Verdien av boligmassen er viktig siden den utgjør mesteparten av husholdningenes formuesverdier. For mange er derfor boligen mer enn bare et hjem – den er et investeringsobjekt.

«Å kjøpe seg opp i boligmarkedet» er et begrep som mange i byene kan kjenne seg igjen i. I det ligger det at en ofte starter «i det små» som førstegangskjøper, for deretter å kjøpe seg inn i stadig større og dyrere boliger.

Men å kjøpe bolig er ikke for alle. Noen velger å leie framfor å eie, mens andre ikke har tilstrekkelig økonomi eller egenkapital til at de at de kan få innpass i boligmarkedet. For de sistnevnte kan situasjonen bli en ond spiral hvor boligprisene kan stige raskere enn de klarer å spare opp egenkapital, slik at inngangen til boligmarkedet blir stadig mer krevende.

Vi skal se nærmere på noen forhold rundt utviklingen av boligformuen i landsdelen.

To tredjedeler av boligformuen er i 11 kommuner

Hvert år måler Eiendom Norge verdien av landets bolig- og fritidseiendommer. I 2019 viste den at den totale boligformuen i Nord-Norge var på 589,5 milliarder kroner. Det utgjorde i underkant av sju prosent av den nasjonale boligformuen – samme nivå som i 2018. Til sammenligning utgjorde befolkningen i Nord-Norge ni prosent av befolkningen i landet.

Trekker vi ut verdien av fritidsboliger, blir verdien 527,8 milliarder kroner. 63 prosent av verdien var knyttet til eneboliger og 22 prosent til leiligheter. Tomannsboliger og rekkehus sto for henholdsvis 9 og 6 prosent av boligformuen i landsdelen.

Sammenlignet med de nasjonale tallene var en mye større andel av boligformuen i Nord-Norge knyttet opp til eneboliger. Andelen for leiligheter var tilsvarende lavere.

I Nord-Norge satt boligeierne i 11 kommuner på 66 prosent av den totale boligformuen. Av disse tilhørte 37 prosent boligeierne i Bodø og Tromsø. Boligformuen var dermed høyere enn befolkningsandelen i disse kommunene, som var 26 prosent. Det motsatte var tilfellet for boligeierne i de to minst sentrale kommunetypene (sentralitetsnivå 5 og 6).

Ser vi på boligformuen per innbygger i den enkelte kommune, er bildet noe mer nyansert. Med i overkant av 2 millioner kroner i boligformue per innbygger tronet Gildeskål øverst på listen over kommuner i Nord-Norge med høyest boligformue per innbygger, etterfulgt av Tromsø og Kvalsund (1,7 millioner kr), Bodø (1,6 millioner kr) og Alta (1,4 millioner kr).

Nederst på listen lå Træna (428 000 kr), Båtsfjord (437 000 kr) og Vardø (458 000 kr).

Årsaken til at kommunene Gildeskål og Kvalsund toppet listen er at dette er typiske hyttekommuner. Mange Bodøværinger har hytte i Gildeskål, mens mange Hammerfestinger har hytte på Skaidi og Sennalandet i tidligere Kvalsund kommune (nå Hammerfest).

Den høye boligformuen per innbygger i disse kommunene sier likevel noe om at verdiene (aktiva) ikke alltid trenger å være konsentrert i de større byene, men kan også være i mindre sentrale strøk.

Store forskjeller i boligpris

SSBs prisindeks for brukte boliger (verdiutviklingen på alle brukte boliger, basert på løpende prisopplysninger over brukte boliger som omsettes i fritt salg) viser at Nord-Norge har hatt en kraftigere prisvekst enn landet ellers de siste årene. I perioden 2015 til 2019 steg prisene i landsdelen med 18,7 prosent, mot 16,8 prosent nasjonalt.

For blokkleiligheter var veksten i Nord-Norge noe lavere enn den nasjonale veksten, mens landsdelen har hatt en langt kraftigere vekst for eneboliger.

Sesongjusterte tall fra prisindeksen viser en prisøkning i Nord-Norge på 1 prosent fra 1. til 2. kvartal 2020. Dette var om lag på nivå med den nasjonale veksten (1,1 prosent). Sammenligner vi prisene i 2. kvartal 2020 med tilsvarende periode året før, var veksten 2 prosent (2,3 prosent nasjonalt).

Lavere renter ser ut til å ha oppveid de negative effektene på boligmarkedet som følge av koronapandemien.

De økonomiske konsekvensene av koronapandemien har slått veldig forskjellig ut i befolkningen. For enkelte grupper vil prisveksten den siste perioden gjøre inngangsbilletten til boligmarkedet enda høyere, mens privatøkonomien i samme periode har blitt svakere.

Tallene fra Eiendom Norge gjør det mulig å beregne gjennomsnittlig boligverdi på de ulike sentralitetsnivåene i landsdelen. Figuren nedenfor viser utviklingen de siste tre årene.

Forskjellene i boligpris mellom de ulike sentralitetsnivåene er betydelig. Mens for eksempel gjennomsnittsprisen på en bolig i Bodø og Tromsø i 2019 lå på rundt 4 millioner kroner, lå den i snitt på i underkant av 1,3 millioner kroner i de minst sentrale kommunene.

For samtlige sentralitetsnivå gjelder det at gjennomsnittlig boligpris, målt i kroner, har økt i perioden 2017–2019. Økningen har vært størst for sentralitetsnivå 3 (Tromsø og Bodø), mens den har vært minst i kommuner med sentralitetsnivå 5.

Ser vi derimot på den prosentvise økningen, er bildet noe annerledes. Både i kommunene med sentralitetsnivå 4 og 5 var den prosentvise økningen høyere enn i Bodø og Tromsø for perioden 2017–2019.

Selv om veksten i verdi har vært lavere i Bodø og Tromsø, var utgangspunktet i form av gjennomsnittlig boligverdi langt høyere, og i kroner gir det en høyere vekst.

Dette kan man eksemplifisere gjennom å studere utviklingen i formuesverdi hos personer som ligner for bolig. Ser vi på perioden 2012 til 2018, var gjennomsnittlig verdiøkning per person i Bodø og Tromsø på 680.000 kroner.

For boligeierne i de minst sentrale kommunene var den på 190.000 kroner. I snitt gir dette en verdiøkning per lignende person i de to største byene på i overkant av 110.000 kroner per år, mens den årlige veksten i de minst sentrale kommunene lå på i underkant av 32.000 kroner.

For de som står ufrivillig utenfor boligmarkedet, vil en prisøkning som den vi har sett for alle sentralitetsnivåene, gjøre det enda vanskeligere å få innpass i boligmarkedet.

Samtidig vil ulik markedsverdi og verdiøkning gjøre det vanskeligere å bevege seg som boligeier og -kjøper fra mindre sentrale kommuner til de mer sentrale, og dette kan være til hinder for mobiliteten i landsdelen.

I Beiarn kommune er det få boliger som skifter eier i løpet av et år. Boligmassen består av mange eldre eneboliger, gjerne tilknyttet småbruk.

For at innbyggerne i kommunen skulle få et mer variert boligtilbud, bestemte kommunen seg for å bygge seks nye leiligheter sentralt i Beiarn. Boligene ble ferdige sommeren 2019 og ble da lagt ut til en prislapp på mellom 2,5 og 4 millioner kroner. Men kjøperne så ut til å vente på seg.

– En standard enebolig koster 1,5 millioner kroner i Beiarn, sier boligrådgiver i Beiarn kommune Marit Moldjord. Skal folk i kommunen selge boligen sin, blir det for dyrt for mange å kjøpe disse leilighetene.

De neste 5–10 årene vil Beiarn kommune alene ha behov for 55 nye arbeidstakere innenfor blant annet undervisning og pleie og omsorg.

– For å unngå tap ønsker vi også å selge boligene til teknisk verdi, som er omtrent den samme i Bodø og Beiarn. Samtidig ser vi at bankene er raske til å gi avslag på boliglån til folk som ønsker å kjøpe seg bolig her. De mener verdiene blir for lave sammenlignet med det en kan oppnå i byene. Per nå har vi derfor valgt å leie ut to av leilighetene til ansatte i kommunen.

Selv om det har tatt litt tid å få solgt de nye leilighetene er boligrådgiveren trygg på at de vil få solgt leilighetene etter hvert.

– De som flytter hit, kjøper seg ikke bolig for å opparbeide seg en formue. Det er folk som enten har vokst opp her og ønsker seg tilbake, eller personer som av andre årsaker ønsker seg hit. De ønsker å bo her permanent, og da er det ikke nødvendigvis pengene som teller.

Samtale med Marit Moldjord (23.06.2020)

Hva med banken?

Enkelte mener at bankenes praksis på utlån er med på å bidra til sentraliseringen i landsdelen.

Lasse Hagerupsen, som er konserndirektør for personmarked i Sparebank 1 Nord-Norge, er ikke enig i dette.

– Det er ikke sånn at boligmarkedene i alle distriktskommuner fungerer dårlig. Vi ser at kommuner med et godt næringsgrunnlag ofte har arbeid til folk, og her fungerer også boligmarkedet. Mange av objektene i distriktskommunene er bruktboliger, og der gir vi selvsagt lån dersom kunden har nødvendig betalingsvilje og -evne og sikkerhet.

Men nødvendig sikkerhet er ofte en utfordring for kunder som ønsker å bygge eller kjøpe nye boliger i distriktene.

– Utfordringen ligger i at vi vet at kostnadene ved å bygge en bolig i distriktene ofte overstiger markedsverdien. Å gi lån til kunder når vi vet dette, er ikke nødvendigvis god rådgivning. Mye kan skje i løpet av et liv – det kan være skilsmisse eller tap av arbeid, som igjen kan bety at kunden blir tvunget til å selge boligen sin. I slike tilfeller vil kunden kunne sitte igjen med en betydelig gjeld, som igjen kan føre til betalingsproblemer. Det er verken kunden eller vi som bank tjent med.

Hagerupsen forsikrer likevel om at banken også gir lån til nye boliger i distriktene:

– Det skjer dersom kunden har sikkerhet i andre verdier. Det kan for eksempel være i en hytte eller at noen kausjonerer for dem, og han legger til: – Alt vi gjør, må være til beste for kunden, det gjelder også på lang sikt.