprosess, og sette i gang selve byggesaken. Det kan være hvis du har en plan som er klar og tydelig, så kan en sånn byggesak gå veldig fort. I Tromsø kommune har vi i dag veldig lav saksbehandlingstid på byggesaker. Vi er godt innenfor tidsfrister.
Jørn Resvoll: Men da, selv om dere gjør jobben deres, ifølge det du selv sier, så er det altså en flaskehals et annet sted? Hva er flaskehalsene, slik som du ser det?
Mette Mohåg: Det er vel egentlig mange flaskehalser, og jeg sier ikke at ikke kommunen i noen tilfeller kan være en flaskehals, men det er etter hvert blitt veldig tunge utredningskrav i en slik saksutviklingsprosess. Og det handler om klimatilpasning, du skal sjekke alt fra skred til overvannshåndtering og havnivåstigning. Du skal ha trygg skolevei, du skal ikke bygge i strid med nullvekstmål. Du skal i det hele tatt ta en lang rekke hensyn og det er tunge utredningskrav. Det gjør jo at ting tar tid og blir på en måte veldig sånn, hva skal jeg si, spesifikt. En annen faktor som man nesten må trekke fram, er jo at utbyggere ofte ønsker å utfordre overordnede planer og statlige planretningslinjer.
Jørn Resvoll: På hvilken måte da?
Mette Mohåg: Ja, på en slik måte at du for eksempel vil bygge i strid med overordnede vedtatte byggehøyder. Du vil kanskje på noen områder ha færre kvalitetskrav enn det som stilles i overordnede planer. Kanskje bygge selv om det er rødlistede arter eller det er ... Ja, ikke sant? Det kan være slike utfordringer.
Jørn Resvoll: Men hva tenker du om at det er så mange utfordringer?
Mette Mohåg: Nei, jeg tenker at planprosesser er krevende, og det skal balanseres ufattelig mange hensyn. Det tror jeg alle vi som har vært i, ikke bare oss offentlig ansatte som jobber med dette, men også som privatpersoner, så forstår vi at disse prosessene er komplekse. At det er mange interesser som skal balanseres. Så at prosessene er komplekse og tar tid, slik må det være. Men at man kanskje må ha bedre mekanismer for å drive dem gjennom systemet, det kan nok være.
Jørn Resvoll: Hvordan får man til det?
Mette Mohåg: Jeg tror for det første at man må ha en grunnleggende forståelse for de overordnede reglene og retningslinjene og planene som faktisk gjelder. Det viser seg jo at hvis man forholder seg til overordnede planer, så kan en planprosess gå rimelig raskt. Nå kan det være slik at utbyggerne mener at de har gode grunner til å utfordre disse planene. Kanskje mener de at det er det som skal til for å få den nødvendige gevinsten i prosjektet. Det kan være mange grunner til det. Noen ganger kan det kanskje også være slik at det til syvende og sist gir et godt resultat, og at man utvikler kvalitet gjennom en slik prosess. Kanskje får større samfunnsnytte for at man får flere boliger, men likevel god kvalitet. Men da må man også være klar over at prosessene tar desto lengre tid.
Jørn Resvoll: Så på ett vis så må man kanskje bare akseptere at det tar litt lengre tid nå enn for noen år siden?
Mette Mohåg: Jeg vet ikke om man skal akseptere at ... Altså, det man må være opptatt av er jo at man har gode systemer for å gjøre de avklaringene som skal gjøres i rimelig tid. Og det er kanskje ikke alltid at de systemene fungerer godt nok.
Jørn Resvoll: Regjeringen har altså som mål å få satt i gang bygging av 130.000 boliger på landsbasis innen 2030. Det er bare fem år til. Og de lover forslag til lovendringer for å få ned saksbehandlingstiden allerede før sommeren. Hva mener du skal til for å få ned saksbehandlingstiden?
Mette Mohåg: For å gå litt tilbake til den ambisjonen som regjeringen har: Samtidig som de har denne ambisjonen, så har de innkalt oss storkommuner – Tromsø kommune er med i storkommunegruppen sammen med Oslo, Bergen, Trondheim, Kristiansand og Stavanger – til et møte om grønn byutvikling, hvor man nettopp skal se på hvordan man skal realisere dette målet. Man skal fortette og samtidig ivareta klima og miljø og reduserte utslipp. Det er jo en krevende øvelse. Og i Tromsø så er kanskje vårt fremste budskap til departementet nå at de må se på hvordan vi klarer å realisere de planene som allerede er ferdige. I Tromsø har vi 5.700 ferdig regulerte boliger. Jeg skal nok medgi at noen av dem kanskje aldri kommer til realisering av ulike grunner, men mange av de prosjektene kan realiseres. Da må man se på å grunner og årsaksforhold utenfor selve reguleringsinstituttet. Hvorfor kommer man ikke i gang og får bygd de boligene som faktisk allerede er regulert? Det tenker jeg er et viktig fokus. Det er også vårt budskap når vi inviteres til møte med staten om dette.
Jørn Resvoll: Mette Mohåg, avdelingsdirektør for bymiljø i Tromsø kommune, takk for at du kom til Nord-Norge i verden!
Mette Mohåg: Tusen takk!
▾
